京永泰园新地标小区楼顶隔断上千 群租至少七年

　　下午5点半，永泰园新地标15号楼1层电梯厅，人头攒动，刚刚忙碌了一天的上班族们拥挤着、等待电梯。15号楼只有30个居住层，电梯只到30层，但很多人从30层下电梯后，还继续沿着楼梯向上爬，31、32、33层，被分别打成隔断，成为群租房。

    近日，海淀区白石桥路45号人济山庄小区B栋楼顶违建别墅，成为关注焦点。居民举报，同样在海淀区，清河桥东南角的永泰园新地标小区，出现了寄居在楼顶的群租房。

    现场探访

    楼顶味难闻 衣晾设备间

    永泰园新地标在京藏高速和地铁8号线之间，距离8号线永泰庄站只有500米。小区2003年落成时，是该区域的高档住宅。“当时，这个小区是真不错，花园、地下车库、游泳池什么都有，所以叫新地标嘛，开发商也想在这儿树立一个新形象。”居民吴大爷告诉记者。

    但是，从2005年开始，小区发生了微妙的变化。

    “渐渐地人越来越多，我一开始还纳闷，这么多人住哪儿呢？后来才发现，原来他们住在楼顶”，吴大爷仰着脖子，用手指着30多层高的楼顶。

    记者站在小区中央仔细观察才发现，每栋高层居民楼的楼顶，都有被“改动”的痕迹，一些原本用来通风的百叶窗被改成了玻璃窗。吴大爷说，每栋高层居民楼的楼顶都是设备层，通风、电梯、水箱等设备都安置在了设备层。

    为了证实吴大爷的说法，记者走进了永泰园新地标的5栋高层居民楼，14、15、16、17号楼为30层，13号楼为16层。14、15、16、17号楼，1到30层是居住层，电梯只开到30层。13号楼，1到16层是居住层，电梯只开到16层。

    从居住层再往上，就只能走楼梯。灯光昏暗的楼梯内，能看到手绘涂鸦或者张贴的高层群租房广告。记者在5栋高层楼的几处顶层，看到了相似情境。14、15、16、17号楼的31到33层，13号楼的17到19层，除了物业设备所在的房间，其余面积都被打成隔断，住满了人。

    在夏天，这里潮湿、闷热，气味难闻。通过隔断打出来的房间，面积都不太大，最大的约10平方米左右，最小的才3平方米左右——只够放一张单人床。所有房间都没有独立卫生间，多数房间都没有窗户，不少房间的天花板被粗大的管道挤占。据这里的租户透露，这里能吸引他们的主要原因就是价格。最便宜的单间，每月的租金是500元，而大一点的、带窗户的约1000元。

    每栋楼的楼顶群租房，都有值班室。记者向值班室询问，得到的答复是——现在已经没有空房，这里的房很好租。在值班室外，张贴着一张楼层平面图。上面清楚地显示，围绕着电梯机房、风机房、管道、配电等物业设备间，密密麻麻地全是隔断打出的群租房。

    因为拥挤，租户们新洗的衣服只能见缝插针，设备间里、风机上方，晾着短裤袜子。

    电梯挤不进 油烟排不出

    永泰园新地标楼顶几层的群租房由来已久，据小区业委会老侯介绍，“至少有7年左右的时间了”。业委会就楼顶群租房的问题，向物业、开发商、居委会、街道甚至海淀区都反映过情况，但一直未有治理。

    “我们一次次向上级反映情况，街道也来过人，城管也来过人，但最后都没有解决”，老侯说。经业委会收集到的业主回馈，楼顶群租房对居民生活的影响主要体现在——人多，早晚高峰挤电梯成了难题；排烟道被堵塞，抽油烟机没法排油烟；消防安全存在隐患。

    记者在永泰园新地标采访时，正值晚间下班高峰。5栋高层居民楼，每栋有3部电梯，但只有2部正常运转。因为运力有限，电梯很容易就被装满，一些行动不便的老人，需要等待数轮才有机会乘梯。群租房租户乘梯，需要一直乘到30层（或16层），所以电梯里会比较拥挤。而且，因为楼顶通风不好，电梯里异常闷热。

