北京上海楼市表现抢眼 楼盘再次占据定价主动权

简介：无论从房地产市场还是土地市场来看，即将过去的“金九”都显得成色十足。“受捧盘”“高价地”成为人们嘴边最常出现的词。房企销售任务完成情况乐观，“高价地”频现引发恐慌性购房，又使楼盘定价主动权握在开发商手中。“金九”已成定局，“银十”爆发在望，到了房地产调控长效机制需要尽快出台的时期。

火热“金九”

进入9月份以来，虽然存在中秋小长假的因素影响，但住宅市场成交相比8月同期仍然保持上升。中原地产研究中心监测的54个城市数据显示，9月前21天新建住宅成交面积为1575.67万平方米，较8月同期上升4.2%，其中一线城市延续今年以来的上升表现，增幅达到17.8%。中国指数研究院数据显示，9月16日至9月22日监测的41个城市中，近六成城市周均成交面积同比上涨，其中温州、兰州涨幅最大，分别为155.76%和104.86%；海口、厦门下跌幅度最大，分别为63.44%和47.80%。重点城市中上海、天津、深圳、南京、长沙、武汉周均成交面积同比上涨，其中上海涨幅最大为37.91%，其次是天津，上涨19.96%。

二手住宅方面，中原监测的6大城市数据显示，9月前21天成交量较8月同期上升8%，其中京沪两地升幅均超过10%。一线城市市场成交热度将得以延续，楼市“金九”行情已无悬念。“置业需求持续释放，刚需项目热销不断，‘受捧盘’涌现。自今年年初以来，市场逐渐回暖，势头超过预期，而随着政策积压导致的供不应求状况出现，抢房大战不时爆发，房企酝酿涨价。在房价上涨因素促动下，旺盛的主力客群随时准备着加入置业大军，‘越涨越买’的置业心理发酵，推动着刚需项目不断升温。”中国房产信息集团分析师杨晶晶对新金融记者表示。

折扣不大

与多数城市楼市成交量维持高位相对应的，却是楼市旺季常规促销的消失。据中房信的全国折扣楼盘排行榜统计，折扣力度上，项目折扣渐现疲软态势，优惠力度向九折靠拢。具体来看，9月份以来，除海口绿地海长流二期开盘优惠达到七折，无锡九龙仓星汇天地的小户型办公房源打出八折优惠外，其他项目的优惠力度全部在八五折以上。而8月时，碧桂园[简介 最新动态]旗下项目多出现低至六五折、七六折左右的项目，恒大[简介 最新动态]旗下也有部分项目奉行开盘八五折特惠。这种营销表现的背后，是房企对市场看好的反映，房企总体“不差钱”，前8个月，房企业绩普遍上涨，市场热度不减，降价不是去化的王道，抓住机会便可达成项目热销，房企让利的动力减弱。

“折扣减少体现了房企在营销上的重心转移，以倡导提升服务体系，最大化迎合客户居住体验的品牌营销风靡，万科[简介 最新动态]、绿城等房企均有涉及。”业内人士表示。2013年8月底至9月这个时间段，品牌开发企业在主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，品牌房企会利用各地“十一”期间的各个房展加大推盘力度，品牌房企对于市场的驱动作用会导致市场成交量再度出现回升。

折扣难寻的情况同样在日前各地的房展会上显露无遗。被称为一线城市楼市“风向标”的北京秋季房展上，北京本地项目仅有30余个，且基本没有打折促销，外地项目再次成为秋展的主角。北京五环外项目均价大多超过2万元/平方米的现实，成为北京秋季房展被谈论最多的话题。而南京秋季房展，更是有年轻买房人玩起了“遛螃蟹”的行为艺术，抗议高地价和高房价。此外，西安、秦皇岛等多个城市近期也举办了秋季房展会，而给人的总体印象就是，参展楼盘大多以形象展示为主，实实在在的折扣很少见。在买涨不买跌心态影响下，楼盘再次占据定价主动权。

“银十”可期

“金九”成为现实，从目前情况来看，“银十”的市场热闹程度很可能会超过9月份。量价齐升、全国楼市普涨、一线城市领涨的局面已经形成，且从土地市场传导而来的热度还在持续。“感觉市场回到了2009年最为火热的时期，无论是从销售惯性还是当下的购房预期来看，都使我们对10月份的销售充满期待。”一位房企销售负责人对新金融记者表示。

不过政策层面正在传出一些收紧的信号。“从统计局已经公布的8月房价指数看，指数同比涨幅超过10%的城市已经达到了10个。这10个城市目前来看，完成年内的房价调控目标可以说非常困难。”中原地产研究部总监张大伟表示，即使中央层面的调控政策没有收紧，这些房价调控压力巨大的城市，很有可能会自行收紧其当下的限购和限贷等政策。

“市场已经到了需要尽快出台长效机制的时期。”全联房地产商会创会会长聂梅生日前表示，房地产长效机制涉及直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划等。“哪些归政府管，哪些归市场管，哪些归中央政府管，哪些归地方政府管，这些都需要尽快有一个说法。”聂梅生表示。