北京楼市库存逼近年内最低点 地价涨幅超过房价

　　尽管近三个月来，北京楼市已告别了楼盘入市之荒，供应量不断增加。然而，在新房成交量不断上涨的情况下，北京楼市的库存反而逼近年内最低点。中原地产研究总监张大伟认为，按照现在的库存消化节奏，8月很可能出现库存年内最低点。

　　在北京亦庄、孙河等区域楼面地价达到历史最高点，甚至超过周边在售楼盘的情况下，人们对北京房价后市上涨的预期大大加强。

　　“近期不断创出新高的楼面地价正在向市场释放出一个信号，在高地价的指引下，未来的房价将会不断上涨。”北京某代理行研究总监向记者表示。

　　去库存速度加快

　　进入8月以来，虽然北京楼市的商品住宅供应量明显超过限价令实行之初，但是库存却呈现不断减少的趋势，供应转化为成交的周期大幅缩短。

　　中原地产数据显示，截至8月20日，北京新房的库存为61792套，已接近今年5月2日60674套的年内最低点。另据中国指数研究院测算，北京楼市的库存消化周期仅为6个月。

　　事实上，从今年6月份之后，北京市住建委对预售楼盘的严厉限价令已经逐步被消解，在房企与住建委相互妥协之下，6月-8月，北京期房住宅的入市量不断增加，维持在5500套以上。

　　尽管如此，近几个月里，北京新房的成交量却不断上升，使得库存消化速度加快。

　　据链家地产市场研究部统计，7月份入市的期房项目在8月上半月的网签量为3076套，超过8月成交总量的65%。虽然8月份入市的项目没有显示网签，但处在预定和资格核验状态的已经有933套，占供应量的26%。

　　记者在北京房地产交易管理网看到，8月9日入市的金地格林当前可售状态的房源只剩34套。

　　另据中原地产市场数据显示，8月中上旬新建住宅签约套数为6407套，环比上涨了43.8%。

　　北京某房地产代理行研究总监向记者表示，现在刚需楼盘基本上卖得都不错，原因正是在于购房者担心房价会继续上涨。身边一些已有住房的朋友看到房价继续上涨，都有再买房的意向。

　　对于北京楼市库存逼近低点，一些业内人士认为，二手房已远远超过新房成为北京楼市成交的主力，因此新房的库存量给市场所带来的影响并没有想象得那么严重。

　　不过，在北京，由于二手房严格执行20%的差额税，其成交量一直未恢复到每月12000套左右的正常水平。一些新房的价格与其周边二手房相当，但购买二手住宅还需缴纳较高的税费。因此，部分购房者转投新房，这其中甚至包括一些换房群体。

　　链家地产分析师张旭向记者表示，二手房税费大涨，新房优势突出，使得二手住宅市场整体交易规模缩小，同时也加大了新房的供求压力。

　　地价涨幅超房价

　　中原地产研究报告认为，房价酝酿再次上涨加速的可能性。而近期北京多区域的楼面地价达到历史最高点，无疑也释放出开发商对市场看好的信号。

　　在土地价格被频频刷新的北京孙河区域，日前，中粮地产(中粮万科长阳半岛 中粮祥云国际生活区)以楼面价48444元/平方米的价格拿下孙河地块，这着实让此前在此区域高价拿地的龙湖与泰禾松了一口气。“中粮地产的这个楼面价让此前在这个区域高价拿地房企的土地风险被释放，他们在项目的定价上有了很大的上涨空间。”北京某开发商销售总监向记者表示。

　　“近期北京拍出的土地楼面地价不断突破区域历史新高，甚至远远超出在售楼盘的均价。只是在限价令的约束下，房价的上涨速度远远不及地价。”上述研究总监表示。

　　以通州为例，在泰禾以楼面地价1.9万元/平方米拍下通州台湖地块后，通州项目的开发商们都表示了对项目未来上涨空间的乐观。近日，由绿城中国与葛洲坝集团联合开发的高端城市综合体京杭广场项目住宅部分入市销售，均价为29000元/平方米。绿城北方房产公司副总经理强月飞向记者表示：“项目规划为五星级酒店、购物中心、办公基地以及平层大户型住宅。从通州今年土地出让的价格来看，我们对区域比较看好。”北京地价高涨也使房企加大二线城市的开发。国奥集团就进入广西桂林，开发桂林国奥城等项目。

　　国家统计局发布的7月份最新住宅数据显示，北京房价涨幅位居70个城市之首，同比涨幅达到18.3%。而截至今年7月，北京房价环比已连续上涨17个月。

　　事实上，对于连续上涨的北京房价，据上述销售总监表示，有关部门也比较着急，于是在媒体关注房价上涨的时候，抛出限房价、竞地价的举措。不过“竞地价”的举措是在北京今年的土地出让金收获不小的前提下推出的。

　　在华彬集团海外藏品地产代表作Hamilton汉美登项目的发布会上，中国房地产学会副会长陈国强表示，通过限价的方式干预楼市只是短期的行为，北京应当在加大供应上下更多的工夫。否则，以目前对后市上涨的预期，以及消化库存的速度来看，北京房价大幅反弹的压力远远大于上海（楼盘）等其它一线城市。