西安迎来第二次集中供地，两批次45宗共计3158亩地出让

2021年9月8日，西安迎来第二次集中供地，两批次共计45宗3158.049亩国有建设用地使用权挂牌出让!

　　整体来看，此次集中供地可以分为公开拍卖和网上挂牌两种。

　　1、28宗共计1866亩地公开拍卖

　　根据《西安市国有建设用地使用权挂牌出让公告(西土出告字〔2021〕65号)》信息显示：共有28宗地，合计1865.725亩将以公开拍卖的方式出让。

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　　这28宗地，除了32.217亩配套商业用地，其余全部为居住用地。其中国际港务区供地最多，共计14宗974.633亩;另外高新区供地5宗247.305亩，经开区供应2宗166.132亩，曲江大明宫4宗132.645亩，浐灞生态区2宗299.399亩，灞桥区1宗45.521亩。

　　拍卖会时间：

　　2021年10月14日(1-11号地块)、10月15日(12-21号地块)、10月18日(22-28号地块)，每天的拍卖时间均是从上午9:30开始。

　　集中摇号的开始时间为10月19日上午9时30分，按照宗地序号1-28的排列顺序依次进行，拍卖会和摇号具体时间以西安市公共资源交易中心现场安排为准。

　　具体地块信息：

　　从此次拍卖出让宗地基本情况来看，高铁新城2宗地、浐灞1宗地有特殊要求。

　　位于经开区高铁新城的2宗166.132亩地，即宗地6、7。要求：竞得人须参与高铁新城核心区内标志性超高层及大型商业综合体、企业总部或中外医疗服务设施地块竞拍，并出示有效报价。竞得人须按照高铁新城片区规划和整体建设进度要求，同步开展住宅、商业、医疗地块建设。

　　宗地12、13，位于浐灞生态区田马路，属于雁鸣湖板块，两宗地约200亩，其中宗地12的容积率不大于2.3。要求宗地内建筑应该按照《绿色建筑评价标准》二星级及以上的评价标准执行。

　　其中宗地13，浐灞147.208亩居住商服用地，分为居住和商服两个地块，商服地块须建设40808平方米高品质特色酒店(四星级及四星级以上)，3年内完成建设，5年内完成星级评定。商服地块须先行或与住宅地块同步审批、同步建设。(具体如上图)

　　其他地块：

　　①、宗地8、9、10

　　宗地8、9、10位于二环内同一板块，分布在玄武路与红旗铁路交叉口附近。其中：

　　宗地8，位于曲江大明宫遗址区玄武路，76亩居住用地。竞得人对宗地西侧区域相邻21.842亩绿地按照西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室有关城市绿化要求实施绿化投资建设，并于建成后无偿移交西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室。

　　宗地9，约20亩，要求宗地内配套幼儿园与宗地8合用幼儿园，两个地块同步规划，同步建设。

　　宗地10，约17亩。要求竞得人须在项目建成后向曲江大明宫遗址区保护改造办公室提供2200平方米的商业用房(该宗地内全部商业用房)及3533.76平方米的商品住宅用于大明宫遗址区拆迁安置工作，其中商业用房按照实际成本价回购、商品住宅按照19702元/平方米回购。

　　②、宗地15、16、17

　　宗地15、16、17位于同一板块，均位于国际港务区的西安综合保税区板块，3个地块共计约304亩居住用地。

　　③、同一板块内的几宗地

　　宗地22、23位于同一板块(地铁14号线新寺站附近，共138亩居住用地，容积率不大于2.2)。

　　宗地24、25、26、27、28位于同一板块(国际港务区的总部经济区，5宗地共计约343亩居住用地)，按照港务区奥体中心轴线区域风貌管控要求，位于同一板块的宗地设计方案建筑风貌应协调统一，符合整体城市风貌，配套设施应同步建设。

　　宗地1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28采用装配式建筑技术进行建设，装配率不小于20%(位于西安综合保税区的15、16、17号地块除外)。

　　本公告所有宗地配建公租房事宜，按照《关于进一步规范商品住房项目配建公共租赁住房有关事项的通知》(市建发〔2020〕115号)执行。

　　本公告所有宗地竞得人须按照《西安市居住区公建配套设施建设管理实施细则》要求，将宗地内的公办幼儿园、社区服务等配套设施建成后无偿移交政府相关部门。

　　本公告所有宗地内建筑设计须满足西安市居住区规划设计指导意见。

　　此次包含很多土地新规，看点多多：

　　看点1：集中供地限定的房价透露出的信息

　　从西安第二次集中供地限定的房价来看，透露出一些信息。

　　高新三期毛坯限价最高2.65万元/㎡;港务区板块的毛坯房1.5万元/㎡、2.2容积率的地块甚至给出了1.7-1.8万元/㎡的毛坯房价格。

　　曲江大明宫毛坯房限价最高2.5万元/㎡;浐灞生态区毛坯房限价最高2.23万/㎡;高铁新城毛坯房限价最高1.6万/㎡。

　　不难看出，部分价格高于目前该区域的商品房售价。

　　看点2：对房企购地资金提出了非常具体的限制和要求

　　近日出炉的“8·30西安楼市新政”中也明确规定：“加强房地产开发企业购地资金审查，对房地产开发企业的购地资金来源进行核查，确保竞买企业购地资金合法合规。”

　　此次相当于具体执行，根据公告要求：金融机构各类融资资金、房地产上下游关联企业借贷或预付款等均不得使用。

　　具体为：参与竞买的企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保和其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借贷或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

