京中央别墅区领涨高端物业 在售项目阶段性调价

受中粮新高价地的影响，高价地周边项目的业主在心态上跟以前有很大的变化。以前购买二手别墅时，议价空间大一些，现在空间相对较小。

“8月17日，旭辉集团13周年庆后旭辉御锦涨价了！530万元/套起！我现在的心情真是难以言表啊！我的房子升值啦！我7月份左右买的，当时花了480万元左右，现在一个月左右一下升值了50万！一时我都消化不了这个消息……”中央别墅区辐射下的温榆墅区旭辉御锦项目业主在论坛上的发帖难掩房价上涨的兴奋。

其实，从该项目的历史价格中也可以看到，6月底的报价为480万元/套，7月22日最低价就涨到500万元，最高750万元；8月最低报价为530万元，最高价830万元。

值得注意的是，正是在7月，中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)以23.6亿元夺得孙河板块HIJ地块，业内人士估算，扣除保障房面积之外，折后楼面价直逼5万元/平方米的大关。甚至超越知名的万柳地块与夏家胡同地块。高价高价地诞生提升周边区域楼市价值已是惯例，而从区域位置上来看，旭辉在高价地周边辐射区内。

“这块地拍完之后，一个周末别墅销售额就达到1.5亿元，都没做什么大的活动。该地块的拍出带动了客户的购买欲望。”旭辉集团北京事业部营销总监戴磊告诉中国房地产报记者。

中粮地产成为孙河板块的新主角，预示着中央别墅区的房价又将跨上一个台阶。包括中粮、龙湖、泰禾以及首开在内的四大房企携手入驻，点燃了中央别墅区的战火“销”烟。

在售项目阶段性调价

孙河高价地效应迅速提升了中央别墅区的关注度。客户量与成交出现了明显的上升，价格的变化则更为明显。

从入市项目报价来看，老项目后期报价仍处于提升阶段，如旭辉御锦项目同样是叠拼的产品类型，2012年底首次入市报价为395万元/套起，在泰禾和首开分别于2013年1月和2月拿地后，旭辉御锦也进入了价格上涨轨道。

“去年刚需特别火，别墅及豪宅市场需求都不是很迫切。今年开始，别墅与豪宅需求开始释放。”戴磊向中国房地产报表示，去年看房的客户还不太多，需要去找客户，但今年很多客户会主动来看房。关注度相比去年要高。所以开发企业在市场好的时候，会有节奏地涨价，肯定比之前涨得快一些。包括旭辉御锦也是适度调价。戴磊还特别强调：“我们涨价还是有节奏的，不是上涨。”

中央别墅区春晖随园置业经理告诉中国房地产报记者，中粮地块拍出来后，对周边确有一定的影响，中粮在中央别墅区还有个项目是北京方糖，这个快结案的项目已经从32000元/平方米的价格飚升到39000元/平方米。

事实上，计划涨价的项目不在少数，近日，记者通过临时预约，来到了位于中央别墅区后沙峪板块的清锦源项目，销售人员告诉记者，现在还有少量独栋，后期还会有更大的独栋产品入市。据介绍，该项目为大独栋产品，是中央别墅区内的首批项目。从2008年年底开盘时价格就达3000万元左右，因为面积较大。最小的面积为620平方米，价格大概为6000万元~3亿元之间。均价8万元/平方米左右。

该销售人员还表示，大独栋产品未来会越来越少，价格也会越来越高。即便是二手房，整个区域的均价也达到每栋两三千万元的水平。对于孙河区域的几块新地块即将入市的影响，该销售人员则认为，中央别墅区这几年一直是平稳上涨，新地块有一定的带动作用，但并不会大幅上涨。

记者采访了解到，在中央别墅区，有个别项目由于其产品的特殊性以及对高价地价值预期的判断，对于自身产品并不急于销售。“像清锦园这样的项目，销售员拿的都是固定工资，没有提成。因为那个楼盘就是想慢慢卖，开发商不愁卖。而且在这个区域，独栋别墅大多是5000万元/栋左右的价位。和我们这个项目一样，开发商不缺钱。”中央别墅区某别墅项目销售人员小李告诉记者。

“我有一客户就在中央别墅区，现在还没有开盘，正囤着呢。”一广告公司高层告诉中国房地产报。

小李告诉记者，中央别墅区已经没有多少地了，现在大家都知道地价还会往上升，所以都不急着卖。

二手别墅受影响

相比中央别墅区的核心区项目，位置更靠近京承高速与高丽营镇的春晖随园项目在产品上则相对多元，属中高端产品。据该项目置业经理介绍，该项目占地共600多亩，分三类产品：独栋、酒店式公寓及花园洋房。别墅预计价格每栋也达3000多万元~5000多万元。

