部分地方经济与房地产发展失衡 高价地与鬼城并存

百城房价连续涨了14个月，而在影响房价上涨的因素中，地价的上涨首当其冲。近日，有媒体报道称，中国房地产协会副会长朱中一透露，中国房地产协会已经向中央提交报告，建议把土地供应与住房供应规划挂钩，把稳定房价的目标和地价衔接。

然而，朱中一在接受中国青年报记者采访时表示，他们并没有向中央提交相关报告。但他承认发表过“把土地供应与住房供应规划挂钩”观点的文章。他认为，目前土地市场出现分化。这种分化表明，土地供应规划与住房供应规划出现失衡，一二线城市土地供应规模有限但人口增长急剧，三四线城市土地城镇化快于人口城镇化。

“高价地”与“鬼城”并存，正成为房地产市场分化的突出表现。一方面，北京、上海、广州、杭州等一二线城市，“高价地”频现，住宅供应依然不足。一方面，鄂尔多斯、营口、常州等三四线城市，出现了大量超过本地消化能力的住宅项目，也被称为“鬼城”现象。这些问题的背后是当地经济发展与房地产业发展间的失衡，是土地供应与住宅供应间的失衡。

土地供应与住宅供应脱钩

中国指数研究院8月1日发布的数据显示，7月，其统计的100个城市房价环比6月上涨0.87%，这已经是自2012年6月以来的第14个月上涨。北京、上海等一二线城市，楼市依然处在快速上涨通道。但一些三四线城市的楼市却日渐冷清。

楼市冷热不均，背后是供给与需求间的巨大差距。以鄂尔多斯为例，2011年年末，该市城镇人口为141.27万人，但当年房地产开工面积达1009.4万平方米。同样是在2011年，北京市户籍人口1277.9万人，而房地产开工面积是1639.5万平方米。这样算下来，2011年，只有北京11%人口的鄂尔多斯，房地产开工面积却接近北京市的2/3。

显然，商品房供给量的大幅增加离不开土地供应的支撑。而通常三四线城市的地价要远低于一二线城市的地价。

伟业我爱我家副总经理胡景晖告诉记者，城市发展的正常逻辑是，产业创造就业机会，就业产生需求，需求聚集人口，人口聚集推动房地产开发。在一二线城市，这个逻辑是正常的，但在一些三四线城市，这样的逻辑被颠倒了，变成房地产当先锋，自然也就会出现住宅库存高居不下的局面。

在中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强看来，房地产市场分化的局面短时期内很难改变，一些城市的发展观念盲目超前，造成的住宅库存需要大量时间才能消化。

但更重要的是，如何将土地供应与住宅供应之间的关系理顺。

“这是一个被忽视了多年的大问题。”陈国强说，国土资源部每年公布的新增土地供应量，数字都不小，但这中间有多少是用在了住宅上？

按照陈国强的统计，从全国看，这个比例仅为20%～30%。也就是说，每年新增的土地中，工业用地、商业服务用地等非住宅用地占据了大头。但是在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。

北京今年的国有建设用地规划共有5650公顷，其中住宅用地1650公顷，包括保障性安居工程800公顷，商品住宅850公顷。算下来，住宅用地仅占总供地规模的29%。

上海今年的供地计划只列出了住房用地供应总量，为1000公顷，这个数字低于2005年以来7年间土地平均年度实际供应量。

再来看南京，该市今年计划土地供应总量4000公顷，其中市区计划土地供应总量3500公顷。而在市区的3500公顷中，保障性住房用地350公顷，商品住房400公顷。住宅用地仅占供地规模的21%。