中型房企拿下半数高价地块 风控能力引业内担忧

与2009年房企大鳄在土地市场一掷千金相比，中型房企成为本轮土地市场中最醒目的角色。对于本轮土地市场中型房企与大型房企表现出不同的拿地风格，业内专家表示，主要与中型企业特殊发展阶段有关。当企业年度销售额达到百亿元以后，如何突破市场空间和战略空间，实现弯道超车，成为中型房企在强者恒强的竞争中不掉队的迫切任务。中型房企在优质土地的争抢中铤而走险、孤注一掷的心态更甚，也就更容易激进拿地。

中型房企拿下半数高价地

随着政府土地出让力度的加大，一线城市市场成交热闹，房企抢地补仓成为今年土地市场的关键词，无论是北京三环内的地块还是郊区地块，均能引发数十家房企的争抢。然而，与2009年上一轮低潮相比，在本轮抢地大战中，与大型房企巨头在竞标途中知难而退不同，中型成长性的企业表现亢奋，频频在热门地块的竞标中胜出，高成本抢地也成为今年中型房企最明显的特征之一。

根据亚豪机构统计数据显示，2013年北京通过挂牌方式成交的25宗高溢价土地（溢价率40%以上）中，中型房企竞得12宗，占比达48%，大有与品牌房企一争天下之势。除此之外，今年以来的多宗热门地块也频被中型房企斩获。

到目前，北京今年最高溢价土地为5月底成交的台湖两宗商业用地，被北京世纪鸿和李金岭联合体竞得，土地溢价率高达242%和230%。而在住宅地块上，近期成交的多宗热地，如7月3日成交的夏家胡同地块、8月14日成交的亦庄新城地块、8月22日成交的房山理工大学9号地等在经过激烈的竞争后，分别被懋源、泰禾、万年基业等中型成长型房企成功竞得，楼面价屡创区域新高。

然而，回顾2009年，大型房企制造了多个天价高价地。9月10日，中海以70.06亿元夺下了万众瞩目的长风地块6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%，一举成为当时的全国总价高价地。有统计数据显示，在2009年全国产生的90多个高价地中，央企就拿下60个左右。

借拿地突破规模“天花板”

对于本轮土地市场中型房企与大型房企表现出不同的拿地风格，兰德咨询总裁宋延庆认为，主要由企业发展阶段导致。目前中国房地产业界，已步入成熟、稳定发展阶段的企业屈指可数。万科、绿城、绿地、保利、中海等企业暂可算作仅有的几个典型代表。对于那些成长型企业而言，当企业年度销售额达到百亿元以后，如何突破市场空间和战略空间，以实现翻一番的目标，“空间限制”恰是这些企业遇到的“天花板”。

“年销售额100亿元左右的房地产企业，就像成绩中上游的高中生，既有力争上游的决心和压力，也有青春期的躁动。这一梯级的企业，如果能尽快突破资金、产品、人员等‘天花板’，几年内就可实现弯道超车，成功晋级到300亿-500亿级梯队。反之，极有可能‘掉队’”。宋延庆表示。多数房企都有着“抓住机遇，做大做强”的强烈欲望。各梯级企业中，处于中上游的百亿级企业尤甚，都想尽快实现从百亿向500亿的跨越，成功晋级到第二梯队之列。

统计显示，2012年全国商品房销售总额是64456亿元，比上年增长10.0%。亚豪机构副总经理高姗分析认为，在房地产调控的制约下，高周转已经成为行业共识，土地存量是决定未来企业发展的关键。与土地储备相对丰富的大型房企而言，成长中的中型房企出于生存与扩张需要，在优质土地的争抢中铤而走险、孤注一掷的心态更甚，也就更容易激进拿地。

风控能力引业内担忧

不断抬高的地价引发了业内的普遍担忧，不少业内人士在接受记者采访时表示，高地价恐传导至房价，由此带来新的调控风险，成为中型房企拿地的风险之一。

中原地产市场总监张大伟告诉记者，土地作为房地产市场的唯一原料，高地价明显刺激房价上涨，争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场。如果限房价竞地价等地块不加快推出，楼市房价在金九银十依然将维持上涨的趋势。而东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)市场总监贾玉鹏也表示担忧，“估计这些地明年推出项目的时候会引起房价的大涨。”

除了对房价的担忧外，摘得这些地块的中型房企将面临的风险也引发业内关注。对于中型房企激进拿地的行为，高姗指出，虽然目前房地产销售势头迅猛，但是北京房价的高位企稳也带来了政策风险的加大，未来楼市的不可控因素进一步增加，中型房企现在如此激进拿地，实际上对企业的风控能力提出了更高的挑战，高成本拿地使得项目开发的灵活性与主动性受限，一旦市场行情出现波动，销售情况转差，资金流动性趋弱，被套牢的可能性就很大，资金链存在断裂的风险。同时高姗认为，下半年，中型房企面临的融资环境也并不乐观。