高价地潮来袭一日卖地吸金超400亿 市场过热引担忧

　　9月5日可以称得上是“高价地日”。这一天，上海、苏州、杭州先后诞生多个高价地，三个城市的土地收入一日之内超过401亿元。而一天之前的9月4日，北京则创造了每平方米7.3万元的今年全国最贵高价地。

  集中而出的高价地们触动着中央有关部门的神经。

  与各地土地交易中心一样忙碌的是国土部相关部门。据国土部内部人士透露，这两天，国土部下属的地价监测部门比以前忙多了。

  此前，住建部已在8月下旬约谈南京、郑州在内的7个二线城市，要求保持房价稳定，做好房价控制工作。

  分析人士指出，政府显然不希望房价在短期内出现过快上涨以及局部市场过热的局面。频出的高价地可能会使市场买涨不买跌，加快房价上涨速度。而房价的过快上涨，是中央政府不希望看到的。

  一天出三“高价地”

  从九点半开始竞标，不到二十分钟的时间，上海徐家汇中心地块已经从175亿元的起始总价飙升至200亿。此后的竞争更加激烈，参加竞标的九龙仓和新鸿基地产的加价，从开始的2000万元一加价，猛增至8000万元一加价。新鸿基最终以217.7亿元的总价竞得徐家汇中心地块。

  徐家汇地块的稀缺引起房企大佬们纷纷争抢，但高价地的后续开发难度不小。业内人士认为，开发的主要难点在于徐家汇中心，该地块体量高达58.4万平方米，而且包含了高比例的商业、办公用途，因此开发难度较高，运营周期长。这一点从地块几次易主的波折经历中可见一斑。

  在交易中心出口处，新鸿基地产华东区董事邓维聪向记者表示，“能拿到这块地非常高兴。”而九龙仓的表情则相对凝重，没有留下任何话便匆匆离去。九龙仓业务发展中心一位经理之后向记者表示，“这次真要恭喜新鸿基了。”

  上海超级高价地的背后是开发商近乎疯狂的需求。

  “上海每年新增的人口超过二三十万，但在调控的近两年多，上海的土地供应量出现了缩水，未来商品房供需的矛盾可能会进一步加大。现在上海土地出让力度加大实际上是在补课。”中国指数研究院研究总监陈延彬表示。

  上午上海超级高价地的硝烟还未散去，下午开发商又在杭州展开了土地争夺战。

  下午两点半开始的杭州华家池三幅地块起价97亿元，最终绿地以56.2亿元，滨江以43.8亿元，世茂以36.7亿元的价格，分食了杭州这三幅优质地块。杭州单日仅从这三幅土地获得的收入，就高达137亿元。

  杭州那边战事正酣，苏州这边的土地市场在9月5日这一天同样不甘寂寞。

  在拍得杭州地块的同时，世茂以47.25亿元的总价竞得了苏州金鸡湖两幅土地。7号地块15150元/平方米的楼板价，也成为苏州这一区域新的单价高价地。

  仅一天的时间，苏沪杭三地的土地收入就高达401.68亿元。今年地方政府的土地财政收入，也将创下新高。

  据了解，上海本月在土地市场的收入将超过310亿元。另据中国指数研究院统计，截至9月5日，上海土地出让金的收入为1363亿元。

  陈延彬向记者表示，上海今年土地收入可能刷新2010年1513亿元的最高历史纪录。

  过热引担忧

  其实，在“高价地潮”来袭之前，住建部门显然已经察觉到局部市场过热的问题。

  8月下旬，住建部约谈南京、郑州等7个房价上涨过快城市，要求采取措施保持房价的稳定，保证年度房价控制目标的实现。被约谈的官员透露，住建部的根本政策目的是保护和支持刚性需求，打压投资性需求，增加有效供应，抑制房价过快上涨。

  “从住建部对各地的约谈中可以看出，中央并没有说要求房价下降，而是说‘保持房价稳定’。”华东师范大学房地产系一位教授向记者表示。

  陈延彬表示，当面粉比面包还贵的时候，市场可能会产生急于入市的恐慌心理。而过于集中的需求入市，很容易使房价快速上扬。尤其在金九银十房价需求旺季到来的时候，房价加速上扬的可能性有可能会被进一步放大。

  显然，市场出现的一些过热现象引起有关部门的担忧。就在上海总价高价地诞生的前一周，刚刚诞生了上海住宅单价高价地。8月30日福建建发股份联合体以10.62亿元的价格竞得上海杨浦区延吉街道222街坊地块。76%的溢价率已经相当高，然而2.9万元/平方米的楼板价也许更令人吃惊。记者在采访中了解到，目前上海延吉地区在售二手房的价格只有3万元/平方米左右。分析师指出，如果开发商在这一项目上赚钱，预计需要卖到4万元/平方米以上。

  据易居中国统计，今年8月份一线城市土地成交面积约1003万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%。而四个一线城市土地成交量涨跌各半，其中上海涨幅最大，北京和深圳有所回落。8月份上海、北京、广州、深圳四个一线城市，土地成交面积环比的增幅分别为85.1%、-36.8%、72.9%、-38.2%；上海、北京、广州、深圳同比增幅分别为29.2%、-22.3%、482.7%、-25%。

  其实，高价地频现的背后是各地土地供应量连续几年的下滑。

  多家房企高层向记者表示，前两年市场形势不好，政府出让的住宅用土地数量有限。而商品房市场的需求增长速度相当快，开发商已经连续两年多时间在出货，储备的土地已经开发得差不多了。去年年底以来房企开始陆续拿地，但地方政府出让的土地仍然难解市场之渴。

  “政府应该加大土地供应量，给开发商更多拿地的机会，这样高价地出现的几率会小一些。”谢晨表示。

  有业内人士指出，今年房地产应该不会再出台大的调控措施，因而这种土地的疯狂可能会延续至十八届三中全会召开前。

  开发商向记者表示，价格和位置都合适的土地，还是要拿。

  “在今年土地价格不断走高的时候，开发商下半年对未来是否应该高价拿地有一些分歧。但在一线城市拿地的问题上，大多数开发商认为一线城市的风险更小，因此今年三、四季度开发商在土地市场的激烈竞争可能还会继续。”易居控股执行总裁丁祖昱如是说。