政策适度调整楼市有望低位企稳 未来渐进回升或打开

　　近日，国务院总理李克强日前多次表示，做好政策储备，适时适度预调微调，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这意味着，在继续坚持“不放水”、保持政策定力的前提下，为了给“调结构”的战略机遇期留足空间和时间，需要对前期过紧的政策做出适时适度的调整。

　　目前，楼市在销售端和生产端的疲软问题相当严重。销售端疲软表现在今年以来主要城市楼市成交量出现同比30%-50%的下滑。生产端疲软主要表现在开发企业主动收缩战线(拿地和新开工)以保资金链。1-4月份，开发企业土地购置同比下滑7.9%，连续四个月下滑，前4个月房企新开工面积更是同比下滑22.1%。另外，基建投资告别大规模铺开的阶段，进入“精准发力”和提高“带动性”的阶段，若与房地产开发投资下滑形成叠加，固定资产投资难以维持稳定。

　　当前楼市政策收紧存在“洗澡水和小孩一起倒掉”的结构性失调问题。例如，对于首套住房贷款、住房贷款的按时足额拨付、棚户区改造和保障房贷款的定向支持等，楼市金融紧缩政策照顾得不够，也需要适时适度预调微调。470万套棚户区改造任务的提出、房企再融资开闸、开发性金融支持政策等，都属于楼市政策适时适度预调微调的内容，重点在于纠正当前楼市政策结构性失调的问题。

　　从5月份楼市的表现来看，适时适度预调微调还是起到了积极的效果。5月份前两个月的楼市成交了还不太理想，但后两周的楼市成交量开始趋于回升。CREIS中指数据显示，42个城市成交量在5月第三周(5.19日-5.25日)环比回升6%，一、二、三线城市分别回升3%、3%和18%。5月第四周(5.26日-5.31日)的改观更明显，此前一直比较疲软的重点城市(特别是一线城市)销售开始向好，上海、广州、深圳、南京和武汉等重点城市共推盘16个，整体去化良好。

　　随着房贷紧缩政策见底，再加上开发商降价跑量、调整产品结构以保资金链，地方政府也采取各种手段降低购房成本，新增住房供应不管在产品类型上，还是价格上，与市场有效需求的匹配性越来越高，需求端转暖的趋势开始显现。从目前披露的数据来看，北京、杭州等前期新房成交量下跌最大的两个城市，出现了止跌趋稳的态势。5月份预计楼市成交量将会保持低位企稳的态势，未来渐进回升的通道或将已经打开。