北京高端购房需求高涨 八月楼市开盘量不断回升

　　【北京】

　　北京试点二手房“第三方”资金监管

　　北京市朝阳区将在全市首推以银行为第三方对二手房交易资金实行监管，买方需将 除贷款外的全部资金存入监管账户后，才能办理房屋过户登记。这也意味着，今后买方 恶意拖欠房款现象将可避免。

　　北京市朝阳区房管局透露，8月1日起，以银行为第三方对二手房交易资金实行监 管，以网签合同日期为准。以后，凡朝阳区内存量房屋经过经纪机构成交并签订《北京 市存量房屋买卖合同》的，买卖双方须接受资金监管。不过，自行成交的二手房买卖，买卖双方可自行选择是否进行资金监管。如不选择， 将由买卖双方自行承担风险。

　　北京23万户中心城棚户区启动改造

　　北京计划用五年时间，投入5000多亿元改造527个中心城区棚户区项目，涉及23万户居民，棚户区改造将尽量就近安置。

　　棚户区改造资金投入大，回收慢，有些项目难以实现资金平衡。有关方面表示，这 一方面需要地方政府加大资金投入，特别是通过落实直管公房划转政策，经评估后，连 人带房一次性划转给国有实施主体，土地也可通过协议方式出让，以解决国有实施主体 的资本金和融资能力问题;另一方面要争取信贷支持，采取多渠道融资。同时，可继续 发行保障房私募债，允许社会资本参与。

　　棚户区改造项目的安置地选址方面，将考虑居民需求，尽量实现就地安置。在中心 城区，通过院落平移适当增加居住面积，通过调整规划原地建设回迁安置房;人口过于 稠密，确需疏解实现异地安置的，将选址在轨道交通沿线、配套设施齐全的区域建设安 置房，将城区教育、医疗等资源输出到城市发展新区。

　　有关棚户区拆迁将如何推进的问题，北京市出台了棚户区改造征收补偿标准和程序 的相关文件。一是统一补偿标准，防止漫天要价。二是细化拆迁程序，两次征求居民意 见，每个改造片区居民同意率达到90%以上，改造工作才能启动;签订补偿协议的居 民达到 90%以上，协议才能正式生效。三是依法征收，不能因少数滞留户漫天要价影 响棚户区改造进程。

　　北京二手房交易最低计税价普涨10%

　　7月1日起，北京市各区县普遍上调了二手房最低计税价，每个区域和不同项目 计税价不同，但并未对外公布具体详情。据了解，此轮最低计税价普遍上调10%左右，而一些学区房、热点区域涨幅更高，有的涨幅超过30%。

　　业界认为，学区房受影响大的原因是，购房人当初买房的价格并不高，但是学区房近年来市场成交价涨幅很快，所以在高总价和最低计税价调整的双重因素下，学区房受最低计税价调整影响最大。

　　不过，在此番调整后，最低计税价仍与市场价有不小差距，有的差距仍达到 1 万元 /平米以上，最低计税价并没有完全接近市场。相关部门工作人员表示，这是因为最低 计税价还不能完全是市场价格。最低计税价是一个兜底的价格，有的房源会因为特殊原 因，如户型、位置等因素成交价格比较低。所以要做到小区的房源价格都低于最低计税 价，只要在这个线上就算正常的。

　　相关部门还表示，最低计税价就是地税系统内部报税的一个基数，目前不太可能公 开调整周期和调整幅度。今后最低计税价的调整为动态调整，具体多久调整一次，主要看价格的变化。

　　7月北京新房成交低位运行

　　截至28日，北京市7月份新建住宅签约套数5639套，环比6月同期的8692套下降了35.1%。预计全月网签新建住宅签约套数为6300套左右，这一成交量将成为本 轮楼市复苏以来(剔除春节影响)的最低点。

