深圳产业驱动的城市更新走向何方 业内：“工改保”仍有机会赚钱

“深圳今年上半年只拍过一次地，下半年估计最多拍一次，城市更新对深圳用地出让来说是占到了绝对的位置。”7月30日，在第53期咚咖房学院上，广和律师事务所城市更新业务总监李芳群如是说。

2016年《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称“《暂行措施》”)，以及工业区块线划定之后，工业用地的开发成为深圳城市更新最热门的话题之一。会上，李芳群就城市更新最新政策趋势做了解读，并探讨了工业用地的开发路径。

“虽然城市更新是市政府七八年以来，或者是未来几十年盘活存量用地最重要的方式，甚至以后可能是唯一的最高效的方式，实际上在城市更新之外，工业用地开发还有自己的路径。”在政策趋势之下李芳群指出，工业用地开发的路径有三个，分别是农地入市、城市更新(空地商住、工改工、工改保)、空地工改保。

解读

仍保留30%工业用地

“强区放权、规划先行、产业驱动、片区统筹、公益优先”，对于过去一年的城市更新政策，李芳群总结了五个关键词。其中的强区放权，她认为这半年应该属于观察期，“观察结果有种种原因，可能是审批部门人员的业务能力或知识储备不足，也有可能是人力资源不足。所以，审批链条看似缩减了，审批时间从结果来看还不是那么理想，但不排除经过一段时间的磨合之后城市更新审批速度像预想那样加快，但最起码这半年或十个月时间没有看到加快，反而城市更新推进项目的难度加大了。”

“在城市更新‘十三五’规划里面，包括在工业区块线中明确提出深圳在2020年之前，就是‘十三五’期间仍然要保留30%工业用地，这几乎是一个重磅”，对于“产业驱动”的城市更新，李芳群强调，深圳三十多年来的发展一直是工业立市的城市，市政府对未来发展路径也算是路径依赖，城市产业发展得再好还是要防止产业空心化。

不过，对于严控工改居李芳群有不同看法，“深圳确实缺地，因为除去二分之一的生态控制线，30%工业用地，保留一点点城中村，再扣除医院、学校、道路、写字楼，留给深圳的居住用地仅约20%左右，远低于全球同样层级的城市”。

工改商、工改居就是建住宅

此外，对于城市更新政策或者工业用地开发政策，李芳群还指出了三个问题。一是政策效力层级低。从法律角度来说，这些政策的效力层级最多到市政府规章层面，偶尔有一个是市人大法规。因为它的效力层级太低了，相应地就导致了变动频繁。因为政策的可预期以及稳定性是影响商业活动或者开发活动最重要的事情，其实这也影响到了实施率。二是政策体系庞杂。城市更新政策后面还有土地管理的政策、规划管理的政策，还有关于历史遗留违法建筑处理的所有政策。三是规则过于混乱。现有的一些政策是有冲突的，比如一边要严控工改商，另一边又说工业区的改造要配保障性住房。

工业用地变成居住用地有很多规划或宜居上的问题，如果做工改保可能存在开绿灯的情况，可能存在在一些不适合做居住用地的工业用地上做了工改保，甚至城市更新“十三五”规划还要求一些工业区工改工项目配套人才安居房。李芳群表示，“工改商、工改居就是建住宅，工业里面配保障性住房难道就不是建住宅?其实大家都意识到了这个问题，但我们的政策总是头痛医头、脚痛医脚地错位。”

探讨

工业用地怎么开发?

其实，工业用地的开发有很多种路径。李芳群认为虽然城市更新是土地开发的主流，但在城市更新之外还有很多盘活工业用地的政策。对于工业用地来说最重要的是“1+ 6文件”。1+6文件是2013年《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业 转 型 升 级 的 主 导 意见》，这是“1”，接下来配套了六个文件，完善产业用地的供应机制、创新型产业用房、工业楼宇等等，加起来叫1+6文件。李芳群指出工业用地开发的路径有三个：一是农地入市;二是城市更新(空地商住、工改工、工改保);三是空地工改保、空地调容，就是空地改功能或者改容积率。具体来看：

农地入市

农地入市依据是1+6文件其中之一，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》，其中第六条说道：鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设的、符合规划的合法工业用地进入市场。通过公开交易平台选择合作方进行开发的比较少。

第七条最有吸引力：对于尚未完善征(转)地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可进入公开市场挂牌交易。这种路径的好处在于可以用地不合法，没有完善征(转)手续的可以走这条路。不过，其困难在于要符合规划，对容积率和功能没有任何调整的空间。

工改商住

其实就是城市更新的路，条件很多，工改商住不太好的一点是地价有点高，酒店是3倍，商业是5倍，住宅、办公和商务公寓是4倍。因为《暂行措施》建立了以公告基准地价为主的测算体系，通常来说《暂行措施》是降低的地价，但对于华强北和南山的一些区域，总结出来就是原来有合法建筑面积的地方，地价标准提高了。

工改工

一条是改成M 1，一条是改成M 0。M 0因为有建筑设计规则的限制，工改M 1可以探讨，工改M 1的容积率申报起来没有那么困难，因为工改M 1是鼓励的方向。最重要的一点是工改M 1的地价有很多档可以选择，持有自用或整体转让、分割转让，持有才有10%地价，如果真正做产业运营、招租，运营一个产业园区，不需要销售，对于做运营有优势。

对于工改工有一个容积率指引，实际上工改工容积率直接写了4.0、5.0。当然市场上有个别项目突破了6.0，但突破6.0的项目多半原因在于有40%以上的超高贡献率。

工改保

如果区位特别好，有地铁覆盖，区域又比较大，有开发商认为工改保依然有赚钱的机会。如果做安居型商品房，只有四分之一可以用来销售，另四分之三可以保本，这种情况下做个测算，能赚钱也是可以的，如果做公共租赁住房的话，有45%可以用来销售，其他部分纯做贡献，但对套型设计有要求。

安居型商品房的售价测算，这对开发商至关重要。如果把工业用地建设成为安居型商品房，一是考虑能赚到多少钱，二是要交多少地价。关于保障房售价，最高不超过其市场评估价70%，可考虑楼层和朝向确定不同售价。但不要简单认为未来就可以卖到周边商品房的70%，这个政策说的是市场评估价的70%，与真正的市场交易价格是有差距的。另外，在确定保障性住房售价的时点是交地价的时点，但签土地合同和真正销售安居型商品房中间有一个时间差。经验告诉我们，卖安居型商品房的价格大概是同等区域同等位置商品房的二分之一。

工改保的地价测算，更新项目配建的公共租赁住房及搬迁安置用房，免缴地价。地价的标准，改造方向为居住用地的项目配建的安居型商品房，按该项目安居型商品房以外住宅部分应缴地价标准的50%计收地价，但最高不超过其按公告基准地价标准应计收的地价。就是说工改居项目中配建的安居型商品房，工改居中有一部分是纯粹商品房，纯粹商品房地价的二分之一就是安居型商品房应该交的地价，但上限不能突破基准地价，也就是基准地价是这种类型的最高位。在城中村改造中，配安居型商品房的地价可能会有优势，同一个项目，如果是城中村改的就会容易很多，本身商品房的地价就是低的，它的二分之一就更低。如果改造方向是新型产业用地的城市更新项目建设的安居型商品房，就是按50%计收。