宁围单元宅地封顶19800元/㎡ 或成拆迁户“盘中餐”

继8月11号萧山区挂牌市北四宗地块后不过四天，萧山再次挂牌三宗涉宅地，总出让面积约344.6亩，总建筑面积55.73万方，总起价59.4亿元，预计于9月14日下午出让。　　

　　在本次挂牌中，萧政储出[2017]16号宁围单元A-30地块为住宅用地，东至规划生兴路、南至规划A一37幼儿园地块、西至规划学东路、北至规划利华路，出让面积46235平方米，建筑面积115883平方米，容积率2.5，起始价135000万元，起始楼面价11650元/平方米，当竞拍价格溢价率达到70%时，楼面价封顶达到19800元/平方米。　　

　　在年初公布的萧山区2017年《读地手册》中也能找到宁围单元A-30地块。如上图所示，红色标记为本次出让的宁围单元地块。　　

　　房掌柜达到该地时，地块周边已经围起围墙，地块内杂草丛生，土堆林立，甚至有玉米等作物种植其中，墙边还堆放了废弃建材，需要规整的地方不少。

　　临近高速高架 出行方式较为单薄

　　道路：地块临近机场高速、通城高架路，沿惠通北路即可进入通城高架路达到江干区，同时沿振宁路转市心北路即可进入机场高速，半小时内可到达萧山国际机场。

　　被问及到出行是否方便时，附近一家小卖部的老板表示：“还行吧，没觉得有什么困难，一般我们出去进货就开车了，不太堵车。”　　

　　地铁：地块距离新近开通的2号线振宁路站1.5公里左右，步行需20分钟左右。

公交：地块周边公交线路较少，有利华路新宁路口、张亮桥、宁围政府等站台，可乘坐419路、412路、715路等公交。不过，步行15分钟左右可到振宁路公交车站，可乘坐328路、361路、708路、720路、753路等多路公交。　　

　　教育配套完善 紧邻镇政府公园

　　教育：地块周边教育配套完善，已初步建立全学龄段教育链，地块南靠宁围镇中心幼儿园，距离宁围小学、蓝天小学一公里左右，而宁围镇初级中学即在镇中心幼儿园对面，距离地块500米左右。不过，房掌柜在周边查看时，宁围镇初级中学正在二期扩建中，扩建后约占面积49.8亩。　　

　　医疗：地块北侧有一家万向医院，科室分类较多，能满足基础的医疗服务。大约5公里处有一家大型医院——萧山医院，乘坐公交半小时左右可到达。　　

　　商业：地块周围小区较少，商场较少，1.5公里处有一个万润达购物中心，房掌柜跑地是发现临街有一些商店，但总体来说，商业配套还是很缺乏的。　　

生活：地块周围有宁围镇政府、宁围市民公园和宁围歌剧院，属于宁围镇核心区域，景观优美，有休闲娱乐场所，适宜建设住宅。房掌柜在镇政府附近询问了一位抱着孙子的阿姨，阿姨表示：“我经常带着小宝来这边逛逛的，看见那边(的健身器材)没有，傍晚人多嘞，这么几个也不够小孩子玩的。”　　

　　同时，西北方向有宁围镇公安局，安全系数高。　　

　　总体来说，地块周边商业配套不足，但生活环境较好，临近镇政府，适合建设住宅项目。

　　单元内新房房源较少 未来竞争压力小

　　此次是宁围单元首次推出宅地，单元内没有新盘在售，基本没有这方面的竞争压力，同时根据萧山区2017年《读地手册》，地块西侧还有A-18地块和A-27地块在册，预计今年会挂牌出让，两宗地块虽然都是涉宅地，但出让面积都比A-30地块小很多，且目前出让时间未定，在已取消现房销售规则的情况下，地块目前面临的压力比较小。

　　但根据区委区政府总体安排和重大项目落户要求，宁围街道今年要再次交出一万亩土地，宁围单元正在大规模的拆迁，即便今年没有地块再出让，单元内土地供应量仍在不断增加，明年可能也会推出附近地块，地块后续开发可能面临压力。

　　但对于这一点，汉嘉地产副总经理陈焕春老师认为压力是有的但并不大，“一个区域在完全还没有开发的时候，它需要的是店多拢市，它要形成一个区域开发的效应，大家才会对这个区域有信心。并不是说还没有楼盘，大家就开始竞争了。没有楼盘谁跟谁竞争呢?”　　

　　从板块来说，地块所处的新街板块上次出让土地已经是2016年9月，中南、阳光城分别以楼面价12689.9元/㎡、12760.4元/㎡夺得新街姊妹宅地，阳光城新街项目今年9月1日已经确定案名为阳光城翡丽公园，而中南新街项目去年12月定下案名为中南君奥时代，目前开盘时间待定。但两个项目都在板块东面，距离宁围单元地块有一定距离，对地块后续项目开发影响不大。

时隔一年再推宅地 新街板块或重新定义

　　板块内目前的记录是去年阳光城竞得新街单元地块创下的12760元/㎡。此次出让的宁围单元虽然首次推出宅地，但地块的起始楼面价为11650元/㎡，已接近目前的板块地王，如果达到溢价率70%，报价封顶，封顶楼面价为19805元/㎡，将刷新板块记录，成为板块新地王。

　　双赢机构总经理章慧芳老师很看好最终的结果，“这个位置不错，规模也很大，我觉得应该从目前的土地市场来讲，卖三万到三万五都是被抢的，我觉得肯定是要进入到自持吧。”

　　业内人士表示：“虽然因为拆迁带来的地块周边后续土地供应量充足，但拆迁同样带来了大量的潜在购房者，同时拆迁将带来单元内的资源重组，单元内的生活环境也会相应提高。房企应该会从多角度去考虑这块地的价值。”

　　地块所在的新街板块距离上次出让土地已经一年时间了，在这一年内，板块南侧的市北东单元拍出3万+的萧山地王，再远一点的南部卧城地价也突破了2万。而因为一年的缺席，板块的地价对比周围也处于一个比较低的状况。

　　而此次宁围单元地块的封顶价为19805元/㎡，虽然刷新板块记录，但仍未突破2万。对此，陈焕春老师认为也是情有可原的，“其实现在的地价不完全是市场决定的，毕竟还有封顶价限制。”但陈焕春老师表示这并不影响板块价值的定义，“就算如此，土地市场还是价高者得，就算有封顶价限制，还会有自持比例等附加条件。当然，总的来说，现在板块还不成熟，这个地价也是可以理解的。”

　　此次新街板块再推宅地或许将重新定义板块价值。

　　宁围单元宅地首秀能否惊艳全场?让我们一起期待9月14日的萧山土地出让情况吧。