东莞10月商住地位置好条件多 联合夺地开发或更加普遍

近期，东莞将迎来又一大波商住地出让，多为大型地块，并设置了诸多要求。业内人士认为，东莞土地市场已经降温，拿地全面进入理性阶段，房企抱团取暖，以联合体形式获地将更加普遍。

10月商住地位置好条件多

10月，东莞将有9宗商住地和1宗商服地入市，累计占地面积达到37.65万㎡，总建筑面积约125.69万㎡。

茶山商住地将打头阵，率先在10月16日入市。作为9宗地块里平凡的一员，其实并不平凡。茶山商住地位于茶山地铁站辐射范围内，周边拥有大量在建项目。本次待出让的茶山商住地仅占地面积就达到6.67万㎡，建筑面积就达到16.5万㎡。不仅面积大，条件也不少，商业需要全自持5年，还需要免费给政府配建16530㎡安居房，起拍楼面价更是达到9500元/㎡。

比茶山商住地更吸引人关注的是南城西平商住地和厚街商服地。

南城商住地位于东莞西平的周边，位置非常靓，是西平少有的大面积待开发地块。该地块占地超过9万㎡，总建筑面积超过36万㎡。条件相对茶山商住地更为严格，不仅要至少自持5万㎡商业用房，还需要给南城街道免费配建16万㎡商业办公楼和1600个停车位。另外，住宅最高只能占总建面30%。

厚街商服地同样需要免费配建大量建筑面积，除办公楼4000㎡外，还要配备60个带产权车位，项目建成后，5年内至少要引入100家本地纳税百万民企总部和1家5千㎡的金融机构。但是，该地块与东莞地铁2号线寮厦站仅是咫尺之隔，与厚街万达广场相邻，规划建筑高度300米，也就是说这块地将建造一栋厚街乃至东莞的地标性建筑。

由以上几块地的概况就可看出，10月东莞待出让的地块虽然潜质十足，但是条件也不少。目前在地价相对有所增高的同时，还加入了“配建安居房”、“自持商业”等竞拍条件，在当前房企资金普遍紧张的当下，单独一家品牌房企拿地比较吃力，更要承担不少风险。

在10月这波土拍里，或会有更多房企联合起来，合力夺地共同开发。

联合开发早已成潮

近几年，东莞房企联合开发变得更普遍，市场上超过半数项目都存在股权合作的情况。进入2017年后，东莞楼市的联合开发更逐渐从品牌房企与本土房企合作，转向品牌房企与品牌房企之间的联合开发，多个品牌房企联合打造项目更是频现市场。

据房掌柜调查，目前曝光超过3家品牌房企合力打造的项目就包括：松湖悦府、金地时代艺境、金地碧桂园时代城、万科凤岗天堂围项目、万科南城建设路项目等。

2017年10月27日，华润以1.5万/㎡可售楼面价夺得5.7万㎡大朗商住地，项目定名松湖悦府，最终由碧桂园、华润、万科、保利、金地五家品牌房企联合打造。

2017年11月29日，平安以8689.72元/㎡楼面价，夺得2.63万㎡常平商住地，项目最终由金地、碧桂园、保利、时代和平安联合开发，该项目已命名金地时代艺境进行推广。

2017年12月15日，平安以9429元/㎡楼面价，夺得石排近10万㎡商住地，项目案名艺境湾花园，推广名金地碧桂园时代城，由平安、碧桂园、旭辉、合景泰富、金地、时代六品牌房企开发。

2018年6月21日，万科、首铸以“254786万元+自持面积20%不低于5年+免费配建8.7万㎡配套用房”的价格一举夺下南城建设路南侧商住地，成交楼面价10788元/㎡。后来通过股权调整先后又引入了宏远、中天、中交、中致等多家房企。

2018年8月9日，万科、中交、中天、中致联合夺得凤岗天堂围5万㎡商住地，楼面价高达楼面16965.46元/㎡，另外还需要自持15%面积5年。

品牌房企两两联合的情况也不少，例如：阳光城金地风华、金地万科天空之城等。东莞的品牌房企联合开发早已成潮。

联合开发是东莞楼市新趋势

对于品牌房企联合开发频繁出现的现象，众多业内人士认为房企联合开发不只在东莞，很多一二线城市都有，催生联合开发的原因更是多种多样，主要原因还是土地价格昂贵，开发风险大。

每个房企都有自己的市场认知和开发强项，联合开发是取长补短的过程，可以显著降低拿地成本和扩张过程中潜在的风险。比如对于操盘能力强的房企可以直接对项目进行操盘，并提高自己的品牌溢价，而对于资金能力强的房企可以给项目带来更加低的融资渠道，进一步降低成本。这样的合作可以有效进行资源互补，并共同分享利润。

“与其说联合开发是一种热度,不如说是一个趋势,或者说是一种必然结果。”合富研究院高级分析师李兴旺此前曾告诉房掌柜，近两年政策调控预期较强,需求受抑制,房价涨幅收窄,地价成本较高,利润空间较小。房企抱团，可取长补短、优势互补，这将有利于房企降低成本，分摊风险，增强竞争力。

东莞房地产秘书长陈骏良也表示：“开发商联合开发有利于集资、分散风险，是目前东莞楼市发展的一种趋势。”