排名创新高、利润持续修复，中国金茂2025年业绩背后有哪些看点？

3月24日，中国金茂（00817.HK）披露2025年全年业绩。

在房地产行业仍处于调整周期、市场分化持续加剧的背景下，这份成绩单颇受关注。报告显示，2025年，中国金茂实现签约销售金额1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，创下历史新高；全年实现毛利92.21亿元，同比增长7%，整体毛利率提升至16%；股东应占利润（含投资物业公平值损益）为12.53亿元，同比增长18%。

从表面看，这是一家房企在行业筑底阶段交出的一份“逆势增长”答卷；但若进一步拆解会发现，更值得关注的并不是单一指标的回暖，而是中国金茂在销售、盈利、产品和运营几个维度上，展现出较为清晰的修复路径。

对于当下的房地产市场而言，这种修复，比规模本身更有讨论价值。

规模回升之外，更关键的是盈利端在改善

过去几年，行业普遍面临一个共同课题：销售能否恢复，利润能否守住，现金流能否回正。相比单纯冲高销售额，市场如今更关注企业能否在规模、利润和周转之间找到新的平衡点。

从这一维度看，中国金茂2025年的业绩表现，至少释放出两个信号。

其一，市场份额正在进一步集中。签约销售金额达到1135亿元，同比增长16%，行业排名升至第8位，意味着其在竞争中的相对位置继续前移。尤其是在行业整体仍未完全走出调整期的背景下，排名变化本身就说明了公司在重点城市和重点板块中的获取能力与去化能力。

其二，利润端正在恢复。全年毛利92.21亿元，同比增长7%；整体毛利率提升至16%；股东应占利润同比增长18%。这组数据说明，中国金茂的经营修复并不只停留在“卖得更多”，而是开始体现为“卖得更有质量”。

从披露信息来看，这种改善首先体现在价格体系上。2025年，中国金茂住宅签约单价提升至约2.7万元/平方米，同比提升约24%。在目前的市场环境中，价格端的走稳和抬升，往往不是简单靠营销拉动，而更依赖于产品定位是否精准、城市布局是否聚焦以及客户是否愿意为产品溢价买单。

此外，管理层在业绩会上提到，2024年以来新获取项目全部达成可研指标，平均销售净利率超过10%。这意味着，从新增土储开始，中国金茂就更强调项目的盈利确定性，而非单纯追求规模补仓。这一点，对于后续利润的持续释放尤为关键。

从“拿地”到“回款”，运营效率开始成为分水岭

如果说产品决定了项目有没有市场，那么运营能力则决定了企业能不能真正把市场表现转化成利润和现金流。中国金茂在这份年报中，给出的路径是“做优增量、盘活存量”。

一方面，自2024年以来，公司累计获取43个项目，全部位于核心城市核心板块，投资策略明显趋于审慎和聚焦。另一方面，2025年完成47个项目清盘，并累计实现15宗土地及26个大宗资产盘活。这说明，中国金茂并没有把重心单纯放在新增投资上，而是在同步推进存量项目出清和资产结构优化。

更能体现运营效率的，则是项目开发与资金回正节奏。

根据管理层披露，2025年公司平均首开周期缩短至5.2个月，多个项目基本实现“当年拿地、当年清盘”；与此同时，经营性现金流平均回正周期缩短至10.4个月，全面实现“一年一熟”。在个别项目上，节奏甚至进一步提速。比如武汉金茂樾满晴川、长沙金茂璞印梅溪等项目，在拿地后6个月即实现经营性回正，达到“一年两熟”。

武汉金茂樾满晴川实景图

这类指标在当前市场环境下的意义不言而喻。因为行业已经不再单纯比拼谁跑得快，而是比拼谁能在更短周期内完成投资兑现、销售兑现和利润兑现。

从项目兑现效果来看，上述项目平均首开认购兑现度达到128%，价格兑现度达到104%，平均净利率较可研提升1.2个百分点，利润总额预计增加15.3亿元。也就是说，中国金茂并非只是实现了“快”，而是在“快”的同时保持了较好的兑现质量。

