房企巨头争抢旧改市场大蛋糕 粤港澳大湾区投资主线为房地产

22年前，新中国历史上土地拍卖的第一锤在深圳定音，到如今珠三角地区逐渐成了房地产领军企业的摇篮。

日前，《粤港澳大湾区发展规划纲要》(下称“规划纲要”)正式公布，香港、广州、深圳……这些曾在中国经济发展史上书写下诸多奇迹的名字，如同被装上“大湾区”牌的新型马达，带动这片土地再次进发。

随着年报披露完毕，上市房企在大湾区布局轮廓初现，在其纷纷摩拳擦掌看好大湾区的同时，如何开发也成为摆在面前的难题。一位官方背景的匿名人士表示，大湾区城市开发成熟度高、人口密度高，为片区焕发新貌增加了难度；中央反复强调的“房住不炒”原则，给城市管理者划定了刚性红线。这就要求粤港澳大湾区建设在引领经济结构转型升级的同时，需要确保城市群落健康发展、实现宜居宜业的目标。

规划纲要落地多领域投资机会显现

此前，国务院港澳事务办公室主任张晓明曾表示，中央已明确粤港澳大湾区战略定位及港澳广深四城定位：一是充满活力的世界级城市群；二是具有全球影响力的国际科技创新中心；三是“一带一路”建设的重要支撑；四是内地与港澳深度合作示范区；五是宜居宜业宜游的优质生活圈。

如今《纲要》落地，多领域的投资机会也大量显现。大湾区不仅拥有大量高新技术产业，还拥有实力雄厚的传统制造业，这为先进技术与传统工业结合奠定了基础，人工智能、智能制造、机器人、工业互联网、新一代信息技术等行业有望在粤港澳大湾区率先实现突破和产业化应用。

不久前，“广东科技创新十二条”等政策发布，全国人大代表、广东省科技厅厅长王瑞军表示，这对建设粤港澳大湾区国际科技创新中心有极大促进作用，将加速大湾区内创新要素更快流动。

与此同时，与前沿产业相关的研发设计、现代物流、金融信息、商务服务、法律服务等生产性服务业也将有广阔空间。此外，大湾区要打造绿色生态的优质生活圈，休闲旅游、养老、教育、文化娱乐等现代服务业也将迎来良好机遇。

中信证券分析团队认为，粤港澳大湾区内具有丰富开发经验的企业，完全有可能把握本轮机遇。在深圳和广州拥有大量存量土地储备的公司，可能具备资源重估的空间。

从房企摇篮到巨头战场

粤港澳大湾区对标纽约湾区、旧金山湾区等世界级大湾区，交通基建成为大湾区早期的重点建设任务。

2019中国房地产开发企业500强排行榜显示，以总部所在地计算，全国十强中，粤港澳大湾区包揽了半数。包括多项业绩排名第一的恒大、品牌企业万科、堪称二线城市奇迹的碧桂园，也有新进之秀富力地产。

今年房地产行业的集中度持续提升，龙头房企继续发挥规模优势，排名前十的企业购得全行业51%的储备土地，大湾区片区从房地产企业的发家地演变成了比拼场。

记者观察到，自2016年以来，包括恒大等多家房地产企业开始公布在深圳的土地储备。

今年2月21日，克而瑞研究发布报告显示，截至2018年底，房地产企业在粤港澳大湾区土地储备货值TOP30总货值达5.73万亿元和26亿平方米；其中，碧桂园以5713.4亿元货值和5000万平方米土地储备位列第一，恒大、中海、保利、招商等房企紧随其后。

融创董事局孙宏斌在不久前就曾表示，包括恒大、碧桂园、华润、万科等大公司都诞生于大湾区内，大湾区的竞争非常激烈。融创虽然发家于北方，但早有布局华南之意，在收购佳兆业失败后，于2015年成立了广深区域公司，3年时间，土地储备货值已达到1846.2亿元。

今年第一季度，房地产企业单个项目成交金额前十榜单中，华润置地成为唯一一个有两个项目进入前十的企业，即深圳华润城和深圳湾瑞府。如果加上万科星城，深圳共有3个项目进入前十，3个项目总额约97亿元，远高于上海、北京。这三个单体项目的高价明显来自粤港澳大湾区的区域利好，以及科技产业的集聚效应。

在主营业务抢占大湾区的同时，多家房企均显示出多元化的布局和业务发展趋势，并且与大湾区的宜居宜业、生态环保等定位具有高契合度。例如，融创通过收购，现有文旅团队7000多人，将文旅定位为多元化经营的重要板块，在广州的文旅城将成为今年的重点项目；佳兆业足球队实现冲超目标，为其打造体育小镇奠定了基础；在“地产+科技”的样本打造上，碧桂园在惠州潼湖的科技小镇已经落地。

争抢旧改市场“大蛋糕”

对于未来粤港澳大湾区的建设目标，规划纲要明确提出，在空间布局上，粤港澳大湾区要建设四个核心城市、七个重要节点城市，要通过城市更新、改造城中村等，来实现城市的升级。