房价贵背后是土地贵和钱贵 拿地卖房循环难续

过去10年间，巨量资金争相涌入房地产行业，“炒房、蜗居、买不起房”等成为社会经济的热议问题。过去10年间，我国M2增加了4倍，总数达120万亿元，中国房地产每年的投资都超过10万亿元。

　　说到房价贵和房地产资金蓄水池如何引流，9月21日晚，在清华大学“洞悉支柱产业系列课程——中国房地产业首堂课”上，全联房地产商会创会会长、清华大学校友会房地产协会会长聂梅生表示，房价贵的背后是土地贵和钱贵，尤其银行贷款的表外资金一度把钱搞得很贵。接下来，将在建立房地产调控的长效机制中解决这些阵痛，防止系统性金融风险和资产泡沫的形成。

　　聂梅生称，据德意志银行统计，整个中国房地产资金体量高达30万亿美元，仅一、二线城市的房地产价值因房价上升而产生的财富增值是24万亿元，为2016年全国个人可支配收入总量的75%。

　　巨量资本固化到房地产的资金蓄水池后，要防止系统性金融风险和资产泡沫的形成，需要对这些资金进行合理引流。

　　“我前两天跟碧桂园聊，碧桂园实际上现在将相当大的精力和资源用在特色小镇上。虽然你看它的销售额可能今年也很大，有可能会超过万科，还有一些在做一带一路。”聂梅生说，“原来（开发商）每年卖了这么多钱，又去买地，结果把地价搞得特别高，地价高以后房价也特别高，是不是还要走向这样的循环？可能不是了。”

　　在聂梅生看来，一直以来，民间资本在房地产端的集中度很大，房企中民营占比超过80%，这种情况下民间资本，民企开发商可以成立产业基金，融入国家的一带一路、特色小镇、大健康这样的主导产业中。房地产行业的生态环境已经发生变化，农地入市和租售同权将对高地价和高房价产生冲击，要在今天的房地产生态中继往开来，抓住新经济增长特点。

　　第一个特点是平台经济。首先是政府平台，“一带一路”、PPP、特色小镇都是政府非常强的平台。其次是互联网平台，这是新经济增长的驱动力。再者就是行业协会平台，比如关于标准问题，政府只管强制性标准，行业标准全部放在行业平台制定，还有就是行业当中的规范，规范企业的评级与行为，沟通政府和企业的关系。

　　第二个是共享经济。消费端的草根已经崛起，意味着共享经济中C端的崛起和聚集。原来我们14亿人口一直被认为是劣势，共享经济把它变成了绝对优势，同时也促使我们对2B和2C重新思考。

　　最后则是要开放包容融入国际化的金融。融入国际化的金融并不见得像以前一样，（企业）出去以后买写字楼、酒店等房产，这是2011年-2015年的海外投资业态。2015年以后，我国海外投资部分已经进入整合投资阶段，基石投资人加入，从针对项目的分期融资走向分层融资，从LP走向GP，从项目集合基金走向持有型运营管理REITs基金，已经出去的钱在继续做这些事情，规模按乘数扩大。

　　聂梅生称，现在海外投资业态也在升级，比如说做持有型物业的平台，通过一带一路进入国际市场，不一定非要盯着美国或者加拿大，沿着一带一路到欧洲或者东南亚都是海外投资的方向，最后进入或收购国外的REITs平台，这是海外国际化经营的一条路。

　　而另有多位企业家称，拿地-建房-销售时代已经结束，新房市场天花板正在来临，未来的房地产市场，将是多元化业态并存、资产运营的时代，房企将在新经济增长特点中谋求新发展路径。