自然资源部改革规划许可和用地审批 利好房企高周转和降成本

9月20日，自然资源部发布了关于以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的通知（下称“《通知》”）。

自然资源部官网截图

《通知》指出，合并规划选址和用地预审，将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书，不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。

《通知》要求，合并建设用地规划许可和用地批准，将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书。

《通知》还指出，以统一规范标准、强化成果共享为重点，将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。各地要依据“多审合一、多证合一”改革要求，核发新版证书。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从房地产开发的流程来看，用地审批和相关规划是最先需要面对的问题，后续多审合一、多政合一、多规合一的政策导向下，相关房企的拿地和项目开发等都会形成新的调整。从此次改革来看，三个领域值得肯定。

1、地产开发的行政环节减少

此次政策规定，将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，这有助于相关项目开发审批节奏的加快。同时政策也规定了将建设用地规范许可证、建设用地批准书合并，这实际上就涉及到房地产开发“五证”办理的精简，有助于房企拿地后减少审批流程，利好高周转和降成本。

2、城乡规划和用地制度进行归并

过去的房地产开发中，既要参考城乡规划内容，又要参考土地供应制度，若是存在规划部门和国土部门不在一个系统办公，就相当于两次审批。现实中还存在一个问题，即规划内容和国土内容可能存在矛盾和冲突，这使得开发商项目开发非常被动。而此次政策明确将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，这实际上使得房企可以实现“一个部门盖完章”的效应，使得项目开发的思路更加清晰。

3、申报程序简化

在房地产开发中，过去经常有类似“房地产开发需要盖完几百个章”的说法，这其实也是房地产低效率的体现。而当前政策规定，将进一步简化和规范申报材料，同时鼓励互联网方面的业务创新。类似规定使得后续房地产项目报建的流程压缩，对于后续房地产企业来说，若是可以掌握最新的报建报批流程，往往也可以实现高周转的效应。

以下为《通知》原文：

各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门、新疆生产建设兵团自然资源主管部门，中央军委后勤保障部军事设施建设局，国家林业和草原局，中国地质调查局及部其他直属单位，各派出机构，部机关各司局：

为落实党中央、国务院推进政府职能转变、深化“放管服”改革和优化营商环境的要求，现就以“多规合一”为基础推进规划用地 “多审合一、多证合一”改革的有关事项通知如下：

一、合并规划选址和用地预审

将建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见合并，自然资源主管部门统一核发建设项目用地预审与选址意见书（见附件1），不再单独核发建设项目选址意见书、建设项目用地预审意见。

涉及新增建设用地，用地预审权限在自然资源部的，建设单位向地方自然资源主管部门提出用地预审与选址申请，由地方自然资源主管部门受理；经省级自然资源主管部门报自然资源部通过用地预审后，地方自然资源主管部门向建设单位核发建设项目用地预审与选址意见书。用地预审权限在省级以下自然资源主管部门的，由省级自然资源主管部门确定建设项目用地预审与选址意见书办理的层级和权限。

使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预审；需要办理规划选址的，由地方自然资源主管部门对规划选址情况进行审查，核发建设项目用地预审与选址意见书。

建设项目用地预审与选址意见书有效期为三年，自批准之日起计算。

二、合并建设用地规划许可和用地批准

将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证（见附件2），不再单独核发建设用地批准书。

以划拨方式取得国有土地使用权的，建设单位向所在地的市、县自然资源主管部门提出建设用地规划许可申请，经有建设用地批准权的人民政府批准后，市、县自然资源主管部门向建设单位同步核发建设用地规划许可证、国有土地划拨决定书。

以出让方式取得国有土地使用权的，市、县自然资源主管部门依据规划条件编制土地出让方案，经依法批准后组织土地供应，将规划条件纳入国有建设用地使用权出让合同。建设单位在签订国有建设用地使用权出让合同后，市、县自然资源主管部门向建设单位核发建设用地规划许可证。

三、推进多测整合、多验合一

以统一规范标准、强化成果共享为重点，将建设用地审批、城乡规划许可、规划核实、竣工验收和不动产登记等多项测绘业务整合，归口成果管理，推进“多测合并、联合测绘、成果共享”。不得重复审核和要求建设单位或者个人多次提交对同一标的物的测绘成果；确有需要的，可以进行核实更新和补充测绘。在建设项目竣工验收阶段，将自然资源主管部门负责的规划核实、土地核验、不动产测绘等合并为一个验收事项。

四、简化报件审批材料

各地要依据“多审合一、多证合一”改革要求，核发新版证书。对现有建设用地审批和城乡规划许可的办事指南、申请表单和申报材料清单进行清理，进一步简化和规范申报材料。除法定的批准文件和证书以外，地方自行设立的各类通知书、审查意见等一律取消。加快信息化建设，可以通过政府内部信息共享获得的有关文件、证书等材料，不得要求行政相对人提交；对行政相对人前期已提供且无变化的材料，不得要求重复提交。支持各地探索以互联网、手机APP等方式，为行政相对人提供在线办理、进度查询和文书下载打印等服务。

本通知自发布之日起执行，有效期5年。各地可结合实际，制订实施细则。

自然资源部

2019年9月17日