佛山十年土地市场：到底诞生了多少“土豪”村？

编者按：2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀,浮生若梦，十年，佛山有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：佛山楼市十年》系列文章，呈现佛山楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　说起佛山的楼市，除了房价政策这些津津乐道的话题，土地市场似乎更加引人注目。特别是近来两三年，佛山的地价频频被刷新，不少外来开发商争相拿地进军佛山，以此分走佛山楼市的一杯羹。像“楼面价被刷新”“某某房企首进佛山”“又现土豪村”的新闻更是不时就出现。

　　别看现在土地市场如此“风光”，早些年也曾遭遇过一些波折，就如2009年，营业税二改五，开发商拿地的首付款比例提高到了五成。这时候拿地资金要求提高，对于开发商来说是不少的挑战。

　　不管怎样，市场总是在不断变化发展，而这些变化总给我们留下了很多精彩的故事。

　　总价成交最大的地块

　　瑞安-岭南天地

　　佛山近年来推出不少的“巨无霸”地块，而这些地块其高成交总价、高楼面价、占地面积大，受到了广泛的关注。而近十年来，成交总价最高的还数岭南天地项目。

　　瑞安地产于2007年以75.1亿元拿下岭南天地祖庙地块，成为当时广东总价地王，楼面价约为5004元/平方米。整个项目占地面积达51.7万㎡，总投资预计超过200亿元。

　　据了解，项目计划分五期开发，预计于2018年完成整体开发。期间，瑞安打造了一系列岭南天地高端住宅项目以及别墅项目，例如岭南天地御苑、岭南天地尚苑、岭南天地东华轩、岭南天地东华嘉苑、岭南天地璟轩、岭南天地璟廷等项目，其中大部分项目已售罄，而岭南天地璟廷目前在售。

　　但是由于项目体量过大，瑞安开发运作过程充满着挑战，也面临着巨大的资金压力。此外，瑞安作为一家港资公司，对佛山本土的市场把握并不理想。

　　早在2011年和2012年期间，瑞安两度将佛山岭南天地的地块部分权益出让给日本开发商三井公司，获得6.14亿元的资金补充，不过后来又悉数回购。

　　2016年，瑞安以17.26亿元向碧桂园出售岭南天地一幅地块，该地块总可售建筑面积23.15万㎡，因此瑞安估计亏损0.9亿元。据瑞安公告显示，0.9亿元亏损是出售目标公司全部股权的代价与目标公司的投资、向目标公司转移物业的业权前就该物业产生的若干开发成本及有关出售事项的估计税项、其他开支总额之间的差额。

　　而该地块已经被碧桂园打造成如今火热的碧桂园岭南盛世项目。

　　虽然，瑞安在打造岭南天地的过程不尽人意，但是其打造岭南新天地特色商业街成为不少广佛人口中的“佳作”。该项目借鉴了上海新天地的成功开发经验，把项目打造成一个具有佛山文化底蕴与国际化生活方式相融合的佛山新地标，吸引不少外地游客。

　　敢让政府“亏损”的地块

　　沿海400元/㎡拿下佛山首块保障房“混搭地”

　　2011年7月1日，佛山首个试点商住配建保障房地块(占地55378.2平)以底价6110万元成交，折合楼面价400元/㎡。

　　地块成交后引起业内关注，当时，业内人士算了一笔账。根据地块竞买要求，竞得人必须按禅城区政府要求无偿提供约8.3万平方米的住宅、1.01万平方米商业、724个车位以及0.38万平方米自行车位。按照目前业内每平方米1.3万-1.5万元的建筑安装费用成本计算”，返还政府的9.3万平米的住宅成本在3亿元左右，政府大约在土地出让金上“亏”了1亿左右。

　　因此，开发商认为配建项目不是“烫手山芋”而是一个信号，代表现阶段开发商同政府议价能力的提高。可以说，这宗地块的成交是佛山保障房建设“一个美好尝试的开始”。

　　查获资料可知，该宗地块就是沿海馨庭的前身。目前该楼盘住宅已售罄，房价也达到12000元/㎡，目前在售商铺。

最受关注地块

　　盘点那些让村民变土豪的地块

　　而让民众感到参与度最高，最兴奋的还是那些让村民能摇身一变成为“土豪”的地块。往近了说，就在2018年5月，顺德马村地块的出让让马村村民就能获得每股分红77万;1月24日，龙涌地块出让让村民分得分红每股81万元，而除了直接分红外，龙涌村民还可以获得8年的返租租金，每年至少获得887.76万。

　　而在2017年，顺德水口村民一觉睡醒，账上多了60多万;莘村卖地18.8亿，每股分红预计高达32万元;容桂高黎卖地之后，每人分红49.6万元;均安豸浦村民每股分红26万;北滘高村收到7亿分红款;容桂马冈村土地卖个好价钱，每人可分红100万元。

　　再往远点说，2015年乐从腾冲股份合作经济社半个月内出让了两块土地，总价24.2993亿元，总数每股会有约50万元，有村民一户最高领了714万元;同年，顺德区乐从大墩村　过60岁村民可分红逾百万元，还能拆迁补偿别墅。

　　不得不出，专产土豪的顺德区让人万分艳羡。

　　但是其实，其他区域也有土豪村诞生的。

　　2013年;南海区西樵镇岭西村十九股份合作经济社锦湖片区因征地、合作开发，就向该经济社每位股民分配28万元和30平方米公寓;

　　招大平一经济合作社因涉及狮山西站征地拆迁，在2013年度的两次股份分红款合计642542元，其中2013年11月26日发放12542元，2014年1月16日发放63万元;

　　南海区平洲上海村2014年卖地村里分红每人36万;

　　南海里水洲村2014年分红每人40万;

　　还有2013年的佛山卖地分红榜首——禅城区石湾奇槎片区某村拆迁分红每人190多万元。

　　十年间，佛山诞生的土豪村不仅是这些，但是我们可以从中可以看出佛山土地市场的价值越大越高，佛山的楼市更值得期待。

　　佛山首宗全自持地块

　　万科全自持平洲地块

　　反证可得，随着佛山楼市的价值增大，佛山的土地市场竞争也越来越激烈，正如佛山的首宗全自持地块也诞生了。

　　2017年年中，万科以总价25亿元+70年100%自持霸气拿下广州交界平洲地块。回顾当日拍地境况，相信不少从业人士记忆犹新，保利万科等开发商十分激进，毫不犹豫报价。因此有来自北京的开发商表示，政策所迫，只能高价拿地，佛山现在的土地市场相当激进，激烈程度与北京有点相似了。

　　对于在佛山全自持拿地，万科表示，在广佛同城以及粤港澳大湾区的大背景下，佛山在未来具有巨大的发展潜力，发展前景可观。佛山万科成功竞得桂城地块，旨在更好地践行城市配套服务商的理念，与佛山共同发展。

　　而万科全自持拿地除了完成万科城市配套服务运营服务商的转型之外，或能推动佛山租赁市场更近一步。

　　结语：匆匆十年间，佛山的土地故事远远不止这些，就如三山新城地块熔断、就如2009年地王的诞生、就如佛山澜石的达280万㎡的旧改项目、还如三水乐平“乌龙”地块几度出让等等，似乎每次土拍都能击中大家的中心点，牵动着业界的神经，引来关注。究其原因，还是因为土地价格在很大程度上决定了未来楼市的房价以及楼市的走向。