融信中国2020年毛利大跌近六成 高价补仓上海同时出售总部大楼

近日，融信中国（03301.HK）发布截至2020年12月31日止年度业绩公告。公告显示，融信中国2020年合约销售额约1552亿元，完成年度1500亿元的目标。但在营收、利润等方面，多项指标均出现明显下滑。其中，2020年录得收益约483.03亿元，同比下降6.14%；毛利约为53.12亿元，同比下降57.42%；年内净利润约为34.95亿元，同比下降40.71%。

毛利率长期处于低位多项盈利指标大幅下滑

成立于2003年的融信中国，2016年在港交所主板挂牌上市，并将总部迁至上海后实现了跨越式蜕变。掌柜财经查阅融信历年年报可以发现，从2015年首次突破百亿到2018年实现至千亿的跨越，狂飙突进的融信中国成为行业激进派的缩影。其后，融信中国主动降速，2019年和2020年合约销售额分别约1413亿元和1552亿元。

值得注意的是，选择主动降速的融信中国在经营上的困境也逐渐显露出来。年报显示，融信中国2020年实现收入约483.02亿元，同比减少6.14%。据统计，这也是融信中国近八年来首次出现营收下滑的现象。

营收下滑的背后则是盈利能力各项指标明显下滑。年报显示，融信中国2020年毛利约53.12亿元，同比减少57.42%；年内净利润约34.95亿元，同比下降40.71%；归母净利润约24.28亿元，同比减少23.02%。

年报显示，融信中国毛利率从2019年的24.24%下降至2020年的11%，同比降幅达54.63%。在高地价和新房限价的双重挤压下，尽管2020年上市房企毛利率普遍基本降至30% 以下，但融信中国毛利率水平还是明显低于同规模上市房企。

时间往前推，融信中国2017-2019年的毛利水平分别为16.56%、23.47%、24.24%，同样明显低于同期港股上市房地产公司毛利率的中位数。

同时，融信中国纯利率从2019年的11.45%下降至2020年的7.23%，同比降幅达36.83%，同样明显低于行业平均水平；平均净资产收益率14.23%，同比2019年的21.63%下滑7.4个百分点。而负债率则从2019的70%上升至83，同比上升18.57%。

二级市场上，融信中国的股价自上市以来，长期表现平平。最近一年，融信中国股价在波动中明显向下，截止2021年4月1日，融信中国总市值仅90.06亿港元，相较于2019年底168亿的市值跌幅较大。

昔日“地王收割机”出售总部写字楼回血

2020年，融信中国营收、毛利、净利等指标出现全线下滑，或与其上一轮扩张中大量高价拿地有关。融信管理层也曾上坦言，造成这一情况的原因是由于对政府的限价政策理解不完全透彻有关。

2016年，走向全国布局的融信中国进入激进拿地状态，拿下多个地王项目，被业内戏称为“地王收割机”。融信全年以484.45亿在全国拿下21宗地块，是当年公司销售额的近乎两倍。其中，当年融信中国在17家房企竞争中胜出，摘得全国单价地王静安区中兴社区N070202单元两幅地块，成为截至2016年全国土拍成交历史单价地王而一战成名。

此后，融信中国2017年—2020年，新增土储数量分别为：78块、24块、46块、50块。其中，2020年新增地块总建筑面积为871.63万平方米，权益面积401.83万平方米，权益占比不足50%，地块平均收购成本约每平方米9596元。截止2021年12月31日，融信中国全国共计247个项目，总土储约2871万平方米。

2020年，融信中国在上海重新加大布局力度。2020年8月10日，融信、旭辉联合体击败融创等8家房企，以45.23亿元的总价竞得闵行区七宝镇古美北社区地块，溢价率40.55%，成交楼板价为54814元/平方米，位列目前上海闵行区宅地（含商住地）成交楼板价第一位。

2020年8月17日，融信中国以48.7073亿拿下嘉定区南翔镇地块，溢价率35.53%，成交楼板价38762.8元/平方米。38763元/平米的楼板价，同样是南翔镇板块宅地成交楼板价历史新高水平。加上此前奉贤二建以总价11.83亿拿下奉贤新城纯宅地块后与融信合作开发，融信中国2021年上海有三个新项目面世。

值得注意的是，2020年底融信中国抛售位于上海作为其总部大楼的上海虹桥世界中心项目。该项目是融信中国2013年经过148轮竞拍，同样以“地王”之名拿下上海徐泾镇会展中心3号地块。而此次出售已经是融信中国第二次转让其在虹桥世界中心的相关权益，此前2019年3月融信中国将其持有的50%股权以10.05亿元作价出售予绿地。两次出售，融信中国全面退出虹桥世界中心项目。