据了解，该项目拿地已有5年时间，目前刚刚开始蓄客，预计开盘时间在10月份到年底之间。该项目置业经理未直接表示项目的入市时间与几大房企入市时间有直接关系，但他认为，肯定会对周边房价有一定的影响。

事实上，该区域的新高价地入市，或许在一两个月内在新房市场上的影响并不明显，主要影响的是二手别墅的业主。

“这个区域二手房成交也一直比较稳定，每个月套数也较平均。整个中央别墅区的项目从网签上来看，每个月能成交二三十套，这两个月的趋势是比之前几个月稍微有所提升。”21世纪不动产北京安信瑞德中央别墅区区域经理盛家林从四年前就是在中央别墅从经纪人做起来的，如今已对该区域了如指掌。

盛家林告诉记者，中粮高价地诞生以后，楼面价高企推动其未来每平方米的售价高出周边价格1万元左右。受中粮新高价地的影响，高价地周边项目的业主在心态上跟以前有很大的变化。以前购买二手别墅时，议价空间大一些，现在空间相对较小。

最近有一个趋势是，越来越多在市区卖完房的客户选择到别墅区来买房，他们往往将之作为改善或终极置业的首选。

和其他区域相比，中央别墅区的单价比市区便宜，而且税费也有优惠。例如，二手房税费相比市区会少一点；营业税方面，顺义也比朝阳少一个点。

据介绍，目前中央别墅区的二手别墅的均价，每平方米约4万元到5万元之间。如果是离市区最近的来广营片区，偏中档的一些社区，均价在45000元/平方米左右，有的能达到60000元/平方米。

综上所述，盛家林认为，无论一手房还是二手房，中央别墅区在价格方面仍有提升空间。

未来仍将上涨

先于泰禾拿地并率先入市的龙湖双珑原著，在今年入市以来为孙河板块楼市迎来开门红。由于中粮新高价地的诞生以及昔日高价地项目泰禾北京院子的即将入市，使区域楼市的上涨预期更为坚定。久未有项目入市的中央别墅区近期再次成为热点板块。

目前在中央别墅区在售的别墅新房项目有十几个，如丽宫别墅、清锦园、格拉斯小镇、誉天下、万通新新、龙湖双珑原著等等。

北京市住建委网站显示，从6月首次开盘到8月29日，双珑原著已经签约41套房，这在业内人士看来，签约速度已经很快。根据此前龙湖北京公司对外发布的消息，6月首推30多套房当日就卖完，认购额达7亿元。从住建委公布的成交价格来看，价格跨度从5万多元/平方米到10万多元/平方米。

与新项目的入市热销同步的，是新高价地诞生给区域所带来的价值预期。据了解，泰禾北京院子可能在9月入市。而与中粮相比，泰禾、龙湖等先期拿地价格则相对低一些。业内人士分析，先期拿地开发商的心理预期也会更乐观，体现在房价上也会更高。泰禾北京院子入市价格达到8万元/平方米不成问题。

“孙河现在这几个最新拿地的项目，未来能卖到12万元/平方米，因为中央别墅区是北京唯一的集中性的低密度高端住宅的中央别墅区，只要能盯着中粮上市，就算盯到泰禾上市价格也能带动起来，这是必然的。”全国房地产联盟副秘书长陈宝存告诉记者，别墅项目两年之后都有一个跳涨的过程。因为未来孙河别墅区地块的地价只会越涨越高。

亚豪机构副总经理高姗认为，从孙河板块来看，自去年以来该板块频频有低密度地块推出，并且楼面价呈现一路上升的趋势，使得该区域成为近期土地市场的热点。截至目前，孙河板块已有五宗住宅用地实现出让。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙则认为，地价在上涨，开发商也追求利润，促成了现在的高房价。中央别墅区如果产品做得好，均价在8万元/平方米以上没问题。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前孙河板块在售的仅龙湖双珑原著一个项目，泰禾北京院子正处于开盘前的准备阶段，而首开与中粮项目仍处于前期开发阶段，而随着后两个项目逐渐开始准备入市，高端项目聚集效应形成，中央别墅区即将爆发于孙河板块。

盛家林预计，一两年后，在中央别墅区内，一些中端项目达到6万元/平方米没问题，每平方米涨一万元还是可能的。2009年时一套双拼别墅仅700万元，现在相同面积相同户型的房子已经达到1400万元。如果今年跟去年比，一套房至少涨了一两百万元左右。

有业内人士分析，与刚需市场不同，别墅产品的热销还是需要一些基本硬件条件。区位仍是目前别墅类产品热销的基本条件。随着孙河板块地价直逼5万元/平方米，也让越来越多的购房者意识到改善型产品未来的稀缺性，而对未来改善型产品价格的预期也让购房者更加恐慌。