上海单价楼王遭拆背后 城市更新隐现保护困局

在建筑领域中，匈牙利建筑设计师邬达克于上海，是一个传奇。“国际饭店、大光明电影院、四行储蓄会大楼、宏恩医院”等耳熟能详的经典建筑，均出自邬达克之手。

《邬达克》一书有明确记录：“1919年至1920年，邬达克在克利洋行设计了巨籁达路万国储蓄会22栋住宅，这是他在上海建成的第一个项目，现已被评为上海市优秀历史建筑。”“巨籁达路万国储蓄会22栋住宅”也就是今天上海静安区的巨鹿路852弄1-8号、10号，868-892号，888号是其中之一。

2015年初，上海一家房地产中介高调宣布，总面积317平方米的巨鹿路888号老洋房以8380万元的总价易主，折合单价为每平方米26.48万元，一度成为沪上单价楼王。

两年后，当巨鹿路888号再次出现在大众视野时模样大变。这座老洋房被掀去了瓦片，遮上了绿色网布，原有的砖混结构遭到破坏，地面上耸起高于周边房屋的钢筋架构。一幢优秀历史建筑被私自拆毁，众多老洋房爱好者们对此心痛不已。

历史建筑的“二次生命”

由于巨鹿路888号处于历史风貌保护区内，属于上海市第三批优秀历史建筑，保护类别为“四类”。按照相关规定，四类保护建筑可进行内部装修但不能改变外形、外貌。因此，巨鹿路888号被拆毁重建事件迅速引起了上海有关部门的关注。

6月6日，上海市静安区相关部门向该建筑业主出具了书面停工整改通知书，并派相关人员入场查验。上海市委书记韩正也在事发后强调，要严格历史风貌保护，城市管理处处要像绣花一样精细。

遗憾的是，不少专业人士都表示，像巨鹿路888号这种原建筑的砖混结构被破坏的情况，已不存在修缮、修复的可能性。

上海交通大学建筑文化遗产保护国际研究中心主任曹永康表示，在我国文物保护、历史建筑保护的主流声音中，并不提倡为了保护老建筑而进行复建，复建本身不能当作保护老建筑的方式，欧美不少国家更是禁止出于保护老建筑的目的对老建筑拆了再建。

然而近年来，上海类似巨鹿路888号的惨痛遭遇时有发生。2015年位于广东路、四川中路路口的懿德大楼（原三菱洋行大楼），遭承租人粗暴刷墙；2015年5月，位于长安路900号的原裕通面粉厂宿舍被拆；2016年8月，位于天目东路65弄建于1910年的中式石库门建筑“均益里”被拆。

具有上海特色的里弄和石库门、复古的巴洛克风格，以及欧美建筑的优雅洋溢着上海独特的韵味。但是日新月异的城市建设却让“魔都”风韵渐失。因此，保留历史建筑文化，已成为上海城市发展的重要命题之一。

事实上，在上海历史建筑基本保持原貌，被赋予新价值的成功案例其实并不少见。例如，近期上海万科完成了对静安区天通庵路190号商务印书馆第五印刷所旧址的修复工作。这座在1932年日军轰炸中得以幸存的商务文脉“商务印书馆第五印刷所旧址”，不仅是静安区的不可移动文物，也是静安区目前仅存的商务印书馆旧址单体建筑。在修复过程中，上海万科协同相关文物单位实现对建筑材质的复原，塔楼的切割平移，重现昔日第五印刷所风貌，真正实现“建筑可阅读”的城市愿景。

新旧共荣 城市内向生长

静安区作为上海面积最小的中心城区，土地资源紧缺，旧里密布，土地整理周期漫长，发展空间受限。但随着与闸北的合并与上海城市更新速度的加快，以及政策的创新，静安区也在内向更新中逐渐脱胎换骨。

南京西路的锦沧文华大酒店也是上海城市更新的样板案例之一。2013年12月25日，该项目被上海宝华企业集团有限公司收购后，历时两年完成改造。“该项目作为第一代的五星级酒店，见证了上海改革开放的全过程，是城市发展的重要记忆，所以我们决定保留建筑基本元素，保留这个上海经济腾飞、城市发展的见证。”宝华企业集团副总裁杨健表示，“宝华通过十几轮的方案改进，与境内外专家讨论后才确定方案。尽管保持原有元素、框架会增加改造难度，但是改造后也实现了增加层高、车位等基本需求。与此同时，结合上海经济发展趋势，以及南京路本身商业办公发展的趋势，这个具有历史价值的建筑会产生新的价值。”

随着城市更新的概念逐渐成熟，存量盘活不再仅是单纯的重建改造，也被赋予了新的内涵。戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示，回顾中国城市更新的历史，1978年到1992年，处于改革开放阶段的中国对城市更新兴趣不浓，部分历史建筑反倒被拆除。1992年至2005年期间，开发建设更多的是在追求规模与数量。

“2005年开始，中国的城市更新进入3.0阶段，房地产开发建造有了量到质的转变，开始重视历史建筑的保护和留存。到了2017年，城市更新发展走进4.0阶段，很多城市开始借力城市更新寻找新机遇。而城市更新的研究主题也扩展到物业改造、文化保护传承、住房负担能力、城市经济升级等多个方面。”林荣杰补充道。

上海地产资产管理有限公司东湖路项目总负责人骆麒表示：“城市更新源于存量建筑与城市功能与区域价值的不匹配，建筑功能与地块价值的不匹配，建筑风貌与街区风格的不匹配，以及建筑现状与时代发展的不匹配。而最终目标则是实现建筑社会价值的优化与经济价值的提升。”

以上海地产成功改造的东湖路9号项目为例，该项目在改造前办公空间较为压抑，平面利用率低，办公氛围与甲级写字楼相差较大，不符合现代化企业需求。另外多年使用后建筑内部分机电设备运行效率低，无法达到现代化办公经营要求，须要进行修缮和提升。

“在东湖路9号的改造中，我们通过修缮施工，更换老化、淘汰的设施设备以保证运行的稳定性。经过全面的改造，项目无论外观还是整体功能都实现升级，从而达到运营收益和资产价值的双重提升的目标。”骆麒称。

如今在上海，从酒店、写字楼、到商业项目，更新改造的成功案例越来越多。不仅历史建筑被保护修缮、重获新生，许多存量资产也被重新改造后回流市场，价值重生，促使老上海“吴侬软语”与新上海“新潮时尚”在城市更新的推动下共生共荣。