京土地交易额前8月破千亿 楼市过热增大调控风险

　　什么项目全能卖、多高的价格都有人买单、地价涨多高都有企业托底等热闹的场面成为了近期楼市的主要特点，日前北京中原地产发布报告称，今年前8月北京楼市成交金额已达1620亿元，预计全年交易额将破2700亿元，成为继2009年北京楼市的又一峰值纪录。购房者趋之若鹜地追赶高房价、开发企业义无反顾地做多北京楼市，但是在2009年高峰过后是众多购房者高位套牢、多家企业做多失败，楼市热闹的后面可能将会迎来更严格的调控措施。

　　成交额创新高

　　托人买房、买房验资、改底单、倒房号等一系列楼市买卖热闹的场景再次出现，楼市仿佛再次回到了2009年。

　　北京中原地产市场部研究统计数据显示，今年前8月，北京新建住宅(剔除保障房)合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，这一成交量均是最近五年来的第二高点，仅次于2009年。

　　但因为价格的上涨，总成交额已经达到了1620亿元，突破了创造历史最高的2009年纪录。比2009年同期销售额上涨幅度达到了9.4%。

　　在2009年，北京商品房住宅(剔除保障房)全年达到过2507.8亿元的历史最高点，预计今年的全年成交额有望突破这一纪录，达到2700亿元。

　　在业内人士看来，伴随着房企海外融资通畅、国内再融资闸门打开，开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控房价的难度明显加大。同时各地频繁出现的高价地导致需求恐慌，害怕再次踏空，特别是“国五条”对市场微乎其微的影响，导致需求逐渐对价格调整失去耐心，入市看房的积极性在增加。各地的高价地高价将很快传递到开发商定价上。在北京，二手房市场政策较多，也导致部分需求集中到新建住宅市场。

　　来自亚豪机构的月度数据显示，8月北京开盘的28个项目累计新增套数6503套，仅次于7月7592套的供应高峰。七八月北京楼市累计新增供应量达1.4万套，已接近今年二季度1.7万套的推盘量。即便如此，从整体供需对比来看，8月楼市供应维持在6500套，而成交却达8708套。“供应的高位仍然挡不住供需矛盾的加大。”一位开发商表示。

　　房企看多一线城市

　　造成楼市热闹的原因，地市的强烈升温起到了关键作用，面粉贵过面包的拿地案例在今年已经发生了多起。

　　在孙河，正当泰禾为高价拿地发愁之时，中粮的入场让市场知道了在北京拿多高价格的地均有后者接盘;在台湖，这个曾经默默无闻的小区域，在售的楼盘只有一个且价格不过1.4万元/平方米，而泰禾的入场致楼面价直接飙升至1.9万元/平方米。在房山、大兴、顺义均出现了房企疯狂拿地、楼面价高过在售楼盘的情况。

　　“房企经历了前几年开发三四线城市之后，发现只有一线城市的投资最为保值，因此成为未来回归一线城市的信号。”一位开发商向北京商报记者表示。

　　来自机构的数据显示，在北京拿地激情高涨的影响下，住宅类地块楼面价创造了历史最高，在超过溢价率竞争保障房的情况下，平均楼面价依然达到了9306元/平方米的历史高点，而且获得的土地面积超过销售面积。

　　由于对一线城市的看好，开发商在北京的购地额达到了销售额的44.2%，为最近三年最高点，而在2012年这一比例仅为11.4%。

　　调控风险加剧

　　当楼市的参与者正沉浸在市场的繁荣中时，调控的风险也正在不断地积聚。

　　2009年北京楼市一扫金融危机的影响，在4万亿元的影响下，如脱缰的野马一般，通州楼市更是出现了接近3万元/平方米的项目，2010年初楼市更是一日出现了三个高价地，随即招致“限购令”的出台，楼市一片萧条。

　　历史出现了惊人的相似，在2013年楼市热闹的影响下，通州楼市再次踏入3万元/平方米的关口，调控之剑似乎又将再次落下。

　　近期，关于国家将出台房地产调控长效机制的讨论很是热烈，主要集中在全国范围推广房产税的可能性上。无论房地产调控政策何时出台、调控内容如何变化，不断提高房屋持有成本的房地产调控政策取向，应该说，已经得到社会各界的基本认同。

　　这种社会舆论层面的讨论，对房地产市场预期影响很大，进而可能诱发抛售行为。据报道，最近一段时间北京市高端住宅挂牌销售量明显增加，或许这也是部分人士担忧房地产调控升级的正常反应。