深圳首秀迟到了半年 恒大南油旧改获批入市与4500亿拼图

恒大今年以来的销售业绩已被碧桂园、万科拉开身位，集团子公司肩上的业绩压力不言而喻。如今在“新大本营”深圳，恒大的一项举动引起外界关注。

深圳规土委披露信息显示，位于南山区的恒大天璟大厦(即恒大南油旧改项目)获批预售证，A、B栋办公楼预售总套数达1313套，面积10.17万平方米，预售价在4-13.7万元/平方米不等。

近期深圳新盘获批情况出现大幅增长，仅4月份的批售项目数量便超过一季度之和，恒大天璟无疑是其中最受关注的焦点之一。实际上，这也是恒大将主要业务转移至深圳以来，首个入市的项目。

在外界眼中，这被视为恒大进入深圳市场六年来在市中心首秀的“重要标志”。

恒大天璟原计划建成商务公寓销售，此后却因故被迫调整，推盘时间也由2016年底延迟至今。公开信息显示，目前该项目对外发售的是写字楼产品。

由于旧改项目推进周期等因素，恒大过去一年在深圳面临着无盘可推的局面，而这种局面或许将随着恒大天璟入市而被打破。

市场人士对观点地产新媒体透露，恒大年内还计划推出包括龙岗爱联旧改等项目。

上述项目的入市效果，将关系到恒大是否达成4500亿元销售承诺。按照恒大披露的数据，公司在深圳、太原、石家庄等城市拥有35个旧改项目，预计可形成销售总额约为4900亿元，其中绝大部分位于深圳。

南油旧改延期半年

从去年9月30日开放营销中心，年底推迟开盘时间，再到如今正式获批预售证，恒大天璟已用去逾半年时间。

资料显示，恒大天璟前身“南油大厦”，位于南山区南海大道旁，曾是南油集团总部及其下属公司办公地点，在建成近三十年后面临拆除重建的命运。2014年，南油大厦更新单元规划已经市规划主管部门审批通过，同年便出售给恒大旗下前海君临实业。

《南油大厦城市更新单元改造专项规划(草案)》显示，项目拆除用地面积1.34万平方米，开发建设用地面积1.04万平方米;计容建筑面积11.70万平方米，其中办公10.20万平方米，商业1.5万平方米，此外允许在地下开发商业用房5040平方米。

在恒大早期的规划中，由南油旧改打造的恒大天璟计划打造两栋超200米的高层建筑，并涵盖高端写字楼、高端商务公寓及集群商业等业态，主推产品原为40年产权的公寓产品。

不愿具名的市场人士对观点地产新媒体表示，在商品住宅受调控的环境下，有居住功能的公寓产品已逐渐成为新的成交主力。南山区成交价在七八万以上，恒大天璟周边有地铁等配套，做成商务公寓的去化速度相对较快。

数据显示，2016年深圳商务公寓新增供应增加28.3%至110.97万平方米，创历史高位;成交均价5.27万元/平方米，同比增长10.9%，同样创新高。

而从恒大天璟的营销节点看，项目自去年开放体验中心，此后政策调控不可避免对其造成影响。恒大深圳公司2016年销售公开信息显示，原定于去年底前开盘的恒大天璟，已计划推迟至2017年上半年。

今年1月13日，深圳规土委出具《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知(征求意见稿)》，严控商业、办公、研发用地转化成公寓产品，被视为深圳“类住宅”的针对性调控。一周后，新规定出台，要求商务公寓销售价格“不能明显高于周边项目售价”。

上述政策出台对于开发商造成了不小的触动，包括南山、宝安等区域的部分在售公寓项目开始调整销售定位，恒大天璟同样面临着调整。

据4月底恒大天璟获批的预售证显示，其获批房源为办公用途，面积在40-100平方米不等，预售价区间则为4-13.7万元/平方米。

恒大业绩拼图

尽管自2011年便通过收购深圳建设进入深圳，但六年来恒大在深圳旧改市场尚未有代表性作品面市。

该公司于2013年底首度推出龙岗吉沙湾片区旧改项目“恒大国香山”，但基本沿袭过去布局城郊、短平快的打法，且项目已于两年前售罄。

某种意义上，作为恒大进入深圳中心区的首发之作，恒大天璟大厦的入市既是“展示肌肉”，也是证明公司地位的机会。按中间价约8.8万元/平方米计，该项目的总货值将达到90亿元。

市场人士对观点地产新媒体指，在深圳当前市场环境下，开发商的稳妥做法是根据土地性质来推广产品。目前恒大天璟方面对外披露的口径，已更改为主推写字楼产品。

上述人士表示，南油片区的住宅项目去化速度良好，办公项目则以老旧写字楼为主，租金水平相对较低。不过，恒大天璟通过将面积做小以达到控制总价的目的，这对于去化有一定的积极作用。

旧改项目被视为恒大深圳销售业绩的重要支撑，该公司对外披露的储备量一直备受关注。去年底，恒大在深圳已拥有房地产开发项目32个，其中6个位于南山，在深圳全部项目开发后总货值约6000亿元。

至2017年3月底，恒大在业绩会上披露，公司在深圳、太原、石家庄等城市拥有35个旧改项目，规划总建筑面积约1800万平方米，“按目前市场价格预计销售总额约为4900亿元”。

市场人士对观点地产新媒体表示，恒大原计划去年在深圳推出3个项目，预计总销售可达200亿元。但受各种因素影响，这3个项目已延迟至今年推进。

除了目前获批预售的恒大天璟，恒大计划在下半年推出龙岗爱联旧改项目(恒大城市广场)。该项目占地总建筑面积20万平方米，包括商业6万平方米，写字楼3.5万平方米，商务公寓10.8万平方米。目前，该项目已建成营销中心主体。

此外，恒大去年从建滔化工手中获得的新型产业化项目“恒大时尚慧谷”，推盘时间曾由去年底延至今年上半年。

据市场人士透露，恒大可能“自持时尚慧谷项目”，不会进行出售。

考虑到深圳旧改市场中恒大的数千亿货值属于预估数字，32个项目全部完全顺利推进仍需要时间。

按照许家印今年初在内部的说法，恒大2017年销售额预计达到4500亿元。截至一季度，恒大累计销售金额为1069.3亿元，落后于碧桂园、万科两家房企。