楼市面临持续回调风险 房价回落或从2014年开始

  去年6月以来，随着住房销量持续增长以及住房价格环比持续上涨，70个大中城市房价同比涨幅也从今年1月开始由负转正，并且涨幅持续扩大。在房价不断创新高的同时，地产商拿地热情也空前高涨，9月以来，北上广深等一线城市高价地频现，甚至杭州、武汉、南京、苏州等二线城市也频现高价地。然而，楼市所隐含的巨大风险还是已经隐约显现。8月70个大中城市中唯一下跌的温州房价已连续36个月下跌，鄂尔多斯、舟山等城市房价也已连续下跌。

  大风起于青萍之末，楼市经过十年尤其是2007年、2009年和2013年以来的疯狂上涨后，将在2014年迎来新一轮持续回调，而这一轮房价回调恰逢人口老龄化阶段来临以及资本项目可兑换的基本实现，从而可能使得楼市陷入长期的持续性回调当中。

  楼市从明年开始回调

  事实上，一些先行指标已经显示，房价将从明年开始出现回调。历史经验表明，土地开发面积增速与土地购置面积增速之差，是住房价格一个很好的领先指标，领先房价同比涨幅的时间为18个月，领先房价环比涨幅的时间为12个月。2006年以来，两者之间的滞后相关关系是非常明显的，而且清晰地显示从明年年初开始房价同比和环比涨幅都将会逐步下行，房价环比涨幅可能在明年3月份前后就会出现负增长。

  究其原因也很简单，如果土地开发面积持续高于土地购置面积，意味着经过一年半左右的住房开发周期后，地产商将无地可供开发，楼市推盘量必然大幅下降，房价随之就会逐渐升高；而随着楼价的逐步走高，住房销量上升，地产商拿地热情高涨，土地购置面积大规模增加，使得土地购置面积增速开始高于土地开发面积增速，这会导致经过一年半的住房开发周期之后，楼市推盘量大幅增加，房价必然会再次面临下跌的趋势。

  由于上世纪70年代末期和80年代初期生育率高峰所带来的“婴儿潮”，到2005年至2015年正是成家立业的时候，所以在这段时期住房市场存在较稳定的刚性需求，这些刚性需求助长了房价持续上涨的同时，也因为购房者的追涨杀跌心态，助长了房价的上下波动。年初以来房价的持续上涨引发购房者的抢购，从而助长房价上涨；但未来房价一旦下跌，购房者又将持币观望，进而加速房价下跌。

  楼市回调具有持续性

  明年将要出现的房价下跌，恰好赶上2015年前后所面临的人口老龄化阶段的来临，“婴儿潮”一代的年龄步入35岁以上，置业需求基本得到满足，这会使得住房市场上的刚性需求急剧下降。作为兼具商品属性和资产价格属性的房地产市场，具有“浪越大、泡沫越大”的特点，刚性需求所引起的房价上升巨浪一旦消退，投机需求所带来的地产泡沫也将随着消退。

  此外，按照WTO规则，中国将在加入WTO的15年后，自动获得完全市场经济地位，这就意味着中国将在2015年前后要基本实现资本项目可兑换。随着资本项目可兑换时代的来临，住房这种不可贸易商品便具有了可贸易性，最终会使得国内外住房价格趋于一致。由于国内房价明显高于国外房价，国内住房价格必然面临一个向下的压力，而且考虑到中国住房只有70年产权，产权的不完整性使得国内房价相较于OECD国家房价，估计还会存在一定程度折价。

  房价一旦持续下跌不仅会抑制投机性需求，还会使得投机者所持有的存量住房集中投放市场，而且还可能会使得住房总值低于贷款总额，从而造成大量的“弃房断供”现象，商业银行不得不大量抛售住房变现，这都会造成房价加速下跌。