城市更新4.0时代到来 深圳城市更新怎么做？

“如果说城市建设的1.0版是项目开发，2.0版是商业运营，3.0版是信息互联互通，那么，4.0版就是城市的更新，即共享发展。”6月21日，一场“城市更新4 .0”高峰论坛在上海、北京、广州、深圳四地同步举行，中国房地产业协会会长刘志峰在论坛上指出，中国已进入城市更新4.0时代。业内人士认为，接下来深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。

城市更新4.0立足改建和投资

过往以拆除和破坏为主的城市更新，在经历多年演变之后，转而立足改建和投资，这成为当下旧改领域中的主流趋势。“城市更新不是大拆大建，而是要盘活城市闲置和低效用地，在旧与新中寻求一种平衡。”刘志峰认为，现在的城市更新既要关注经济发展，又要关注文化，既要激发城市创新活力，又要实现人与环境改善。

事实上，城市更新的发展来源于中国每年大量的农村人口进城。根据戴德梁行大中华区研究部董事总经理Ja me sShepherd提供的数据，预计到2020年，中国至少有9亿人口居住在城市。

“在这样的大背景下，如何把城市更新放在更高的位置，如何为城市居民提供更好的服务和环境?对房地产行业既是一个大挑战，又有更多的商机，这个最新的阶段，我们称之为4.0.”Jam esShepherd在现场分享了城市更新4.0的新特点，在他看来，既要释放国有资产的潜力，又要更多地保护文化遗产，这通常需要强大成熟的资产转化和资产管理能力。

刘志峰补充道，在继续深入研究城市更新4.0这个课题中，尤其要注意利用互联网、大数据、智能技术提升项目的品质。对此，戴德梁行高级董事、大中华区租户研究主管ShaunB rodie持相似观点，他表示，在4 .0时代善于利用楼宇信息模型、大数据、物联网，大大增加资产管理效率，减少能耗。

深圳探索以产业发展为先导的城市更新策略

作为市场化的最佳实践，由于土地资源的极度稀缺，深圳早已借助城市更新进入存量发展的时代。“从2012年开始，深圳存量用地的开发已经超过了增量，这是一个标志性节点。”深圳市城市规划设计院副院长杜雁说，过往深圳的城市更新是政府制定规则，整体以地产公司和本地股份公司联合体实施。深圳政府在这个过程中的敏锐度以及政策调校的快速化，迎合了市场和产业的变化，这是深圳创新的最根本特征。

根据戴德梁行的统计数据，截至2016年，深圳列入城市更新计划的项目共498个，面积为28平方公里。其中，旧工业区改造项目达210个，13平方公里的旧改面积占全市总更新单元计划面积的47%.

“在这样的背景下，深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。”戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事及主管李伟表示。按照他的预测，2020年深圳以城市更新的方式贡献产业用地比例大概超过50%.到2045年，深圳的产业空间基本已经系统完成第一轮改造，大概释放约8亿平方米的产业空间规模。

关于城市更新4.0

戴德梁行大中华区研究部董事总经理JamesShepherd：中国城市更新的第一个阶段是从改革开放的1978年到1992年，这个阶段由金融优先驱动，城市更新都建立了专门的机构，投资商和开发商引领潮流。1992年邓小平在南巡时表示，从城市更新的角度，在现代商业被满足的同时，其他需求也要得到满足。彼时全球资源的聚拢推动了中国城市活动蓬勃发展，很多开发商基于此进行城市开发。第三个阶段是2000年中国加入WTO之后，城市更新关注的更多是质量，而不是数量。这个时候一二三线城市都不断开发新型商业园区，但还是以制造业为主，地方政府尝试建立自由贸易区。

2010年起，中国的城市更新进入4.0阶段，建立起可持续性、宜居性、带有城市竞争力、以长远眼光开发房地产的方法，有效利用房地产，而不是不顾一切全部拆除，建筑文化遗产受到当地政府的严密保护。

未来重点：

探索以产业发展为先导的城市更新策略

戴德梁行华南区策略发展顾问部高级董事及主管李伟：深圳应该探索以产业发展为先导的城市更新策略。工改的方向主要有两个，一是随着土地与空间的最佳利用去工业化，把原来已经成为城市功能的产业用地转变为商业空间和文创空间。另一个非常重要，就是在原来的工业区进行升级转型复兴。对标旧金山湾区可以发现，技术创新会给一个地区带来产业变迁和格局改变，但同时高地价和产业空间的使用成本产生了排挤效应，又会对空间分工进行市场化推动。而在这个过程中，一些先进的制造业会慢慢取代落后产业。

值得注意的是，普通工业用地(M 1)和新兴产业用地(M 0)发展过程中租金可能受限于区位政策而有天花板，但我认为随着时间的推移，深圳土地的愈发紧缺，原本偏僻的这些地块，在配套能力、产业集中度提高之后，一定会突破天花板，这使得业主或房东在持有成本时还有租金提高的优势。而实现这一点的核心在于产品的差异化。

创新特征：

城市更新中应关注到包容生长进行多元化探索

深圳市城市规划设计院副院长杜雁：深圳过往的城市更新，是政府制定规则，整体以地产公司和本地股份公司联合体来试试。深圳政府在这个过程中的敏锐度以及政策调校的快速化，迎合了市场和产业的变化，这是深圳创新最根本的特征。近五年来，还有越来越多的公众会以各种不同的方式参与到城市更新当中来。

与其他城市不同，深圳城市更新主要以更新主题市场化、更新各方利益协调化、更新法规日益法制化为主要特征。在城市更新过程中，既有在原有基础上进行改变，为年轻创业者提供成本相对较低的住宅的方式，也有活化老厂房、工业区微更新、将工业区转为人才公寓等方式。

深圳最大的竞争力在于包容生长，这也是深圳参与世界一流城市竞争的最大资本。基于城市更新的各类复杂状况，在城市更新方式中也应该关注到包容生长，进行多元有机更新模式的探索。

融资模式及要求：

各阶段对城市更新的项目方资金要求很高

戴德梁行大中华区估价及顾问服务部董事及咨询服务主管黄衍维：一般来讲，城市更新的前期费用比较少，主要涉及顾问费用、前期调研费用等，相对资金需求趋向细节化。但是，在进入拆迁、安置补偿阶段之后，补地价、付赔偿，往往资金需求很大，正式开发时对资金的要求也很高。

如何满足这种大额的资金需求?国内有不同的资金渠道可以支持前期城市更新项目，比如政策性资金，银行资金(包括棚改贷款、旧城改造贷款)，或其他金融机构也会推出一些融资产品。通常符合政府规定或政策的城市更新项目，融资成本会比较低。其他各类型城市更新项目，没办法符合条件的，比如拆迁补偿协议签约在90%以下，不仅资金获取可能会有缓冲期，在与其他金融机构做贷款时，资金成本也会相对高一点。