北京高端购房需求高涨 八月楼市开盘量不断回升

　　7月北京新房成交低位运行

　　截至28日，北京市7月份新建住宅签约套数5639套，环比6月同期的8692套下降了35.1%。预计全月网签新建住宅签约套数为6300套左右，这一成交量将成为本 轮楼市复苏以来(剔除春节影响)的最低点。

　　7月份北京新房成交量环比下降有两大原因：其一，市场供应少。大部分项目受制于限价政策，延缓了市场供应量;其二，网签滞后。不少在7月下半月入市的项目虽然销售火热，但签约数据滞后。此外，目前楼市出现局部分化，虽然供需比依然失衡，但因为部分项目在限价政策下变相提高了首付，所以导致市场购买力出现了减少。

　　成交价格方面，7月新建住宅均价为22514元/平方米，成交价格基本平稳。不过房价上涨虽然放缓，但在高价地迭出的情况下，开发商和二手房业主都有惜售心理，导致市场供需结构依然紧张。短期来看，购房者对房价上涨的预期依然较高，导致需求依 然集中。

　　北京高端住宅市场表现活跃

　　7月上半月，北京高端项目，包括公寓豪宅与别墅，共实现成交224套，相比上月 同期增加了4套，仍处于较高位水平。

　　下半月，北京预计还将有11个高端项目入市，其中包括10个老项目后期和一个纯新盘。与上半年相比，7月份高端项目的放量开始出现明显上升，这个月北京市场将 会有12个高端项目入市，而上半年6个月高端项目的入市量仅为26个。

　　由于今年新颁布的“国五条”北京细则中，对二套、三套及以上购房需求在信贷政 策上进一步加以限制，使得部分改善型需求不得不选择一步到位的高端项目作为改善型 自住居所。同时，上半年高端项目总体入市量稀缺带来的供需倒挂现象，使得近期入市 的高端项目几乎都取得了不错的销量。

　　对房企而言，受限价令影响，中低端普通住宅项目的价格升势被直接斩断，而高端产品价格调整的频率较低，受限价令的影响较小，因此房企多开始将高端项目作为“先 锋军”推出市场，以缓和推中低端项目带来的影响。

　　另外，近两年调控政策频出，尤其是今年上半年手段更为多样，一是开发商为避免下半年出台更为严苛的政策，赶在市场相对较稳定时集中放量，规避风险;二是7至10月是一年中的销售黄金时期，目前高端购房需求持续高涨，加之高端人群有更多资源规避限购令，在此推动之下，开发商加快推出高端项目，从而完成销售业绩，保障经营利润。

　　北京别墅市场供需失衡导致量价齐升

　　上半年北京别墅市场共计成交别墅1213套，成交金额达到122.1亿元，同比上涨20%。价格方面，上半年别墅的成交均价同比大幅上涨31.7%，达到27829元/平方米。

　　上半年成交的主要别墅产品类型，联排别墅是主力成交产品，在上半年总体成交套数和成交面积中所占的比重分别占到 48%和 45%;其次是独栋别墅，在成交套数和成交面积中所占的比重分别为30%和40%;从成交金额的组成来看，独栋别墅以其价格上的优势，与联排别墅平分秋色，在上半年总体成交金额中的比重分别占到了39%和38%。

　　从供应量上来看，受“禁墅令”影响，别墅市场供应日趋紧张的趋势在上半年已经 显现。加上受春节假期以及政府限价措施的影响，上半年北京别墅供应整体趋于紧张。 上半年仅有10个别墅项目获得预售许可证，新增别墅供应835套，供应面积达到30万平方米。其中，纯新盘项目仅龙湖双珑原著一个。