土地市场左手限价右手高价地 业内：需要区别对待

近几个月来，京沪深苏杭等一二线城市相继诞生“高价地”，但受金融、银行、经济基本面等国际国内多重因素影响，房地产市场仍持审慎乐观。与此同时，旨在平抑房价的“限价地”政策也在一些城市推出，业界人士表示，“限价地”与“高价地”轮番上演需要区别对待。

“疯狂的地价”轮番上演

从今年7月开始，“高价地”已成为房地产市场的高频词，一些民营房地产企业则表示，当前土地供应日趋紧张，尽管不能直接参与“拿地”，但更多会选择与“高价地”合作开发的形式参与新一轮的房地产热潮。

受“高价地效应”影响，楼市预期看涨。北京、南京、天津、青岛、昆明等多个城市出现的“受捧盘”现象便是一大有力印证。

数据显示，经历了6月份的“钱荒”后，金融机构去杠杆之势持续，对房地产资金来源影响重大的开发贷和按揭贷都在收缩；外围QE退出预期加强，热钱正流出新兴市场，香港楼市已先行下跌。

“高价地”项目开发，需要充足的现金流，在信贷收紧的背景下，资金链一旦断裂，“高价地”或许会变成“烫手山芋”。历史经验也证明，“高价地”闲置现象并不少见。

值得注意的是，最近一个月，李嘉诚旗下的长江实业以及和记黄埔相继宣告或将抛售百佳超市、广州西城都荟广场和停车场、上海陆家嘴东方汇经中心OFC写字楼，涉及金额约为410亿港元。“精明的李嘉诚抛售是一个信号，小心了！”万科董事长王石评论道。

高端有市场低端有保障

记者观察发现，近期频繁出现的“高价地”，仍需要区别对待。总标价为217．7亿元的上海徐家汇中心项目，其项目业态是五星级酒店、超甲级写字楼、酒店公寓、文化娱乐等，属于商业地块。而杭州、苏州诞生的高价地，则是住宅地块。

有银行人士分析说：“在京苏杭拿下的这些高价地，规划都是做豪宅，因为豪宅和普通商品房不可同日而语，其价格并不由成本决定，开发商相信这些有钱人完全有这个购买力。”

然而，与“高价地”相反的是，一些城市却推出“限价地”竞拍。近年来，北京、广州、武汉等地都出台了“限房价、竞地价”“限地价、竞房价”“限地价、竞保障房配建”等土地出让创新模式，通过让渡土地出让的超常规受益，抑制房价过快上涨，平衡市场预期。以本月4日恒大地产以40．4亿元拍下的北京首宗“限房价竞地价”地块为例，根据北京市国土资源局公告，该宗地居住用的商品住房销售限价为1．9万元／平方米，单套住房总价不得超过200万元，同时还得配建公租房。

“限价地”并非中国独有。有媒体报道，在韩国，就有开发商拿下土地，70％用于开发保障房，30％用于商品房，同时还规定销售利润不能超过6％。

一面是调控房价的压力巨大，另一方面是土地财政的依赖难消。业内分析认为，“限价地”与“高价地”互现将成为未来土地市场的主流。“限价地”在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入的住房需求；而市场化形成的“高价地”，一定程度上补充了财政收入，也使政府有更多资金反哺保障房。

多方合力建长效调控机制

业内专家纷纷表示，“高价地潮”的出现，是利用了楼市短期行政化调控弱化、长效机制尚未建立的空档期，而这个空档期有多长，无人知晓。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，目前调控处于关键期内，土地市场交易过于热闹不是好事情，只会加速房地产周期化拐点的到来。