出租房养老比倒按揭划算 退休前10年时开始准备

　　2位老人退休金较低之家：优先考虑“出租房养老”

　　老林师傅也是广州户籍，家住荔湾区一套价值280万元的住宅，即将在年末退休。退休金预计只有1800元。而太太户籍不在广州，只能在农村领取每月150元的保险补助。家庭目前还有22万元的流动资产。

　　此类家庭“以房养老”必要性较强。林师傅一旦退休，收入骤减，两位老人的生活将捉襟见肘。“以房养老”的方式可以有两条：优先选择出租房产方案，两口子彻底搬到儿子家去住，或在儿子家旁边租赁面积较小的住宅居住，方便照顾孙子，而将自己荔湾区面积较大的房产出租，月租金收入应在3500元以上，可以有效补充养老。假如考虑“按揭以房养老”，则须规避家庭矛盾。

　　而对于单身或孤寡老人、有退休金家庭，则建议“以房养老”，同时可关注保险产品。由于收入有限，“以房养老”的必要性更强，建议优先选择“按揭以房养老”，但由于目前的产品只有10年期限，具体购买时间可以推迟到70岁之后。70岁之前，也可以采取林师傅的做法，租小房自住，同时出租大房，赚取1000~2000元的房租差额，补贴日用。

　　养老理财档案：

　　时间：退休前10年时开始准备为宜。

　　产品选择：养老理财：普通家庭需要配置以下四类产品：货币基金(流动性强，方便应急)，国债或偏债基金(稳健理财，提高收益率)，实物黄金(长线保值，对抗货币信用风险)，保险(除了普通的养老保险，还应配置医疗、疾病类保险)。其中，国债类产品与黄金的总体比例，应在家庭流动资产中占比在二分之一以上。

　　另外，家庭也需要常备3000~5000元的活期存款或现金，以备不时之需。

　　警惕可变因素：1.随着时间转换，投资产品收益率也会发生较大变化，比如前两年偏债基金收益较好，今年却不尽如人意。老年人需要多看报纸新闻，灵活理财。建议每隔半年整理一次理财产品，优胜劣汰。2.而今步入中年或接近中年的人士，需要考虑自己“养老”时的房产价格下降风险。因为中国内地的城市化进程不可能无休无止，独生子女政策势必导致某一日房产供给过剩的局面。“以房养老”问题涉及复杂多变因素，需要高瞻远瞩的思索。