北京写字楼市场逐渐转向“租户市场” 2020年租金或继续下调

1月10日，全球最大的租户代理服务公司Cresa世桦嘉润发布《北京写字楼市场2019年回顾与2020年展望》报告，从新增供应量、整体需求、空置率及租金等方面对2019年北京写字楼市场进行了全面解读，并对2020年北京写字楼市场发展趋势进行了展望。

在供应方面，报告显示，2019年北京市共有约126万平方米的新增供应交付入市，其中甲级项目达到87.63万平方米，为北京甲级写字楼市场自2007年来的最高值。

值得注意的是，与2018年新增甲级项目全部位于亚奥及望京/酒仙桥两个新兴商圈不同，在2019年入市的甲级项目中，超过一半的供应量位于中央商务区、金融街以及长安街等传统核心商圈。此外，万众瞩目的中央商务区中服地块随着中国人寿金融中心、正大中心与中信中国尊的竣工交付正式亮相北京写字楼市场。因其电力供应问题已基本得到解决，入市项目凭借优越的地理位置与物业品质普遍出租情况良好。

在需求方面，Cresa世桦嘉润董事总经理李芳月表示: ”受宏观经济增速放缓影响，自2018年第四季度起，租户的租赁预算越加收紧，且退租或缩减租赁面积的行为时有发生，全市写字楼市场的需求减弱明显”。

报告显示，2019年，北京乙级写字楼市场的净吸纳量仅为-11.32万平方米，同比继续下降近30%。虽然甲级写字楼市场的净吸纳量共计达到41.83万平方米，但其主要受益于新入市项目此前取得的良好预租率，以及在2019年下半年，市场平均租金的下调令租户升级物业品质的需求得到一定释放。整体而言，全年的需求表现仍显疲软。

而在空置率方面，报告指出，截至2019年末，北京市甲级写字楼市场的空置率录得14.6%，同比上升4.7个百分点。乙级写字楼市场的空置率也被推高4.9个百分点至13.3%。就甲级写字楼市场各商圈而言，新入市项目集中且整体租赁成本较高的中央商务区与亚奥商圈的空置率同比攀升幅度分别达到11.5与9.0个百分点，在全市各商圈中排名前二。租户退减面积的普遍发生令其他商圈的空置率也大都出现了不同幅度的上升——受到金融与科技行业稳定需求支撑的金融街与中关村商圈的空置率虽依然分别保持在2.6%与4.2%的低位，但较2018年末也各自上浮2.1与3.4个百分点。

值得关注的是，在全市核心商圈中仅望京/酒仙桥与长安街录得空置率同比下降，但其租金同比降幅则分别达到高居全市前两位的4.8%与4.3%。在非核心商圈中，丽泽商务区虽然基础设施建设与商务氛围仍有待完善，但因其具有竞争力的租金价格以及良好的地理位置与物业品质，在2019年吸引了多家知名内外资租户的入驻。商圈空置率虽然依旧高达66.5%，但已同比下降16.8个百分点。

对此，李芳月表示，北京写字楼市场已逐渐由“业主市场”转向“租户市场”，面临空置压力的业主为寻求去化不惜将租金预期大幅下调。“供应高峰的到来及市场需求的低迷将全市写字楼市场的空置率大幅推升。”

在租金方面，Cresa世桦嘉润高级董事总经理徐荣卿表示：“虽然部分位于中央商务区、金融街以及亚奥商圈的高品质新增供应以远高于各自商圈平均水平的价格入市，但鉴于租户对价格普遍更加敏感，诸多业主为挽留现有租户或吸引意向租户纷纷将租金下调并在租约谈判中保持灵活”。受此影响，2019年北京甲级写字楼市场的平均租金同比下滑3.0%至人民币377.5元每月每平方米。乙级写字楼市场的平均租金较去年同期同样出现1.7%的下调，录得人民币227.0元每月每平方米。

分商圈来看，在甲级写字楼市场中租金常年呈现上扬态势的中关村商圈在2019年出现了0.1%的平均租金同比下降。金融街商圈虽由于新入市项目的拉升而录得平均租金同比上扬1.6%，但若仅选取相同项目进行比较，则平均租金同样出现微降。中央商务区商圈在2019年迎来了三个高品质新项目的入市，但由于诸多业主因空置压力与日益加剧的市场竞争而选择将项目的租金下调，部分租金曾连年保持在高位的顶级品质项目的租金也已出现松动，中央商务区商圈的平均租金因此在2019年同比下降达2.3%。

此外，报告显示，2019年科技与金融行业仍为北京写字楼市场的最主要需求驱动力，二者在全市全年新租及扩租总成交面积中的占比分别达到37%与25%。专业服务行业则以7%的占比排名第三。然而，受到因宏观经济环境变化带来的企业租赁策略调整的影响，科技行业在2018年的迅猛扩张势头在2019年下半年出现减缓迹象。徐荣卿表示：“ 2019年全年科技行业累计吸纳面积约45万平方米，较2018年下降近19%。与之相对，银行、保险等金融行业租户的租赁需求稳中有升，除贡献多宗瞩目交易外，总成交面积也同比增长约15%。然而，在2018年行业成交面积占比中以13%高居第三的联合办公行业受经济下行与行业调整的双重因素影响，其在2019年的成交占比大幅跌落10个百分点。”

全市平均租金在年内的连续下调也令许多租户的升级搬迁需求得到释放。2019年，全市发生在顶级及甲级项目的租赁成交面积在全部成交中的占比上升12个百分点至51%。内资租户虽然仍以84%的租赁面积占比继续维持需求主力的地位，但租赁预算整体偏保守、且对物业品质要求较高的外资租户在2019年表现出了活跃度的较大提升，并带来了成交面积占比6个百分点的增长。依商圈划分，新增供应放量集中的中央商务区与亚奥商圈分别以20%及9%的成交面积占比，在全部商圈中分列第一与第三位。同时，空置面积总量较大且租赁成本在核心商圈中最低的望京/酒仙桥亦在租户收紧预算的大背景下受到市场青睐，录得约18%的成交面积占比。

对于2020年北京写字楼市场发展趋势，Cresa世桦嘉润执行董事总经理王刚预测：“由于部分项目的延期交付或将使用状态由自持调整为对外出租，展望2020年，全市预计仍将有超过110万平方米的新增供应入市，其中约89万平方米的甲级项目供应量将超过2019年。由于宏观经济的不确定性依然存在，供应高峰的持续预计将在2020年进一步将全市甲级写字楼市场的空置率推升至约19.0%”。

Cresa世桦嘉润称，考虑到不断攀升的空置率将不可避免地带来业主的去化压力并激化市场竞争，以及2020年过半的新增供应将位于平均租金水平较低的丽泽商圈，北京甲级写字楼市场的平均租金或将在2020年继续向下调整3.5%至人民币364.0元每月每平方米。此后，随着新增供应的锐减与市场环境的回暖，预计全市空置率将自2021年起逐步回落，平均租金也将呈缓慢回升趋势。