北京19个刚需新盘将上市 高周转策略促新盘入市

　　700多套房源，20多天就已经有2000多组客户排号。8月10日，在大兴某刚需楼盘售楼处记者看到，预计将在8月15日前后开盘的这一楼盘，看房场面相当热闹。刚性需求作为北京楼市的支撑性力量，需求维持在持续的旺盛高点，供应量的减少，让刚性需求难以释放。因此，刚需盘入市即卖完、受捧盘等现象的出现，便不足为奇。然而，刚需盘入市少的状况有望在今年下半年得到改善。据亚豪机构不完全统计，下半年北京将有至少40个左右的刚需项目存在推盘计划，其中包括19个纯新盘。

    五环内难找刚需纯新盘

    概况

    据亚豪机构统计，今年下半年，将有首开万科·公园里、珠江四季悦城、住总万科橙、保利首开熙悦春天、众美光合原筑等19个纯新盘项目入市。在这19个新盘当中，有9个位于五环和六环之间，有10个位于六环之外。可以说，五环内纯新盘项目越来越难找。

    其中，大兴预计在今年下半年入市的纯新盘项目数量最多，共有6个，包括保利首开熙悦春天、金第万科·金域东郡、鑫苑·鑫都汇等；通州区下半年预计有4个刚需新盘入市，其中珠江东都国际、UP生活、珠江四季悦城均是计划在8月开盘；房山、昌平各将有3个刚需新盘入市，其中位于房山城关镇东大桥东的商住50年项目乐城公馆，拟售均价仅为9000元/平方米；门头沟和密云分别有2个、1个刚需新盘计划在今年年内入市。

    由于北京限价造成预售证申请中不确认因素增加，目前市场上多数项目的准确价格与具体开盘时间都处于待定状态。根据亚豪机构的统计，19个纯新盘刚需项目中，有10个尚未给出拟售均价。

    除刚需纯新盘以外，还有21个刚需盘老项目后期计划于下半年入市，包括金地格林格林、长阳光和作用、中国铁建·原香漫谷、保利春天里等。这样北京下半年有推盘计划的新、老刚需项目数量达到约40个，大部分项目都集中在通州、房山、大兴、顺义等地铁近郊区县与五环以外。

    大兴刚需盘将井喷上市

    区域

    值得关注的是，2012年以来竞争激烈的大兴楼市，已经经历了多个月的刚需盘零供应。甚至让不少大兴的购房人选择放弃在此置业，将目光转向了房山和丰台。

    不过，从今年8月份开始，大兴刚需盘“断顿”的局面将得到改善，下半年6个刚需纯新盘及3个老推新刚需项目即将入市，让大兴刚需盘开始“补位”，聚集在大兴天宫院、生物医药基地板块附近的“刚需盘大战”，有望再现。

    记者了解到，大兴某刚需盘将于8月15日前后开盘，这一次推盘属于老项目后期，此前已有两期房源开盘。三期房源入市与二期房源卖完，时间间隔多达半年以上。据该项目开发商相关负责人介绍：“我们是在20天前才开始蓄客，目前来看蓄客情况非常不错。”据了解，该楼盘此次将推出700多套房源，20多天就已经有2000多组客户排号。而且，相对于前两期，此次房源的购买门槛要更高。如此次排号前加入了验资环节，需要购房者提供60万元的存款证明；而且，三期房源也由原来的毛坯房改成非毛坯修房，并且需要单独签订非毛坯修合同等。

    但即便如此，这也没有挡住刚需群体的购房热情。记者8月10日该楼盘的售楼现场看到，有一些客户拿着银行开的存款证明或拿着银行卡来刷给财务看，有些理财存款还由银行开具了书面证明。

    分析

    高周转策略促新盘入市

    下半年计划入市的刚需项目中，纯新盘的占比幅度明显提高，以19个的数量占了总量的一半。多数房企采取高周转策略，下半年加快刚需纯新盘入市的步伐。

    亚豪机构副总经理高姗认为，总体来说，7月份以来开盘的项目中，中建·国际港、金融街·融汇、中冶·蓝城、中粮万科长阳半岛等刚需项目热销不断，受捧盘频现。在这种背景下，2013年下半年刚需项目推盘的主观意愿也大大增强。

    对于纯新的刚需项目，高姗认为，去年年底开始的土地供应与成交热潮，到如今已经接近一年的时间，对于高周转的刚需项目而言，从拿地到上市，一年时间是个较为正常且合理的运作周期。因此，受土地成交节奏与房企推盘积极性增加的双重影响，今年下半年纯新盘刚需项目也将迎来一波供应高峰，将缓解供应压力，刺激刚需市场持续保持活跃。而且，房企经过对限价政策的适应期后，主动应对的手段与能力逐步增强，取证成功率增加，在需求刺激下，快速跑量、以数量换取利润正在逐渐成为越来越多刚需项目的共识。因此在买卖双方意愿均较为强烈的现状下，下半年刚需市场的走向仍将维持在供需两旺态势。