一线城市涨势不止 楼市分化加剧调控将分而治之

　　中国某研究院8月1日发布的7月百城价格指数显示，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元每平方米，环比上涨0.87%，百城价格自2012年6月以来连续第14个月环比上涨。值得注意的是，与上月相比，此次环比上涨的城市个数减少10个，但是，房价涨幅超过1%的城市也增加了7个。

  业内人士认为，随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧，未来房地产调控将“分而治之”且更具针对性，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则会适当采取去行政化的手段调控。

  数据显示，7月重点监测的100个城市中，61个城市环比上涨，39个城市环比下跌。与6月相比，环比下跌的城市数量增加10个，其中跌幅超1%以上的有7个。环比上涨的城市数量减少10个，但涨幅在1%以上有33个，较6月增加7个。

  值得注意的是，就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元每平方米，环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这也是近三年来同比涨幅首次超10%。而与之相对应的是，环比下跌的城市增至39个，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌，东莞跌幅最大，达1.71%。

  同比方面来看，全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%，涨幅比上月扩大0.54个百分点。其中广州、汕头、衡水涨幅分别为22 .56%、21 .26%、20.54%。

  在房价涨跌分化加剧的同时，各地库存也出现分化。数据显示，重点城市市场库存下滑仍在持续，除杭州以外，7月十大重点城市的库存同比全线下跌，其中北京和广州跌幅最大，都超过20%，随着去库存节奏的加快，重点城市的消化周期快速下降，截至7月底，8成重点城市商品住宅的消化周期已经降至6个月至12个月的区间内，其中南京已经低于6个月红线。

  而三四线城市却是库存高企，供过于求明显。数据显示，一线城市供求比仅为0.64，但三四线城市，例如甘肃武威供求比高达8.06，山西大同供求比高达5.7，延安4.34，存在严重供过于求现象。

  “7月数据显示，一方面，库存高企需求却不足的三四线城市环比下跌数量增多，另一方面，北京、广州等一线城市房价涨幅继续增加，且部分新开盘项目价格上调幅度有所扩大。”中指院指出，房价较高的热点城市价格环比涨幅继续扩大，带动全国平均涨幅扩大，但同时不同城市分化加剧。

  记者近期走访发现，位于广州市荔湾区的龙津华府，销售人员报给记者的价格从1月的3万元每平方米上调到3 .5万元每平方米;在位于海珠区的罗马家园，去年10月的价格是2 .5万元每平方米，而其附近5月拍出一块楼面地价3.5万元每平方米高价地之后，近期报价已经上涨到3.5万元每平方米;位于天河区的瑞安创逸，去年底的价格是3.3万元每平方米，目前价格涨到4万元每平方米。

  北京方面，7月开盘的中建国际港项目，开盘当天1462套房源全部卖完，日销金额高达37.9亿元，创造了2012年以来北京乃至全国的单盘成交纪录。

  但在重点城市热度不减的同时，十堰、无锡、营口、酒泉等三四线城市则多是无人问津而遭空置的楼盘。

  “出现两极分化的主要原因是供需不平衡。”链家地产市场研究部张旭指出，以北京为例，看似供应量有所增加，但刚需盘仅占四成左右，且位置多处偏远地带。这一供不应求造成价格高企，北京7月一居和两居纯商品房的成交均价分别上涨44 .9%和10.4%。

  CRIC研究中心研究员杨晨青也指出，一方面库存在快速下降，另一方面供应却没有相应地跟进，如果这一现状不能得到明显的改善，重点城市下半年的供求风险或许将集中爆发。

  对此，原住建部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示，由于各地房地产市场已呈现不同态势，因此，未来房地产调控方向将更具有针对性，房价涨幅较高的重点区域严格实行各项调控措施，而对于大部分已经较为稳定的市场，则会适当采取去行政化手段调控。

  王珏林同时指出，在差别化调控的同时，有关部门可能利用信息联网、不动产登记、扩大房产税试点三种手段影响市场未来预期，确保房地产市场平稳健康发展。