京7月新房成交均价创历史新高 中高端盘拉升房价

　　8月5日，据链家地产市场研究部向《证券日报》记者提供的统计数据显示，7月北京新建商品住宅(含保障性住房)网签量达6487套，环比减少33.9%(扣除保障房后，纯商品住宅成交6023套，环比下降27.6%，同比下降37.2%);成交均价则为25292元/平方米，环比上涨9.6%。

　　无独有偶，根据亚豪机构统计数据显示，这一成交均价超越了2011年2月24459元/平方米的水平，成为历史新高。

　　“北京新房市场‘量价’成交出现两个极端的现象比较特殊，成交量创新低的原因主要是‘限价’政策导致开发商推盘量比预期低，市场供应量不足。” 亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示，而7月新房成交均价触顶则与高中端项目表现积极有关。同时，2013年年初，北京新房价格一直处于高位也导致房价水平难以下行。

　　中高端新盘拉升房价

　　事实上，伟业我爱我家市场研究院监测数据也显示，2013年7月，北京新房成交量下降的同时，全市成交均价超过25000元/平方米，创有记录以来新房交易均价的新高。

　　无独有偶，中原地产市场研究部监测的数据也显示，在北京的12个热销住宅项目中，10个项目均价上涨幅度在8%以内，2个项目均价上涨幅度超过10%。

　　同时，根据亚豪机构统计数据显示，从目前项目定价情况来看，7月入市的17个老项目后期当中，14个项目新的销售报价相比其上期推出房源销售报价上涨，各项目基本均处于其历史最高价水平。

　　“7月份北京新房市场成交均价触顶，中高端项目表现较为积极是主要原因。”亚豪机构副总经理任启鑫向记者分析认为，从7月份北京新房市场成交特征可以看出，成交均价20000元-30000元/平方米的项目成交占比为31%，环比上升了12个百分点;而均价30000元-45000元/平方米的项目成交占比也有小幅上升，成交结构的变化拉升了北京新房市场的整体成交均价。

　　同时，美联物业全国研究中心相关人士也向《证券日报》记者称，7月北京豪宅推盘量加大，成交情况相对较好，这确实成为了当月新房成交均价大涨的助力。

　　除此之外，任启鑫还向记者表示，2013年年初，北京房价水平已处于高位水平，而2013年实施新房“限价”政策之后，虽然对于房价上涨有所限制，但基于供应的短缺，而且目前房企借“非毛坯分拆”以及转为现房销售等手段提升销售价格已经成为普遍现象，因此，房价水平并未转向下行，而是依然处在上升通道中。

　　同时，链家地产市场研究部张旭则向《证券日报》记者表示，目前一、二手房成交均价同比去年大幅上涨，并不代表当前房价也依然处于大幅上升的通道。由于去年楼市下半年的加速回暖，从数字上看同比涨幅较高。但从实际房价走势上看，新政后房价涨幅明显趋缓，调控仍具有效果。

　　值得注意的是，据美联物业全国研究中心的数据显示，2012年10月至2013年1月期间，北京的一、二手房成交量都有明显的上升。其中，一手房月均涨幅在15%左右，二手月均涨幅在23.38%左右，成交市场热闹导致市场库存消化加速。

　　供应量现年内高峰

　　正如上述数据所示，市场成交的热闹加大了开发商推盘的动力，在北京楼市7月新房成交均价上涨的同时，当月新房供应量也创下了年内新高。根据亚豪机构统计数据显示，2013年7月，北京新建住宅市场共有22个项目入市，相比上月减少了11个。但虽然入市项目个数有所下滑，但是这22个项目共新增商品住宅7211套，预售许可面积79.1万平方米，环比6月分别增加12.6%和3.7%。因此，7月当月新房供应量创造了近7个月来的新高。

　　对此，任启鑫认为，7月供应量的显著上升，主要在于部分项目“大手笔”推盘。任启鑫向记者介绍道，仅中建国际港一个项目即新增1462套住宅产品，另外中国铁建国际花园、金融街·融汇 、富力尚悦居 等项目单次推盘量也较大，均在500套-800套之间。

　　任启鑫表示，近期开盘项目摒弃“少量开盘、多次加推”的策略，转而一次性大量推盘，其原因一方面是在“限价令”的背景之下减少项目运营成本;另一方面也不乏在供应短缺期抢占市场的营销策略。值得一提的是，由于北京新房市场的长期供应不足现象使得大量需求积压，因此这些项目虽然一次推出大量房源，仍出现热销甚至“受捧盘”现象，市场接受度良好。

　　此外，任启鑫还表示，综合目前市场和政策情况来预判，北京商品住宅市场成交价格预计年内难以出现转向。