　　7月份北京新房成交量环比下降有两大原因：其一，市场供应少。大部分项目受制于限价政策，延缓了市场供应量;其二，网签滞后。不少在7月下半月入市的项目虽然销售火热，但签约数据滞后。此外，目前楼市出现局部分化，虽然供需比依然失衡，但因为部分项目在限价政策下变相提高了首付，所以导致市场购买力出现了减少。

　　成交价格方面，7月新建住宅均价为22514元/平方米，成交价格基本平稳。不过房价上涨虽然放缓，但在高价地迭出的情况下，开发商和二手房业主都有惜售心理，导致市场供需结构依然紧张。短期来看，购房者对房价上涨的预期依然较高，导致需求依 然集中。

　　北京高端住宅市场表现活跃

　　7月上半月，北京高端项目，包括公寓豪宅与别墅，共实现成交224套，相比上月 同期增加了4套，仍处于较高位水平。

　　下半月，北京预计还将有11个高端项目入市，其中包括10个老项目后期和一个纯新盘。与上半年相比，7月份高端项目的放量开始出现明显上升，这个月北京市场将 会有12个高端项目入市，而上半年6个月高端项目的入市量仅为26个。

　　由于今年新颁布的“国五条”北京细则中，对二套、三套及以上购房需求在信贷政 策上进一步加以限制，使得部分改善型需求不得不选择一步到位的高端项目作为改善型 自住居所。同时，上半年高端项目总体入市量稀缺带来的供需倒挂现象，使得近期入市 的高端项目几乎都取得了不错的销量。

　　对房企而言，受限价令影响，中低端普通住宅项目的价格升势被直接斩断，而高端产品价格调整的频率较低，受限价令的影响较小，因此房企多开始将高端项目作为“先 锋军”推出市场，以缓和推中低端项目带来的影响。

　　另外，近两年调控政策频出，尤其是今年上半年手段更为多样，一是开发商为避免下半年出台更为严苛的政策，赶在市场相对较稳定时集中放量，规避风险;二是7至10月是一年中的销售黄金时期，目前高端购房需求持续高涨，加之高端人群有更多资源规避限购令，在此推动之下，开发商加快推出高端项目，从而完成销售业绩，保障经营利润。

　　北京别墅市场供需失衡导致量价齐升

　　上半年北京别墅市场共计成交别墅1213套，成交金额达到122.1亿元，同比上涨20%。价格方面，上半年别墅的成交均价同比大幅上涨31.7%，达到27829元/平方米。

　　上半年成交的主要别墅产品类型，联排别墅是主力成交产品，在上半年总体成交套数和成交面积中所占的比重分别占到 48%和 45%;其次是独栋别墅，在成交套数和成交面积中所占的比重分别为30%和40%;从成交金额的组成来看，独栋别墅以其价格上的优势，与联排别墅平分秋色，在上半年总体成交金额中的比重分别占到了39%和38%。

　　从供应量上来看，受“禁墅令”影响，别墅市场供应日趋紧张的趋势在上半年已经 显现。加上受春节假期以及政府限价措施的影响，上半年北京别墅供应整体趋于紧张。 上半年仅有10个别墅项目获得预售许可证，新增别墅供应835套，供应面积达到30万平方米。其中，纯新盘项目仅龙湖双珑原著一个。

　　北京8月楼市开盘量回升

　　8月北京将有29个项目计划入市，而截至7月21日，7月仅有15个项目开盘，相比之下，8月的开盘项目数量有所增加。计划开盘项目中，首次开盘的纯新项目共有包括珠江东都国际、中信府?誉墅、保利首开熙悦春天、智汇雅苑等7个楼盘，其余22个项目则是老项目后期加推。与今年供应高峰的3月、6月各有33个项目开盘量相比，7月以来，房企的推盘热度有所下降。

　　8月份传统城区朝阳、海淀推盘量大增，重回供应主力。在8月份朝阳区 6个预计开盘的项目量居各行政区之首;海淀区则有4个预计的入市项目量居于次席，两个主 城区合计占了8月计划入市量的三分之一。

　　区域市场监控报告R95（20130731） 下载地址：http://bjbbs.fzg360.com/read-htm-tid-9406.html