佛山土拍三成带配建+自持等条件出让 房 旧改地块将增多

　　上周，中骏首入佛山拿下西江新城地块，本周，弘阳进军狮山拿下博爱湖地块；同时，近期几乎每宗地都能吸引五六家房企参与。新年伊始，佛山土地市场好不热闹。

　　据统计，近三年佛山土地供应稳中有升，去年整体成交建筑面积为2237万㎡。同时各类型带配建、自持及产业引入、公共配套建设等条件的地块增加，使得房企拿地门槛不断提高。合富研究院（佛山）专家分析认为，随着粤港澳大湾区发展规划的落地推进，佛山向建设现代化大都市目标迈进，未来会更重视城市配套的建设，因此土地出让带配建条件会越来越普遍；同时随着中心城区可用地的减少，未来推动城市更新和向旧改要空间也会是土地开发的重要途径。

　　近300万m2配建/自持将投入市场

　　2018年佛山共成交商住、商服地块89宗，整体成交建筑面积为2237万㎡，而其中带配建人才房、自持面积、租赁面积等特殊条件的地块有28宗，约占三成。对比2017年来看，虽然宗数少了近一半，但配建和自持面积却大幅增加，达到了165万㎡，较2017年增加了约30%，这意味着未来投入市场的配建和自持面积将累计近300万㎡。

　　据合富研究院（佛山）统计，佛山“限地价、竞配建”地块从2016年11月开始，首宗为五矿拿下的奇槎地块，配建5.52万㎡的人才房；　紧接着是绿城开发的绿城桂语兰庭项目，配建近7万㎡的人才房。从2017年开始，竞拍方式更是层出不穷。顺德北滘荷岳路以南、僚龙路东侧地块一宗4.35万平方米，为佛山首次以竞返租租金方式出让，由首次进入华南市场的金辉地产收入囊中；　禅城祖庙街道丝绸大街地块华发四季，为佛山首宗限地价+竞配建+竞自持地块，需配建2万多㎡的人才住房及1万多㎡的计容自持面积；南海区里水镇里水大道南东侧一宗近2万㎡地块，在到达最高限制地价和最高竞配建面积后进入了摇号阶段，成了佛山首宗摇号出让的地块。

　　竞配建和竞自持成为主流

　　进入2018年以来，房企拿地趋向理性，竞配建和竞自持成为主流。配建面积最大的是碧桂园陈村地铁站TOD项目，占地12.7万㎡，配建建筑面积8万㎡，包括返还政府3万㎡公寓式酒店和5万㎡办公物业及产权车位。再就是由保利拿下的千灯湖地铁站良溪地块、万科金域蓝湾西区项目以及美的拿下的北滘美的大道TOD项目，都有约3万~4.5万㎡的配建。

　　去年竞自持体量最大的是碧桂园总部旁的碧桂园机器人谷项目，67万㎡自持科研场所及商业体，20多万㎡的自行销售人才房。A区科研部分须由竞买人自持，自持年限50年。B区住宅部分全部作为人才住房，商业部分须自持40年。

　　此外，禅城城南、北滘新城、大良南方智谷、三水新城、西江新城板块去年都有部分须配建租赁住房地块拍出，总体量为7.44万㎡，将成为未来佛山租赁市场的生力军。

　　旧改将成土地开发重要途径

　　年初，禅城率先举行2019年土地推介会，推出了区域内30宗靓地，面积超过2100亩，遍布祖庙、张槎、石湾、南庄四大镇街，其中八成都是旧改地块，例如南庄罗南村地块、化纤厂二期地块、季华路原禅龙山庄地块、海口村地块等。

　　而前不久，三水公布了2019年旧改计划，今年计划改造项目为27个，涉及西南、云东海、白坭、乐平、芦苞、大塘、南山七大片区，总面积达3157.22亩。其中商住项目总计15个，在建的三水冠军城、招商樾园、龙光·碧桂园悦府、金地艺境天成等均为旧改项目，而2019年全新启动的商住、商服项目有10个，面积约1315.82亩。

　　据统计，佛山存量更新资源规模巨大，达587平方千米，约占全市现状建设用地规模的41.5%，盘活存量是未来佛山国土开发的重要路径，而地理位置优越的旧改地块更是得到了众多开发商的青睐。

　　“旧改地块对房企要求高，快的两三年，慢的四五年，更考验房企实力，因此拿旧改地块的一般都是深耕佛山多年的房企。但随着政府对旧改加大政策扶持，预计今年禅城、南海都会有较多旧改地块或集体用地推出，也将会成为房企布局佛山的新方式，机会不少。”合富研究院（佛山）高级分析师曹绍林表示。

　　今年1、2月，佛山土地出让、成交面积都同比增加了约20%。曹绍林表示，从年后土拍市场的表现来看，房企参与度高，而且较多新进入佛山的品牌房企，表明市场信心恢复，看好佛山城市价值。“从今年推地的方向看，禅城南庄、绿岛湖片区以及南海里水、大沥、狮山博爱湖片区都会是热点推地板块，尤其是博爱湖片区，地块多，新项目多，将会很热闹。”曹绍林说。