　　对房企来说，这是个硬门槛，对于一些现金流紧张的开发商来说，等于没有机会参与竞拍。

　　看点3：溢价率均不超过15%

　　网传今年8月，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，提出单宗地溢价率不得超过15%，在达到地价或溢价率上限时，可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

　　西安第2次集中供地，28宗公开拍卖的地块溢价率全部控制在15%以内，对溢价率的控制，对此业内人士认为，相当于政府对土地也进行了“限价”。这和近日成都、南京、杭州等城市二次集中供地的土拍规则相同。此举将溢价率控制在一定的范围内，通过溢价率实现控制地价，防止出现单价地王。

　　从几宗地来看，高新CID板块的几宗地，最高限价基本在2380万元/亩左右，高铁新城草滩板块的几宗地基本限制在1100万元/亩左右，港务区的地块地价基本限定在1000万元/亩左右。

　　看点4：摇号卖地

　　以前，西安公开拍卖的地块，常用的规则是达到最高限价之后竞配套面积、费用，变相增加了成本。

　　在“8·30楼市新政”中，西安明确提出了：“优化住宅用地出让方式，严控住宅用地溢价率，不以竞新增配建方式提高实际地价，通过多种方式确定土地出让竞得人。”这一次集中供地，落实了这个政策。

　　本次拍卖宗地实行“限房价、定品质、竞地价”出让，本次拍卖不接受联合竞买。

　　本次国有建设用地使用权公开出让设定最高限价，当最终报价未达到最高限价时，按照价高者得的原则确定竞得人;当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。

　　此前沣西那宗地摇号中，出现过多个马甲抢地的情况，此次土地出让明确规定到：“同一企业及其控股的各个公司不得参与同一宗地的竞买。”这就意味着此前房企马甲拿地被禁止了。

　　此次查资金来源、禁止马甲公司摇号，达到高限后再摇号，可谓非常严格。

　　看点5：要求5%、10%比例的自持

　　根据出让公告，高新中央创新区的5宗地、高铁新城草滩一路以东的95.05亩土地、浐灞生态区的2宗地、灞桥区的1宗地、港务区的12宗地需要自持住宅建筑面积的5%，剩余的几宗地自持比例为10%，所有宗地自持期限均为10年，自持期内不得对外销售和转让。

　　公告原文如下：按照市政府办公厅《关于印发2021年住房租赁试点工作实施方案的通知》(市政办发〔2021〕16号)，宗地1、2、3、4、5、7、12、13、15、16、17、20、21、23、24、25、26、27、28竞得人须自持住宅建筑面积的5%，宗地6、8、9、10、11、14、18、19、22竞得人须自持住宅建筑面积的10%，所有宗地自持期限均为10年，自持期内不得对外销售和转让。

　　自持，带来的两个结果：一是变相增加了开发商的成本，二是实际可售的住宅面积减少。

　　此次房企拿地热情如何，地块花落谁家?小编也会持续关注。

　　2、17宗1292亩地挂牌出让

　　根据《西安市国有建设用地使用权挂牌出让公告(西土出告字〔2021〕66号)》信息显示：西安共有17宗1292.414亩地以网上挂牌的方式出让(网上挂牌期限：9月28日9时--10月15日16时整)，全部为开发用地，本次挂牌宗地实行“限房价、定品质、竞地价”出让。

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　　看点1：17宗1292亩开发用地

　　根据土地用途看，这1292.414亩地中，包含居住用地1203.963亩，商服88.092亩。

　　从供地区域看，主要分布在鄠邑区、高新区、港务区、阎良区。高新区的4宗地、港务区的2宗地、阎良的5宗地均为安置型商品房建设;另外鄠邑区和阎良区分别由1宗地是共有产权房用地。

　　鄠邑区供地最多，5宗480.833亩地，占本次总供地面积的37%。其中1宗是商业综合体的配套住宅用地。其次是高新区，以431.304亩的供地量位居第二；阎良本次供地6宗224.093亩;国际港务区供应2宗155.825亩地。

　　看点2：2宗共有产权房用地

　　在本次的集中供地中，有2宗66.618亩共有产权房用地，分别位于鄠邑区(22.151亩)、阎良(44.467亩)。

　　根据出让要求，鄠邑区的共有产权房购房业主持有产权份额为70%，政府产权份额为30%，后期建设监管、销售、使用、退出等由鄠邑区住房保障部门负责监管，该共有产权房毛坯销售均价6394.5元/㎡。

　　与鄠邑区共有产权房用地购房业主持有份额不同，阎良的这宗44.467亩地建成的共有产权房，购房业主持有产权份额为80%，政府产权份额为20%，后期建设监管、销售、使用、退出等由阎良区住房保障部门负责监管，该地块共有产权房毛坯销售均价5380元/㎡。

　　宗地出让要求及竞拍规则：

　　根据本次集中供地的出让要求，其中宗地3是位于鄠邑区的商业配套，且要求竞得人投资建设不少于10万平方米的大型商业综合体，且须整体经营，具体如图所述。

　　宗地6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16，这11宗766.755亩地用于安置型商品房建设，具体要求如上。

　　宗地2、3、4、5这4宗458.682亩地需配建公租房，且要求竞得人须自持住宅建筑面积5%，具体要求如下。

　　在竞拍规则上，均设定最高限价，当最终报价未达到最高限价时，按照价高者得的原则确定竞得人;当报价超过最高限价，不再接受更高报价，以最高限价为基础，转为公开摇号的方式确定竞得人，成交价为最高限价。

　　宗地转现场摇号开始时间为2021年10月20日下午2时30分，按照宗地序号1—17的排列顺序依次进行，具体时间以西安市公共资源交易中心现场安排为准。