长三角“大变局” 解局两会后房地产市场风向与投资趋势

2021年3月24日，由仲量联行(纽交所代码：JLL)主办的“睿见在线丨2021中国房地产市场峰会” 于2021年3月23日至25日以线上直播形式进行，在上海、北京、成都、广州、香港等5座城市相继举办。上海场的活动，选址在具有标志性的苏河湾旁，主题聚焦“变局长三角、共建进行时”，邀请了多位专家与业内资深人士，通过主题演讲与小组讨论形式，探讨了商业地产、城市群、办公楼市场、不动产投资、城市更新与场所塑造等领域的话题，并对2021年房地产市场的发展做出了预测与展望。

　　2021中国商业地产十大关键词

　　疫情之后的房地产市场充满了变数，商业地产市场也迎来新的看点，仲量联行华东区董事总经理暨中国区商业地产部总监张静带来了一段精彩的开场演讲——“进化与嬗变——商业地产：2021关键词”。张静用“峰回路转”一词表达她对2020年商业地产市场的总结，提出2021年中国商业地产十大关键词，并预测正在发生的十大趋势。这十个关键词包括：房地产科技、“三道红线”、新能源车、奢侈品、Z世代经济、物流地产、基础设施REITs、ESG（环境、社会与企业管理）、存量物业、社区型商业。

　　张静表示，房地产科技将重塑商业地产竞争格局，房地产科技会是商业地产旧时代与新时代的分水岭。对于当下影响较大的“三道红线”等一系列房地产调控政策，2021年商业地产市场将会迎来分化趋势，布局商业地产的开发商将强者愈强，她预测今年商业物业资产出售、并购案例将超过2020年。新能源汽车市场火热态势下，主力商圈今年将迎来新能源汽车加速开店的一年，伴随市场下沉，开店趋势将从一线向二三线核心商圈下沉。奢侈品市场刚好相反，疫情之后品牌方将加大线上的布局， 2021年仍旧延续疫情后的全渠道扩张态势。物流地产依旧处在高速扩容阶段，2021年的物流地产仍需要给予最密切的关注。对于即将问世的基础设施REITs，毫无疑问，将开启中国REITs元年，张静认为REITs为中国商业不动产市场发展树立价格之“锚”，引导商业地产健康发展。

　　科技创新引领长三角“大变局”

　　仲量联行上海战略顾问部总监吕玫，带来“重塑与更新——都市圈：长三角一体化下的大变局”的主题演讲，她在数据视角下对长三角进行深度观察并得出五大未来发展机遇，从一个地产人的视角下解构长三角一体化下正在发生重大变革。

　　长三角3省1市常住人口共计达到2.27亿人、经济规模占到中国经济的近1/4，高铁、城际铁轨、高速公路构建的网络，形成了中国最为繁忙、立体的交通网络，形成了生物医药、电子信息产业、高端装备、汽车及关键零部件等具有产业规模和完备的产业链。“长三角在科研教育资源层面的雄厚基础与重视度也达到了世界级的水平，这为长三角未来持续创新提供动力。” 吕玫说，“科技创新驱动”正是长三角未来的核心发展模式。

　　吕玫认为，在“双循环”的发展模式下，长三角地区在发展科技创新、尤其是硬核科技层面拥有无可比拟的政策、资源和空间发展机遇，具体体现在5个方面：城际铁路、跨区型市内轨道交通的加速布局将使得人才更加无缝流动；金融业、专业服务业的高水平集聚为科技创新保驾护航；庞大消费市场、城市应用场景的强力支撑助力科技成果转化，推动跨产业联动发展；更便捷的政务服务功能体系与优质营商环境强化对头部跨国企业布局吸引；更具探索性的城市更新政策和实施路径，助力突破城市核心区“再发展”瓶颈。

　　2021不动产投资市场的新变量

　　仲量联行数据显示，2020年中国大宗交易投资市场投资额同比减少28%，达2038亿元（约300亿美元）。2021年房地产投资市场会否继续延续去年的形式，还是逆势而上？新的趋势会是什么？在“变量与动能——分化时代下房地产投资新变量”讨论环节上，来自不动产投资领域的资深人士普遍认为，2021年将会比2020年更为乐观一些，大宗投资领域充满了机会。

　　虽然受疫情影响，但是中国经济和房地产市场长期向好的走势不变。仲量联行华东区投资部总监叶建成表示，去年市场最大的变化是，传统房地产基金买家淡出市场，出现自用型买家成为大宗投资的主力。他认为，市场环境的变化背后，大宗投资的底层逻辑没有变——租金的增长。“投资人投向办公楼的资金，难以获得不错的回报，投资人就会去看其他资产、另类资产。”叶建成说，这也是去年、今年我们看到物流地产、数据中心、社区型商业受追捧的原因。对于今年的市场，投资人、业主要有信心，商业、办公、实体经济复苏会促进不动产投资市场有一个强力反弹。

　　据了解，本次峰会除了上海场活动关注长三角一体化、区域融合、大宗投资热点话题外，来自北京、成都、广州、香港等地的业内专家，也探讨了“双循环”下的房地产市场、公募REITs、大湾区市场机遇、成渝经济圈、香港办公楼市场2030等话题。此次活动受疫情影响，通过线上直播方式与观众进行互动。