世联行：成色十足的黄金周 全面解读9.30新政及其影响

9 月30 日央行、银监会两部委联合发出《关于进一步改进住房金融服务工作的通知》，提出加大保障性安居工程金融支持、支持居民家庭合理贷款需求、增强金融机构个贷投放能力及支持房地产企业合理融资需求的四点建议。 

供需逆转，限贷放松势在必行 

2013 年下半年以来，房地产行业未出台任何调控政策的背景下，商品房去化速度放缓、库存攀升，交织长期限购限贷环境下部分需求抑制使得供需关系出现逆转。虽然今年二季度以来各地纷纷退出限购，但松绑仅带来短期成交的回暖，市场浓厚观望情绪仍未消散。我们的监测数据显示，今年 1-9 月份全国重点城市的商品住宅成交面积同比下滑 17 %，一、二、三线城市成交同比分别下降 35.64%、13.86%、12.66%。 

我们曾在《空穴来风，必有依据》楼评中提出限贷政策放松有助居民加杠杆，放松势在必行的观点。此番房贷新政出台也印证了我们之前的观点。在目前国内宏观环境需求疲软，出口拉动作用有限的背景下，房地产充当经济增长稳定器的作用凸显。 

窗口打开，需求释放促使量筑底回升 

有改善性需求的居民家庭成为限贷放开的最大受益者。房贷新政的出发点是积极支持居民家庭合理住房贷款需求，对改善性家庭在结清已购住房贷款条件下，给予首套房贷款政策优惠。我们认为，这一利好出台后，一段时间内将刺激累积已久和有较强换房意愿的居民积极入市，起到大幅提振楼市信心的作用。 

我们的监控数据显示，今年国庆黄金周成色十足：一是看楼人气旺、信心足。世联行周客户上门指数提升至 177，环比上周上升 64%，其中一线城市的增长幅度要大于二线。二是成交量大幅上升，城市间继续分化。各地的备案数据看，大部分城市均呈现同比、环比下跌态势，但因其延后性无法同步反映国庆市场的真实行情。世联行全国的商品房销售金额，相比去年同期大幅增长，销售总金额创下历年新高。各区域之间呈现分化、冷热不均，一线和重点的二线城市成交量出现较大幅度的增长。三是改善型产品成交占比提升。世联行销售数据显示，国庆期间，90 平米以上户型成交占比达 57%，相比前三季度该比例提升2.8 个百分点。其中，90-140 平米占比达 46%，成为需求主力。改善型需求的释放，受益于限贷放开后，首付门槛降低一倍以上直接有助于居民家庭的加杠杆行为。 

掣肘仍在，中长期看好房地产资产证券化 

本次房贷新政的点睛之笔即为鼓励 MBS 发行以及开展 REITs 试点，此举有助于扩大房地产业资金来源，通过将存量房贷进行资产证券化，盘活存量资产。然而就目前情况来看，我们认为 MBS 发展尚有阻力，Reits 试点的外部配套体系有待完善。 

当下我国住房贷款定价偏低，无风险利率较高的特殊环境下，MBS 由于久期较长、而投资者对其溢价要求较高，使得资金对接难度偏大，掣肘其规模化发展，因而短期对增加住房信用投放帮助有限。国内当前尚未有按揭贷款证券化产品，长期来看，总规模超过 10 万亿元按揭贷款证券化前景非常广阔。借鉴美国金融市场经验，住房抵押贷款证券化在完成利率市场化之后快速发展，MBS 余额从 1980 年的 111 亿美元大幅增长至 2007 年的 9.3 万亿美元，未来我国必然经历同样的发展之路。 

MBS 成功发行，将使银行在制度层面上根本解决按揭额度不足的问题。