京津沪杭一周亮相五高价地 稳定地价期待制度改革

　　这是自2010年以来，房地产开发企业资金首次步入“偏松”区间。2010年以来楼市调控组合拳频出，房企纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况。2011年底，房地产业一度陷入资金低谷。当年11月，全国36个城市流标地块合计达到117宗，环比上涨了432%，流标面积达1580万平方米，其中不乏北京、上海、广州等一线城市的优质地块;当年前11月，全国130个城市的土地出让金总额同比减少了5200亿元，同比下降了三成。

　　那么，为何从今年一季度起，房企资金紧张的局面开始得到缓解了呢?

　　如今的房企“不差钱”，一方面是由于商品房销售同比增速处于高位，企业销售资金回笼顺利，加快了企业资金周转。国家统计局数据显示，今年前7个月，住宅销售面积增长27.1%，销售额增长39.9%。“多数布局一、二线城市的房企得益于房价上涨，销售回款增加，资金实力得到增强，资金链也趋向宽松。”链家地产分析师张旭认为。

　　另一方面，尝试在海外融资以缓和资金链的房企不在少数。保利在今年首尝海外融资，在境外发行了一笔5亿美元的五年期固息债券，折合年收益率4.713%。越秀集团今年也首次发行美元债券以拓宽融资渠道，并将全年融资目标调高了10%。

　　值得注意的是，不仅在海外，境内大量社会资金也流向了房地产业。

　　“大量资金正通过信托、基金、券商资管等影子银行的形式进入房地产业。”住房和城乡建设部政策研究中心房地产处副研究员钟庭军说，尽管近年来支持实体经济发展的优惠政策频出，但民营经济的发展环境并不乐观。因此，本应进入实体经济的资金，以理财产品、信托产品以及民间高利贷等形式，流向了利润更高的房地产业。

　　数据显示，今年上半年，定金、预收款及国内银行贷款在企业到位资金中所占比重不足一半。大量房地产企业，特别是中小房地产企业是通过影子银行完成融资的。例如，9月12日，以131.8%的高溢价率拿下上海浦东新区川沙新市镇城南社区某住宅地块的阳光城集团，除了开发贷款和流动资金贷款等传统融资模式外，目前已实施存续有效的融资计划，到账金额共计约55.6亿元，其中信托融资就达25.6亿元。

　　“高价地”频出，还源于土地制度异化

　　一些地方政府对土地创收过度依赖，存在单纯追求土地高收益的倾向

　　资金充裕只是“高价地”诞生的前提之一，“高价地”频出，还基于房企对市场供需关系仍将持续紧张的基本判断。

　　“尽管目前看来‘高价地’的价格都高得离谱，但从机会成本的角度讲，将土地收入囊中又是划算的。”钟庭军认为，在医疗、教育等社会资源集中的一线城市，住宅土地供应有限，远远满足不了住房需求，例如北京去年批准预售的商品住宅套数仅十二三万套左右，而仅注册结婚人口就达到十三四万对。“目前的土地与税收制度决定了没有比房地产业门槛更低的投资渠道了，尤其在一二线城市，拿到地就意味着赚钱。”

　　在业内专家看来，此番“高价地”频出，再次证明了一些地方政府对土地财政过度依赖，造成土地制度的异化。

　　据介绍，我国目前实施的建设用地收购储备制度，本来是政府规范城市土地供应的政策工具，具有确保政府土地收益增值等好处，但一些地方政府在土地储备机制运作过程中，存在单纯追求土地高收益的倾向，导致土地储备制度的目标和手段发生了变异。