    老侯说，如果在早高峰，从家里出来，想下楼会变得很难，“电梯在30层，基本就被装满了，到了我们家这层，我们已经挤不上去了”。

    高层居民楼顶层的物业设备中，一个很重要的组成部分就是风机。由于住满了人，风机运转不畅，让楼内烟道排烟也出现障碍。“家里做饭，要是开抽油烟机，油烟很难排出去，排出去也顺着烟道到邻居家里了”，老侯说。

    记者调查得知，居民们对楼顶群租房最大的担忧，还是安全方面。“我们业委会很多同志，都上去看过，楼顶密密麻麻全是隔断，人多，还生火做饭，各种管道、电线又乱又密，一旦发生火灾，疏散很成问题”，老侯说，业委会曾做过统计，楼顶群租房的最大密度是一层108间。

    据老侯估算，一层108间，每栋楼楼顶有3层，一共5栋楼，全小区有超过1000间隔断房，“最保守的估计，楼顶的群租房也住了超过1000人了”。

    开发商回应

    “群租已十年 我有权开发”

    在老侯等业主们看来，楼顶设备层毫无疑问属于业主的公摊面积，无论是物业还是开发商都无权改变其用途，更不应该将其变成群租房。

    记者看到一户居民的住房合同，合同上对地下二层、地下一层、首层、2至30层、电梯机房层、水箱层中的公摊都分别进行了说明。电梯机房层和水箱层就是指32层和33层，31层因没有设备被称为夹层，合同里没有特别标注。其中，电梯、机房层的过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、风机房、电梯机房、管道井为公摊部分；水箱间层的楼梯间、水箱间、管道井为公摊部分。记者注意到，合同中电梯机房的公摊部分原本包含“库房”，但是被人为划掉并加盖了市国土资源和房屋管理局的公章。

    老侯介绍，楼顶群租房由开发商——泰华房地产打造并经营。记者向泰华房地产在小区内的办事处求证，办事处工作人员不否认有群租房的存在，但是他否认群租房占据了业主的公摊部分，甚至否认设备层的存在。

    “哪儿为设备层？应该叫机房夹层、机房层、水箱间，怎么叫设备层呢？业主该分摊的都已经分摊出去了，剩下的都是我们的”，该工作人员表示，开发商对机房夹层、机房层、水箱间除设备所占区域外，都拥有产权，有权开发、出租利用。至于群租房的问题，该工作人员说，“十年前都已经这样了，而且也不是我一家这样。现在政策没明确，也没法对我这儿单独处理啊”。

    永泰园新地标社区居委会对于楼顶群租房并没有作出正面回应，只是表示，“需要联系宣传部门，才能有答复”。

    模糊地带

    公摊权属引发争议 小区还有“空中违建”

    《住宅设计规范》规定，设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。设备层有可能在地下，也有可能在楼顶。

    根据《房产测量规范》，公摊面积包含：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房等。

    就设备层和公摊面积的权属问题，记者咨询了律师杜福海。杜律师告诉记者，目前，我国对公摊面积的权属，还比较模糊，还没有明确定义，属于业主还是开发商，需要根据实际情况辨别，“如果开发商声称对某一面积有产权，需要他们出示产权证”。

    而根据《物业管理条例》：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

    杜律师表示：“一般意义上理解，开发商无权对设备层进行改造，改变其公用设施用途”。据永泰园新地标业委会向记者反映，开发商将设备层改造出租，并没有告知业委会，更没有讨论。

    据了解，类似案例曾有发生。2012年10月，浙江省乐清市龙腾大厦的86名业主就该大厦设备层被其开发商擅自出租牟利，将开发商温州市城乡房地产实业有限公司告上了法庭。乐清市人民法院判决撤销该市房管局颁发给开发商的设备层房屋所有权证。

    在永泰园新地标小区内，不仅有楼顶群租房，也有位于29层的私人违建。记者发现，14、15、16、17号楼的29层，部分房屋利用公共平台私搭阳光房。据物业介绍，这些私搭的阳光房，有的是居民自己使用，有的也进行了隔断出租。29层平台，原本是维修房屋时搭建维修设备所用。对于这些违建，业委会、物业和开发商的态度都相对一致，应该予以拆除，但截至记者发稿时，还没有关于拆除的实际行动。