白石洲：深圳“旧改航母”的更新样本

白石洲已成为深圳“城中村”的典型代表，不少在此落脚过的人都有着“白石洲情结”，千亿元级的“旧改货值”更让白石洲成为市场关注的焦点。从传出城市更新消息至今已经过去12年，白石洲的城市更新仍未正式启动。如今，像白石洲一样的大型旧改项目越来越多，如何才能有效推进这些“旧改航母”的更新步伐？

不管是深圳早期的打工一族，还是所谓的“科技民工”，不少人都有着“白石洲情结”。

随着城市更新为代表的城市化进程加快，一个又一个城中村已经、正在或将要消失在深圳地图上。作为深圳最大的城中村之一，白石洲是许多外来务工者最早的栖息之处。不过，从传出城市更新消息至今已经过去12年，长时间的拉锯战也成为深圳城中村改造的独特样本。

白石洲的AB面

A面的白石洲与一般的城中村没什么不同，而B面的白石洲则已经是豪宅环绕。2005年，白石洲旧改传闻让居住在这里的人内心变得复杂起来，但大范围的拆除至今仍未见踪影。

说起白石洲，在深圳市民眼中已成为“城中村”的典型代表。白石洲拥有深圳市区规模最集中的农民房，只有0.6平方公里的面积居住了约15万人。在刚到深圳创业或者工作的人群中，很大一部分会选择先在白石洲租房安顿下来。

“没来深圳之前，就听说过白石洲。”刚到深圳工作不久的何冲就是所谓“科技民工”，在南山科技园上班的他为了方便和省租金，目前就租住在白石洲。“这里的两房一厅月租金不到3000元，比起周围的小区高层便宜近一半，很多同事都住这。”许多在南山工作的年轻人，大部分都有着“白石洲情结”。

其实，白石洲的历史可以追溯到200多年前的清代，当时这里还只是一个叫万家洲的小渔村，南面是深圳湾，因村子建在海湾的沙洲上，村后山顶上立着一块大白石，后更名“白石洲”。

如果说A面的白石洲与一般的城中村没什么不同，那么，B面的白石洲则已经是豪宅环绕，到处都是“10万+”。不仅如此，白石洲前拥世界之窗及华侨城，侧拥豪宅群及欢乐谷，西边则是高新园。所以，处于中间的白石洲就像两座高峰下的洼地，许多人用“一边是欧洲、一边是非洲”来形容这里。

因为涉及的土地和人口众多，白石洲城市更新进程一直牵动人心。2005年，白石洲旧改传闻让居住在这里的人内心变得复杂起来。此后10多年时间里，旧改消息间歇性发酵，但大范围的拆除仍未见踪影。

旧改背后的房企得与失

虽然仍然是“旧改航母”，但白石洲旧改规模已大幅“缩水”。12年过去了，但白石洲的城市更新真正“启动”仍然还需要一段时间。如今的白石洲，与往日别无二致。

走进白石洲的香山西街，同一片天空下，一街之隔的豪宅小区与城中村各有各的世界。

白石洲城中村的北边，香山美墅、波托菲诺天鹅堡等小区的均价早已超过每平方米10万元。家家顺研究中心提供的数据显示，包括白石洲在内的整个华侨城片区，2014年的住宅均价已经达到每平方米55039元，到今年上半年，均价已经升至每平方米72010元，这个片区也一直是深圳最成熟和最集中的豪宅片区。即使以此价格计算，白石洲旧改后的价值也足够吸引眼球。

深圳土地稀缺众所周知，一座不到2000平方公里的城市仅仅靠释放新地块来支撑，注定只能接受城市更新。早在2005年，白石洲旧改就被提上日程，项目由位于深南大道北侧的塘头村、下白石村、上白石村、新塘村以及深南大道南侧的白石洲村5个自然村组成，又称“沙河五村”，但随后因各种原因搁置。

直到7年之后的2012年8月，白石洲沙河五村城市更新领导小组成立，同年12月白石洲城市更新办公室成立。2014年，深圳发布《2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划》，在18个城市更新单元项目中沙河五村重建用地面积名列榜首，拟重建用地面积45.9万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能，申报主体为深圳市白石洲投资发展股份有限公司。当时，市场已经传出绿景地产将成为白石洲旧改实施主体，至今也已经成为较为可信的消息，而绿景的旧改足迹已覆盖了深圳多数区域。

今年6月，深圳市规土委南山管理局发布沙河五村城市更新单元规划（草案）的公示，白石洲旧改将拆除用地面积近46万平方米，计容积率建筑面积为3479550平方米。如若项目顺利推进，将是截至目前深圳计容面积最大的旧改“航母”。

不过，记者查阅资料发现，早在2012年白石洲旧改就被称为“旧改航母”，彼时市场传出白石洲旧改总建筑面积550万平方米。如今虽然仍然是“旧改航母”，但白石洲旧改规模已大幅“缩水”。有业内人士对记者表示，这或许是开发商“有所妥协”，将有利于项目整体推进，但对于如此大型的旧改项目，也不排除后续会有合作者参与。

按照深圳城市更新流程，距离项目完全推倒重建仍还有许多门槛，包括拆迁补偿安置协议的签订，实施主体确认、旧建筑物拆除、项目用地审批等，也就是说，白石洲城市更新真正“启动”仍然还需要一段时间。

