今年上海单价高价地或“花落”外滩黄金地块

沉寂多时的黄浦区土地市场，近日推出一幅滨江黄金商办地块——黄浦区594 （北块）、596街坊地块。该幅地块位于十六铺码头核心位置区域，紧靠黄浦江，将采取有竞价招标的方式出让。业内人士预计，该地块凭借难以复制的绝佳区位，有望成为今年上海单价高价地。

拥有外滩一线江景资源

笔者在地块现场看到，黄浦区594（北块）、596街坊地块紧靠黄浦江，拥有外滩一线江景。地块周边已形成一定的商务氛围，办公楼宇包括复星商务大厦、久事大厦等。此外，地块西面邻近住宅小区金外滩花园，地块南面邻近老码头。改造后的老码头保留了最富上海韵味的石库门特点，业态包括酒吧、餐厅等，已成为区域内时尚新地标。

黄浦区594（北块）、596街坊地块是在上海市规划和国土资源管理局近日发布的2012年第177号土地使用权出让公告中被推出的。土地用途为商办。四至范围为东至外马路,西至中山南路,南至复兴东路,北至东门路（不包括现状良良大酒店及交通银行大楼）。土地总面积18675.50平方米。容积率：594（北块）街坊地块为4.0；596街坊地块北块为4.0，南块为4.3。保证金5亿元。

该地块将于11月23日进行投标。本次招标出让采取有竞价招标的方式，按照综合条件最佳者得的原则确定中标人。即先由评标小组的综合评分择优确定中标候选人，再以现场竞价方式从中标候选人中确定中标人。黄浦区594（北块）、596街坊地块土地出让方式为带底价的有竞价公开招标，出让底价在招标开标前保密。该地块采取的招标方式不同于“价高者得”的挂牌模式，而是需要对投标申请人的经济实力、运营能力（包括商办物业持有量等）、区域贡献率，集合技术标评分，以此来选定中标对象。这说明政府十分重视后期商办项目的建设规划以及建成后的实际运营情况，符合整个区域未来发展目标。

此外，该地块出让文件显示，中标人需在596街坊北块按照政府要求的标准建设32000平方米地上建筑面积，以成本价交还给区政府安排使用；带建594街坊北块与交通银行大楼之间约1580平方米公共绿地，并承担相应建设费用，建成后交还给绿化部门管理；负责地块与十六铺二期工程间连接天桥的建设，配合做好地块与十六铺二期地下空间连通施工工作，并承担相应建设费用。此外，值得关注的是，出让文件中还要求中标人长期持有地块上房地产，如转让，将征得政府同意。

将提升区域商办氛围

“黄浦区594（北块）、596街坊地块位于十六铺地区综合改造项目范围内，基地沿黄浦江岸线达1.2公里,呈狭长地带,有极佳的沿江景观资源，加之地块南边的老码头整体开发已初具规模，周边商业氛围大为改观，赋予了该地块实现错位发展的想象空间和升值潜力。”策源地产研究总监姜兵兵指出。他同时还提醒：“该地块要求带建项目较多，且以上带建项目均需由竞得方承担相应建设费用，一定程度上会推高该地块项目的成本。而且，地块现状良良大酒店及交通银行大楼予以保留，破坏了地块整体效果，也将增加开发设计难度。”

汉宇地产分析师预计该项目在十六铺整个区域内，将起到一定地标性意义，拿地房企今后无论选择自持还是出售，都将是个不错的选择。他指出，黄浦滨江区域办公物业大多以开发商自持方式为主，而出售的办公项目，均已全部售完。目前仅少量二手房源挂牌，因此区域内办公的整体供应量并不充裕。因此，项目未来推出的办公及商铺产品，将弥补一定需求缺口。

在该区域土地市场，近年仅成功出让两幅商办地块，分别是外滩国际金融服务中心地块及黄浦区163街坊。其中，黄浦区163街坊地块在2010年2月被新黄浦，新世界联合体摘得，楼板价高达5.18万元/平方米，刷新当年的上海单价高价地记录。而对于黄浦区594（北块）、596街坊地块的市场反应，汉宇地产市场研究部经理付伟判断：“黄浦区594（北块）、596街坊地块出让及规划实现对整个十六铺区域内产生重要作用，因此，低价成交的可能性并不大。预计该幅地块甚至将有望打破今年目前地块出让单价记录。”

(新闻晨报)