改善市场成为主战场，“金玉满堂”承担产品表达任务

在销售修复与利润改善背后，中国金茂另一个值得注意的变化，是其产品体系在全国范围内进一步成形。

当前房地产市场的一个鲜明趋势，是刚需逻辑逐渐让位于改善逻辑。客户不再只关注“有没有”，而更关注“好不好”“适不适合”“能不能兑现”。对于房企而言，谁能率先建立稳定、清晰、可复制的改善型产品体系，谁就更有可能在新阶段获得定价权和客户认可。

中国金茂给出的答案，是“金玉满堂”。

这一产品序列并不是简单的命名分类，而是围绕不同人群和不同改善需求构建的分层体系。“金”对应持续升级的金茂府系，以科技住宅为核心辨识度；“玉”是偏向东方审美和高定生活表达的璞系；“满”更强调时尚、精致和都市生活方式；“棠”则聚焦家庭陪伴、亲子成长与全龄友好。

从传播角度看，这套体系的意义在于，它帮助中国金茂把过去相对集中在高端科技住宅领域的品牌印象，扩展为一个更完整的改善型产品矩阵。对于垂直市场而言，这种矩阵化能力，比单个项目热销更能说明企业的产品组织能力。

数据也印证了这一点。2024年以来，中国金茂旗下合计16府、13璞、8满、15棠获得市场认可；进入2025年，又有6府、7璞、5满、8棠在全国落地。

北京金茂满曜实景图

项目表现方面，雄安金茂府、郑州璞逸金茂府、西安璞逸东方、天津上东金茂晓棠&锦棠，分别位居2025年雄安、郑州、西安、天津所在城市销售额第一；北京金茂满曜则拿下2025年北京城六区销售套数第一名。此外，西安曲江金茂府、天津泮湖满庭、成都东城晓棠等项目，也跻身当地销售榜前三。

从区域结构看，中国金茂在北京、上海销售额均突破200亿元，在西安突破100亿元，并在11个城市进入当地销售榜TOP10。更值得注意的是，其销售结构继续向高能级城市集中：以改善需求为主的一二线城市销售占比，已由2024年末的90%上升至2025年末的96%。

这说明，中国金茂的增长并不是依靠广撒网式扩张实现的，而是更集中地建立在高能级城市、改善型需求和中高端客群基础之上。对于追求经营质量的房企而言，这样的销售结构显然更具韧性。

房企竞争回归“基本功”，中国金茂试图给出一种样本

如果把这份年报放在行业大背景下来看，中国金茂2025年最值得讨论的地方，或许并不是某个单一亮眼指标，而是它试图呈现出一种更完整的经营逻辑。

这套逻辑并不复杂：在投资端，更聚焦核心城市核心板块；在开发端，更强调快开、快回、快清；在产品端，以“金玉满堂”承接改善需求；在品牌端，用建筑科技构筑差异化认知；在组织端，则通过“产品引领、价值创造”重塑全链条能力。

管理层在业绩会上提出，要营造“人人都是产品官”的文化氛围，并从科技创新、前瞻洞察、美学设计、精益建造、供应链管理和服务能力等维度持续夯实产品能力。某种程度上，这也反映出当下房企竞争方式的改变：企业之间比的，已不是简单的规模和速度，而是更底层的产品组织能力、兑现能力和价值创造能力。

对于行业而言，市场正在进入一个由改善需求主导的新阶段。客户更审慎，竞争更聚焦，房企要想继续获得市场认可，不能只讲故事，更要拿出可被验证的产品力和经营能力。

从这个意义上说，中国金茂2025年的业绩表现，提供了一个观察样本：当行业从扩张时代转入兑现时代，房企如何用产品、效率和科技重新建立增长逻辑，如何在波动中修复利润，并在核心市场中稳住竞争力。

这或许也是这份财报真正值得关注的地方。