京限房价竞地价新政引质疑 靠限价或拉不低房价

　　8月21日，北京第一宗“限房价地块”开始竞价，起始竞拍价为24.5亿元，要求开发商除公租房外，剩余商品房售价不超过2.2万元/平方米，套型建筑面积不超过90平方米。这个定价比该区域周边楼盘均价低6000元左右。

  今年5月就被广泛讨论的调控新思路——“限房价、竞地价”终于落下实棋，这项新政被称为是商品房土地出让模式上力度最大的改革，日后将在全国范围内全面推广。单就北京一地来说，下半年拟对300多公顷住宅用地试行此土地出让模式，约占全年商品房用地供用总量的45%。

  政府的意图很明显：房价屡调不下、曾经价高者得的“招拍挂”模式饱受诟病，干脆换种供地方式，出让土地时就定下房价上限和地价下限，让开发商自己去打算盘，合适就拍。日后近一半住宅供地都采取这种模式，不信拉不下平均房价。

  但民众不信。新浪乐居的调查数据显示，56.3%的人认为“没有作用，房价还会一路飙升”，同时，51.7%的人认为，此项政策不可能在全国得以推广。

  从长远来看，这种土地出让模式确实难以达到降低房价的目的，虽然从短期看、从统计数据上看，有可能把均价拉下来——如果政府能如愿拍出这些限价地块。之所以加上最后这个前提，是因为北京这首宗“限房价地块”，挂拍之后第三天仍然无人问津。开发商对这类限价房地块有无兴趣，关键要看利润空间，除非政府制定地价下限时极大让利，否则开发商难有动力。万科的一位高层曾经这样预判，这类限价房，大品牌开发商可以不赚钱背负1到2个项目，但如果规模过大，则难以承受。华远地产(2.68, -0.04, -1.47%)的任志强也一如既往高调地炮轰过这项政策：“不让我们在国内投，我们就去国外投资。”因此，最糟糕的预设是，如果大量限房价地块流拍，意味着土地供应量减少，房价上涨压力更大。

  即便退一步讲，假定开发商都愿意拿地，最后的售价能在政府规定的天花板之下吗？如果届时调控政策仍无宽松迹象，明面上的售价肯定可以，毕竟开发商还不敢放政府的鸽子；如果到时候经济形势有变，政府调控手腕放松，睁一只眼闭一只眼，那就不好说。但不管怎样，能保证的只是明面售价——能让统计数据漂亮的合同价，消费者买下这所房子的实际价格，依然会最大限度地趋向于该区域的真实市价。

  现在的报道已经提及，每平方米2.2万元的价格上限，政府并没规定是毛坯价还是非毛坯价，开发商有可能卖2.2万/平米，但必须搭配5000元/平方米的非毛坯费。这样的故事并不是没有先例，中外概莫能外。美国纽约等城市在上世纪70年代曾实行过一段时间的房屋租金管制，即政府规定房屋租金上限，但最后问题频出，在很多实行租金控制的城市，不动产所有者要向承租人收取一笔“交钥匙费”，还有一些城市则要收取不可归还的保证金，实际上相当于变相趋近市价。

  另一种可能性则是，开发商压缩成本，偷工减料。一个房地产中介透露，北京第一批“两限房(限房价、限地价)”中的金隅美和园，一般商品房的承重墙都在20公分左右，这个楼盘的承重墙只有10来公分。美国也有过这样的例子，房东不愿出资维修房屋，房客只能在失修的房屋里居住或者自己出钱维修。这样的烂房子谁租？难道房客不能用脚抗议吗？在租金被管制的时代，越来越多的房东不愿意出租自己的房子，市场上的供应减少了，租客更加势弱。

  再退一步，即便上述这些问题都能得到解决，还有一个问题是：谁能得到这些比市价低的房子？僧多粥少，即便有一定的准入门槛，也不够分。丛林法则拼力气——谁打得过谁买？时间法则拼时间——谁耗得起彻夜排队谁买？金钱法则拼腰包——谁出得起排号费谁买，这等于变相加价。关系法则拼关系——谁关系硬谁买？这等于是人为制造了寻租空间，很可能成为开发商给政府官员贿赂的通道。

  政府想绕开房地产调控的核心问题，通过管制价格拉低房价，不仅解决不了问题，还会滋生新的问题。政府对房地产采取调控措施已整整十年，出台了43个政策，但屡调屡败，原因就在于总是在核心之外动刀子。房地产调控的核心问题是土地制度，不直面这个问题，只在外围做文章，除了让调控政策的数量变成43+1外，无可作为。