北京十年卖地最多 供地结构趋复合化

近10年以来，北京土地市场持续升温。其中，2012年土地成交总额为572亿元，2013年上升至1822亿元，2014年进一步上升至1917亿元，2015年共出让土地109宗，总成交金额达2032亿元，2016年出让44宗，总金额达852.5亿元，2017年前11月土地成交金额达2609亿元。

　　中国房地产报记者梳理北京2007年至2017年十年间土地成交情况发现，出让数量在2010年达到顶峰275宗，此后逐渐下降；楼面价格一路上涨，2017年达到顶峰1.96万元/平方米，成交金额也在2017年达到顶峰，前11个月成交金额达2609亿元。

　　土地市场一路升温 住宅用地成交上升

　　在一路升温中，2016年北京土地市场陷入短暂低潮，造成这一现象的原因是北京土地市场受调控影响供给不足。公开数据显示，截至2016年12月15日，北京仅供应27宗经营性用地，其中已成交26宗地块的规划建筑面积为471.92万平方米，这三组数据均创近10年新低。

　　2017年虽然延续了2016年房地产市场的调控政策，甚至比2016年更严，但土地供应数量和成交金额却出现上升，溢价率出现下降。

　　公开数据显示，2017年1月至11月，北京经营性用地供应成交累计同比涨幅均在90%左右，远超去年水平。其中，11月，北京市经营性用地供应7宗，成交10宗地块，相比上月均有上涨。2017年1月至11月，北京住宅用地月均成交面积45.69万平方米，同比去年上涨453%。

　　云房数据报告指出：“从历年北京住宅用地供应计划完成率来看，今年1月至11月，土地供应计划完成率为50%，仍低于近5年平均水平71%，预计年底仍会加大住宅用地的供应力度。”

　　供地结构趋于复合化

　　在稳定楼市的大背景下，供给端的释放和优化成为促进房价平稳的大招，增加住宅用地的政策因素是逐步建立完善的住房供应体系和房地产长效机制，市场因素则是短期内旺盛的人口需求。

　　9月27日，北京发布《北京城市总体规划（2016年至2035年）》，未来五年，北京新供应各类住房150万套以上，其中产权类住房约占70%，租赁类约占30%。常住人口到2020年控制在2300万以内，并长期稳定在该水平。

　　按照2300人口红线计算，2017年至2020年北京年均人口增量为32万，虽受政策规划限制，但人口增量仍然较大，短期内购房需求较大。

　　顺应政策导向与市场需求，北京供地结构也发生明显变化。根据中原地产统计数据显示，北京市年内共计成交70宗住宅用地。其中，共有产权面积达到了300万平方米，大约能够提供共有产权房3.7万套，配建的限价商品房达到320万平方米，大约可以提供3万套住房，配建的70年持有租赁地块大约在91万平方米，可提供大约1.5万套出租房。

　　北京土地供应层面，一方面结构趋于复合与理性，另一方面仍然踩着“限地价、竞自持、竞配建”等调控主基调，这也促使房企在拿地方面趋于谨慎与理性。与此同时，中国房地产报记者梳理今年在北京市场拿地的房企发现，在严苛的拿地条件下，出现在北京市场上的房企主要以大型国企和房地产行业前十强为主，且均以“军团”形式进入备战状态，其中多为首开、保利、万科、龙湖、中海、华润等房企。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“这将迫使房企对非销售型住宅类用地开始重视起来，未来自住房、限价房等数量依然较多，预计明后年，新建商品房基本高端化，刚需、首次改善只能选择二手房。”