上半年百城地市企稳 张家口、承德等9个地级市卖地最积极

7月28日，上海易居房地产研究院发布《2020年上半年中国百城居住用地报告》。报告显示，2020年上半年，全国100个城市居住用地成交面积为29217万平方米，同比增长2.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，今年受疫情影响，一季度土地交易行情非常弱，这和土地交易工作停滞或暂缓等有关。到了二季度土地交易市场放开，房企为加快完成年度土地储备工作，积极拿地，带动了土地交易市场的活跃。上半年地市交易规模超过去年同期，说明地市在企稳，成为房地产市场率先复苏的指标。

统计数据显示，今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。

“其说明今年上半年全国百城卖地收入较好。在各地宏观经济较为疲软的情况下，此类地市交易有效地促进了地方财政的稳定，防范了各地固定资产投资失速的风险。”严跃进表示。

从城市分类来看，报告显示，上半年，4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米，同比增长40.2%；32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米，同比减少6.2%；64个三四线城市居住用地成交面积为11906万平方米，同比增长11.7%。

在严跃进看来，上半年一线城市土地交易总体不错，说明地方政府供地意愿较为强烈，在疫情冲击下，一线城市也面临房地产开发投资失速等风险，从稳投资等角度看，需要给予土地市场更多支持。“二线城市土地交易市场也逐渐复苏和回暖，预计下半年供地节奏依然会加快，其有助于带动土地市场的进一步升温，而部分房企也依然会积极在三四线城市拿地。”

从成交面积来看，报告指出，韶关、南通、东莞三个城市的交易行情较好。在严跃进看来，这有两方面的原因，第一、地方政府供地节奏在加快，尤其是对于此类城市来说，过去两年房价上涨过快，从缓解房价上涨压力的角度看，土地供应必然需要增加，以满足更多的用地需求；第二、此类城市都位于三大都市圈内，属于投资价值较高的城市，自然容易受各类房企的青睐。

而从全国百城居住用地出让金收入排序看，报告指出，今年上半年增速最快的9个城市均为三四线城市或地级市，分别为南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德和襄阳。此类城市上半年土地出让金收入增速较快，均超过了100%的水平。

对此，严跃进表示，出现此类情况并非偶然，其客观反映了三四线城市的压力。在疫情冲击下，今年上半年各类三四线城市复产复工节奏相对慢，财政收入面临一定压力。加大土地推介、积极供应土地，有助于在活跃地市的同时，促进地方财政收入的稳健，有助于保增长。

此外，严跃进指出，下半年预计地市回暖依然值得期待，但也要注意一些新风险和新情况。第一、包括“711银保监会讲话”和“724国务院房地产工作座谈会”，都明确了下半年房地产政策略从紧的导向。尤其是对于土地市场来说，上半年不排除有部分高杠杆或违规资金进入，其成为下半年重点监管的内容。第二、部分城市对卖地收入过于依赖，下半年在固定资产投资企稳的大背景下，城市发展方式会转变，其会对土地交易市场形成一定的影响。对于下半年房企投资口来说，需要注意此类新情况，以真正规避风险和做好土储工作。