一线城市地价仍上涨 部分三线城市供给无法消化

　　广州的土地交易市场今年表现尤为激进，屡屡刷出高价地，然而，郊区土地市场则透露出转折的信号。

　　“一边是高价地，一边是流拍，花都土地市场已开始式微。”华南某房企人士如此总结花都土地交易市场的“风向”。作为广州楼市的主力军，花都区域地块不断受到开发商热捧。然而，在近日的土地交易中，多个开发商也认为其开发前景已遇上瓶颈。该区火热的开发局势可能随时生变。

　　事实上，在全国多个非一线城市中，陷入“花都困局”的个例并不少见。多位房企人士认为，在短期来看，一线城市的土地价格将会继续上涨，楼价上涨已是大概率事件，但部分三线城市由于缺乏足够需求，且供给无法消化，所以此前拿下的高价地的消化能力会衰减，开发商对后市也会更为谨慎。

　　高价地与流拍共存

　　对于花都土地市场的变化，有多家房企从事投资开发业务的人士告诉记者，近期李嘉诚出售广州市中心一大型商业项目，加速了开发商对“抢地潮”的重新审视。

　　近期，花都推出了4宗地块，但这4宗地块结果迥然不同。9月中旬，在土拍会期间，绿地夺得其中1宗地块，同时以4.78亿元、6131元/平方米的楼面价，刷新了该区域自2007年以来的单价高价地，溢价28%。而另外3宗地竟出现2宗底价成交，1宗流拍的结局。

　　上述华南某房企人士观察到一些细节，在开拍前，底价成交的两宗地块各自只吸引了一家房企报价，而流拍那宗地块竟无人竞买，“事实上，这几宗地块所处的地理优势、开发前景还是可以的，按以往先把项目开发好，再等待开发，坐拥资产的投资理念不同，如此的结果则意味着，房企对未开发的片区变得更审慎了。”

　　绿地在争夺该高价地地块时，遇上了万科和越秀。不过，这两家资金雄厚的房企经过数轮举牌后，并没有表现出与绿地力争的态度。有业内人士认为，万科和越秀并不看好该地块被刷新高价位之后的价值。

　　广州某房企从事投资开发业务的人士向记者分析，按万科和越秀的举牌价位，该项目的产品单价约为1万，上浮空间在每平方米2000至3000元，这两家房企可能并不看好该区域的房价在突破1万以后的前景。

　　有业内人士分析，此次绿地拿地价格每平方米6131元，目前花都的产品维持在1万元左右，如果按照这个价位，绿地拿下的该地块盈利不高，甚至可能会亏本。

　　“所谓的高价地价有些虚高，绿地有另外一番打算。”花都区政府相关部门知情人士透露。他分析了绿地的“一盘账”，称，“这是绿地首次进入广州花都区，如果单纯考虑一宗地块的利益，肯定不划算，应该将未来可获得的土地储备权益考虑在内。”

　　“价值洼地”的天花板

　　数据显示，今年花都共出让了4宗住宅用地，其中雅居乐地产以7.9亿元拿下花山镇106国道以东地块，楼面价每平方米2844元，保利地产以最高限制地价4.78亿元和配建400平方米保障性住房，拿下了位于花都中心区域的新华镇九谭村地块，楼面价每平方米4500元，创造了花都区此前的最高价位。

　　而绿地拿下的地块为今年花都出让的宅地中单价最高的一宗，该地块规定中小套型(90平方米以下)比例不少于30%。

　　“花都区的‘高价地’价位被迅速拉高，楼面地价从每平方米4000多元，刷新至超过6000元，增幅明显。”某知名上市房企广州分公司负责人分析，但他更多的是担心花都区域的“天花板效应”。