和很多城市更新项目一样，由于人口众多产权复杂，白石洲旧改推进速度并不快。可以说，在墙上写一个“拆”字最多几分钟，但白石洲足足用了12年，还没等来真正“拆”的这一天。

而在城市更新公示后的白石洲，与往日别无二致。

“我倒不是很急，这里说拆都好多年了。”在上白石片区经营肉菜生意的陈阿姨谈起这里的旧改，显得有些不为所动，“听房东说过，但已经过了好几年也不见动静。”

王阿姨在白石洲拥有一栋6楼高的农民房，她告诉记者，其实大多数村民是同意拆建的，但是拆建过渡期租金损失如何计算、赔偿标准等问题一直在谈，可能还要好几年，因为这是一笔不小的数目。至于拆赔率，她说底线是参考旁边的大冲旧改，甚至更高。

在走访中发现，“拆”是各方一致的意愿，但在“如何赔”的问题上，一些村民仍有分歧。或许，这就是白石洲“旧改航母”的一个缩影：东风早已吹拂，但过程充满坎坷。

“旧改航母”如何提速推进

千亿元级别的“旧改货值”让白石洲成为各路房企的必争之地。在深圳，类似白石洲这样的大体量旧改项目还有很多，但推进速度各不相同。

由于周边豪宅环绕以及大体量的拆除，千亿元级别的“旧改货值”让白石洲成为各路房企的必争之地。记者调查发现，除了绿景，白石洲北部和周边片区基本都是华侨城的“天下”。此外，还有深业、深业沙河的项目正在陆续推动。在白石洲片区内部，目前有两个正在推进的旧改项目：深业世纪山谷和鹤塘小区项目。

在现场看到，两个项目的旧建筑物已基本被推倒清除。鹤塘小区更新项目是深圳市2010年首批8个旧住宅小区改造之一，但时隔6年，鹤塘小区才成为深圳市旧住宅小区中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目，可见从立项到全部签约完成搬迁打了一场旷日持久战，而当时获批的罗湖区太宁路金钻豪园更新单元、罗湖区爱国路木头龙更新单元等项目目前依旧推进艰难。据悉，一直到2014年中鹤塘小区还剩下3户没有完成谈判签约，总户数少也是小区拆迁谈判能成功推进的一个重要原因。

而深业世纪山谷旧改项目早于2012年被列入深圳市第一批城市更新单元规划指定计划，2015年3月专项规划正式取得市规划国土委批复，当年9月沙河公司正式开始了原沙河工业区的拆除工作。之所以进度相对较快，也是因为工业区的产权较为单一。不过，深业世纪山谷旧改项目分两期开发，被纳入深业世纪山谷二期的天河花园及明珠花园仍有居民居住，暂未开始拆迁。

由此可见，白石洲俨然成为城市更新的“综合体”：既有城中村旧改，也有旧住宅小区和工业区旧改。不过，鹤塘小区和深业世纪山谷项目得以最终实施都有各自的特殊原因：一个是因为总户数少，一个是因为工业区改造，但即便如此两个项目也经历了长时间的拆迁过程。

谈到城市更新，多数人的印象还是停留在改造难、时间长。作为前车之鉴，已改造好的福田岗厦村当年仅规划阶段就反复修改了10年之久。而在深圳，类似白石洲这样的大体量旧改项目还有很多，但推进速度各不相同。

调查发现，华润大冲旧改项目和龙华的鸿荣源壹城中心都是深圳旧改的“巨无霸项目”。华润大冲旧改项目于2014年年底一期工程基本完工，总建筑面积280万平方米。壹城中心早就纳入《2011年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，是龙华老城核心区域内首个超大型旧改项目，总建面超过300万平方米。而在罗湖区的蔡屋围和湖贝片区旧改，仍无具体的启动时间表。

旧改“巨无霸项目”越来越多地出现在深圳市场，既考验着开发商的“耐力”，也更容易陷入“拆不动”的困境。有消息指出，自2011年至今启动过渡期租金补偿金支付，开发商为罗湖木头龙旧改项目支付的金额及其他费用已近10个亿。

对于深圳市场上的旧改“巨无霸项目”，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，以完整的一个区域或城中村为城市更新单元来进行整体更新，这也是政府鼓励的方向。大型旧改项目的好处在于可以整体规划统筹，带来更多的公共设施和配套，但问题是开发难度更大，门槛较高，一般只能由央企或大型房企来主导。对于这种大型项目，关键是解决各方利益问题以及政府立法，有精准的法规制约才能以更好的方式来解决。

《深圳市城市更新“十三五”规划》也曾提到“十三五”期间将创新更新模式，政府主导类的城市更新模式将得到加强，也还包括“强区放权”。世联行(002285,股吧)首席工改顾问董极表示，此前城市更新以市场化运作为主有一个很大的问题，很多城中村拆不动，时间周期太长，政府主导的最重要作用就是提高城市更新速度和效率。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，城市更新将成为深圳房地产市场未来发展的主要方式，如果想推进这些大型项目，政府充分发挥其中间人的协调作用很重要。邓志旺也认为，城市更新与区一级政府的经济发展、产业发展、城市建设都密切相关，权力下放之后有利于区政府实施城市更新工作。此外，区政府对于城市更新项目也比较了解，便于业主或相关利益方进行沟通。