西安百万平米旧改8年未了 地方政府二次招商陷“罗生门”

位于西安市未央区王家棚村的城改项目在经历了长达八年的拆迁后，村民仍未回迁安置。而近日，针对地方政府的二次招商又引来“以旧改起家”的佳兆业集团控股有限公司(1638.HK)与西安兴正元地产开发有限公司的正面冲突。

　　据媒体报道，2018年12月30日7时50分，超过四五百人的队伍携载数辆大型铲车、挖掘机等机械冲击王家棚项目场地，并在场地内四处游荡，导致佳兆业西安公司董事长都基凯以及多名村民受伤。

　　“强烈谴责兴正元公司暴力冲击项目、打伤无辜村民及我司员工的恶劣行为，我司正在积极寻求合法合规的途径解决此事”，佳兆业方面将矛头指向了兴正元公司。

　　“不存在这样的问题，是佳兆业叫了几百号人，我们是合法进场施工。”兴正元公司相关负责人向澎湃新闻表示。

　　各执一词背后，是关于王家棚村城改项目开发权的争夺。

　　无家可归：村民在外过渡7年

　　“村里拆迁近八年了!百姓苦不堪言，流离失所，无家可归”、“王家棚回迁难呀”、“一家老小外面漂泊”，人民网地方领导留言板中，关于王家棚村回迁难的留言有近三十条。

　　未央区草滩街道王家棚村位于草滩地区东北部，东临北辰大道，南靠丰源休闲度假山庄，西接长庆湖滨花园，北接华圣果业集团。

　　2018年12月31日，西安市未央区委区政府官方微博“长乐未央”发布“未央湖街道关于王家棚村城改项目相关情况的说明”，说明称，2009年11月，王家棚村改造方案取得西安市城改办批复。2010年9月18日，王家棚村两委会与西安市新里程投资有限公司签订《西安市草滩街道办王家棚村城中村改造合作协议》，2011年2月基本完成整村拆除工作(尚有32户未完成拆迁)。后因项目开发商新里程公司资金链断裂、实际控制人病故、后续实际控制人恶意抽逃巨额出资等原因，导致该项目陷入困境。

　　情况说明显示，截至2017年8月底，新里程公司拖欠村民过渡费近30个月高达5500万元，且未按照城改政策给村民办理失地农民城改养老保险，村民安置楼建设迟迟未建，亦未能依照协议的约定于2013年8月实现村民回迁，导致村民在外过渡长达7年。

　　说明称，为缓解村民生活困难，从2017年1月起，未央湖街道通过政府借款方式，累计向村民2039人发放过渡费9个月、共计1835.1万元，缓解村民生活困难。王家棚村两委会分别于2015年6月25日、7月27日、10月27日和2016年1月22日向新里程公司发出四份《紧急通知》，敦促其推进项目并支付拖欠的过渡费。但新里程公司已根本丧失履约能力，无法履行合同义务，导致王家棚城改项目陷于瘫痪。

　　澎湃新闻查询工商资料显示，新里程公司最初的实际控制人为孙瑞林。

　　1957年出生的孙瑞林为西安市首届“诚实守信”十大道德模范，省、市人大代表，市党代会代表。除了新里程，其名下还实际控制有陕西瑞林实业集团有限公司及陕西瑞麟置业。

　　2014年4月，国民信托发布规模4亿的西安“王家鹏城中村改造”项目信托计划，其还款来源之一即为陕西瑞林实业集团和瑞麟置业的经营收入，信托计划显示这两家公司年营业收入合计逾3亿元。信托计划风控措施显示，国民信托募集4亿元信托资金以增资扩股方式入股西安新里程公司，获取88.89%的股权。

　　但是2015年，伴随着孙瑞林的去世，王家棚项目陷入开发困境，孙瑞林及其控制的陕西瑞林实业集团有限公司及陕西瑞麟置业也卷入各种民间借贷、房屋买卖等纠纷案中。

　　未央区区政府表示，为尽快解决王家棚城改项目遗留问题，王家棚村开始一边与原投资方新里程解除合同一边启动了二次选商的工作。

　　佳兆业入场：接手新里程股权接手旧改项目

　　以“旧改起家”的佳兆业嗅到了这个大型棚改项目的商机。

　　总部位于深圳的佳兆业集团(01638.HK)成立于1999年本身以旧区改造起家，在集团众多业务中，尤以城市更新“旧改”业务著称，拥有近20年的旧改经验。

　　佳兆业方面称，为积极贯彻“一带一路”战略决策，2017年8月，佳兆业集团落子西安市未央区未央湖街道王家棚村改造项目，成为项目实际控制人。同时，王家棚项目也是佳兆业在西安的首个项目。

