北京写字楼空置率创三年来新低 99%甲级写字楼爆满

　　在全市逾670万平方米的甲级写字楼里，每100平方米面积中，近99平方米都是有“主儿”的——入驻企业把它当作办公场所，每天都在此创造自己的财富。

　　DTZ戴德梁行今年二季度写字楼市场报告显示，由于市场需求相对强劲，北京写字楼空置率进一步下降至1.25%，环比一季度降低0.72个百分点，空置率创近三年来新低。

　　“如果说用电量是制造业的衡量指数，这种写字楼指数，可以称得上是总部经济的风向标。”北京社科院研究员赵弘表示，以总部经济、现代服务业为基础的产业结构和企业集聚，已经成为北京写字楼市场需求的主要支撑力量。

　　而来自市发改委的经济分析数据从某种程度印证了这个说法：目前总部经济占全市经济的比重已达45%左右，企业总部化特征明显。

　　新兴现代服务业“小换大”需求最强

　　5月20日，在美国上市的奇虎360公布了一份多少有些让人“看不懂”的一季度财报。

　　财报显示，一季度公司收入1.1亿美元，同比增长58.6%，但净利润同比下降近六成。

　　360自己将其解读为“研发投入、人员成本上涨、设备折旧等原因”，但明眼人还有另一个解释：奇虎360年初刚入驻位于中关村电子城的新办公楼，建筑面积近7万平方米，这笔置业成本必然会摊薄利润。

　　在北京，楼房里装滑梯的建筑，除了幼儿园，恐怕就只有奇虎360这座新办公楼了。足有二层楼高的超大滑梯就建在员工休息区，不但是访客参观时必到的“景点”，也成了公司员工在工间乐于享受的一项“福利”。

　　2005年成立之初，360“蜗居”在四惠桥边一处千余平方米的办公楼里，那会儿别说装滑梯，董事长周鸿祎的办公室还不如现在的员工休息区大。经过7年发展，随着公司实力提升，360相继在京新增了多个办公区，员工总数突破3000人。如今，360浏览器月度活跃用户数创纪录的达到3.32亿，继续坐在国内厂商浏览器市场占有率的头把交椅。由于过去一年业绩增长，奇虎360股票已从2012年8月初的每股14美元上涨到目前的50美元左右，公司市值达到60亿美元。

　　“奇虎360是一个既有科技概念又有文化创意理念的公司，在我们的客户群中，这种‘由小变大’的新兴现代服务业企业占据很大比例。”DTZ戴德梁行华北区企业服务主管王刚说，“360们”在写字楼市场中表现的最大特点，是根据企业发展“小换大”，这类企业的办公面积恰恰与企业规模、业绩成正比。

　　总部办公需求青睐“一步到位”

　　对比一些新兴行业和企业在创业过程中“小换大”的写字楼需求，一些实力派的企业更青睐一步到位。

　　东三环国贸桥西南角，是北京高端写字楼的地标之一——银泰中心。这里，在过去三个月中，接连迎来了几拨重量级租客，特别是新加坡航空和菜鸟网络这样的大公司相继飞来“筑巢”，让北京银泰中心总经理朱晓东增强了对市场的信心，也将稳定出租率的主动权，牢牢掌握在自己手中。

　　“北京银泰中心写字楼建筑面积超过26万平方米，出租率长期保持在94%以上，这一数字在新建写字楼里属于一流。”朱晓东说，入驻的外资与内资企业之比约为6：4，以大型总部企业为主，主要涉及金融、科技、投资、房地产等行业。所谓总部企业，就是企业将研发、设计、销售等“高盈利点”留在北京总部，而将加工制造等低附加值工作“外包”。