　　2017年8月4日，深圳佳兆业集团与西安市新里程投资有限公司、国民信托有限公司分别签署项目合作协议和股权转让协议，佳兆业拟成为新里程公司的大股东(持股88.89%)。与此同时，新里程公司委托佳兆业全面接手王家棚项目工作。

　　澎湃新闻注意到，截至目前，新里程的工商信息未显示股权变更信息，国民信托仍然是新里程的大股东，佳兆业方面没有解释股权未过户的原因。

　　佳兆业相关人士向澎湃新闻表示，佳兆业此次入主是“经过充分调研并向政府、村委会沟通汇报的情况下”才做出的决定。

　　随后，佳兆业立即着手旧改项目介入。

　　佳兆业方面表示，组建团队全面接手项目管理工作后，积极推动王家棚项目复工，维护工地安全生产和秩序，组织村民和代表考察佳兆业集团，取得村民一致的信任和支持。同时向村民发放过渡费，截止目前累计350多户村民已领取过渡费(占比超过50%)超过7000万元，佳兆业不仅补发原股东拖欠3年多的过渡费，而且提前将过渡费发放至2019年。

　　佳兆业方面表示，截至2018年12月，佳兆业已投入股权收购对价、村民过渡费、偿还债务、运营管理费用等累计投资约13亿元。

　　面对新旧开发商债权债务关系，佳兆业也和兴正元就项目开发管理权的争议对簿公堂。

　　陕西省西安市中级人民法院(2017)陕01民初1517号民事判决书提及，在佳兆业签约之后，将相关情况报送给村委会。

　　澎湃新闻在西安市未央区人民政府官网上看到其转载的《华商报》报道称，2017年8月，佳兆业入主王家棚村城改项目后，仅用24天即解决500余户村民拖欠8年之久的过渡费。项目建设在停摆多年后终于走上正轨。

　　随后的2018年的6月，“新时代 新经济 新西安——2018香港—西安投资环境推介会暨重点项目签约仪式”上，陕西省委常委、西安市委书记王永康出席会议，并与佳兆业集团董事局主席郭英成等企业家代表举行座谈。佳兆业又与当地政府签署阎良佳兆业文旅城、临潼佳兆业足球小镇、碑林八仙宫片区综合改造三大项目。

　　另一种说法：二次招商后兴正元成为开发主体

　　另一方面的说法截然不同。

　　澎湃新闻在陕西省西安市中级人民法院(2017)陕01民初1517号民事判决书中看到，未央区未央湖街道王家棚村村民委员会指出，2017年8月1日，王家棚村召开三委会，内容就新里程公司和王家棚村2010年9月18日签订的《西安市草滩街道王家棚村城中村改造协议》经三委会全体人员会议同意和新里程公司解除协议。

　　也就是在佳兆业宣布收购西安新里程仅3日后，2017年8月7日王家棚村两委会就向西安新里程发出解除《西安市草滩街道办王家棚村改造合作协议》通知书。

　　同月31日，西安未央湖街道办、王家棚村两委会印发《王家棚村城改项目招商方案》开始启动该城改项目的二次招商。

　　据《华夏时报》此前报道称，受邀参加二次招商的企业均为此前对王家棚城改项目深度介入的几家企业，分别为深圳佳兆业集团、陕西荣民集团和西安兴正元地产开发有限公司。根据方案，招商采用类似投标的方式进行，最终确定了西安兴正元房地产开发公司为王家棚村新进开发商。但该结果立刻在几乎所有参与方中间引发巨大争议。

　　按照未央区委区政府官方披露的信息，2017年11月13日，西安市城改办下达批复，确定兴正元地产有限公司为王家棚村城改项目新的投资主体。

　　由于新里程公司不认可王家棚村委会发出的《合同解除通知函》。新里程公司先后向未央区法院、西安市中级人民法院提起诉讼，西安市中院判定“王家棚村于2017年8月7日，向原告西安市新里程投资有限公司发出的《合同解除通知函》无效”。此后，王家棚村委会对市中院判决提起上诉，陕西省高院2018年11月28日作出终审判决，一、撤销西安市中级人民法院(2017)陕01民初1517号民事判决;二、驳回原告西安市新里程投资有限公司诉讼请求。本判决为最终判决。

　　未央区委区政府表示，该项目行政审批与法律诉讼过程中，均未与佳兆业公司发生任何关系。故佳兆业公司与王家棚村城改项目无关。

　　当地政府人员对此表示认可：“法院的判决已经很明确了，投资开发主体是兴正元。”西安市未央区未央湖街道办事处相关负责人说道。

　　谁是兴正元?实际控制人系陕西省工商联副主席

　　与佳兆业相比，兴正元公司在业内并非耳熟能详。工商资料显示，兴正元公司成立于1993年，注册资本3000万。其官网显示，其改造的骡马市商业步行街•兴正元广场曾是西安首家步行商业街和大型购物广场，总建筑面积26万平方米。

　　据工商资料，西安兴正元地产开发有限公司由西安兴正元实业投资集团有限公司100%持有。

　　兴正元公司的实际控制人为郑兴，兴正元公司官网显示，其生于1963年，福建福州人，现任西安兴正元实业投资集团有限公司董事长、陕西省工商联副主席、陕西省第十二届人大代表、福建省慈善总会名誉会长等职。自2006年起，曾先后荣获“2006年陕西十大杰出品牌人物”、“2007年陕西十大杰出经济人物”、“2008年陕西十大诚信企业家”、“2009年陕西十大红旗人物”、“2010年陕西十大杰出商业领袖”、“2011年中国商业地产推动力人物”以及“改革开放三十年西部城市营造杰出贡献者”等多项奖项。

　　据陕西当地媒体《华商报》报道，为彻底解决在外漂泊八年的未央湖街道王家棚村村民回迁安置问题，依据陕西省高院终审判决((2018)陕民终545号)，西安兴正元地产于2018年12月30日起，依法进驻王家棚村城改工地，启动村民安置楼建设工程。

　　旧区改造的香饽饽

　　为何两家企业如此费尽心力争夺这一项目?

　　2014年11月，西安市环境保护科学研究院出具的西安市新里程投资有限公司未央区王家棚村城中村改造项目环境影响报告书显示，项目位于西安市未央区草滩地区东北方向，东临辛王路，南邻丰源渡假山庄，西隔环湖东路为未央湖游乐园和长庆小区，北邻华圣集团(经适房)，总投资20亿元。项目总占地面积为379600㎡，总建筑面积1392531㎡。项目主要建设居住区和教学配套区。其中居住区包规划建设58栋16~33层的住宅楼、1栋3楼的文化活动中心、1栋20层商业楼;教学配套区则规划建设1栋3层的幼儿园和5栋1~5层的中小学教学楼及辅助用房。

　　而根据2012年的规划方案，总安置面积32.6万平方米，其中商业安置面积6.4万平方米，住宅26.2万平方米。这意味着，开发商在完成安置后，还将可以拥有及大规模的平方米建筑面积的土地用于商业开发，这是一个巨大无比的蛋糕。

　　据房天下网站显示，目前位于城北湖滨路与辛王路交汇处(未央湖东)的楼盘“辰宫双河湾”目前在售均价为8300元/平方米。另据安居客信息显示，位于西安市未央区环湖北路的长庆湖滨花园在售均价7579元/平方米。

　　2018年12月31日上午，未央区再次召开王家棚村城改回迁安置工作专题推进会。未央区将严格落实市区关于王家棚城改工作的要求，确保2019年3月底全面启动安置楼建设。同时，对城改回迁过程中涉及的违法违纪、涉黑涉诉问题，依法依规严肃处置。

　　针对媒体报道的暴力冲突事件，未央区委区政府表示，12月30日上午8时20分左右，兴正元公司组织工作人员、机械设备，正式进驻王家棚村项目工地，正当兴正元公司工作人员、机械进入项目时，突然遭到不明身份人员用4辆轿车，封堵在村西口和村东口，并组织不明人员手持抵制标语进行阻拦，兴正元公司工作人员保持了高度克制，未发生所谓的“全武行”事件。目前，事态平稳，公安机关已介入调查。

（来源：澎湃新闻/计思敏）