财经评论冯海宁：明确房产政策楼市才能回归理性

　　据报道，北京住建委网站及中原地产市场研究部统计数据显示，7月份新房纯住宅成交均价为22514元/平方米，环比涨0.8%，同比则上涨20.67%，创下历史新高。但新房纯住宅的成交量为6129套，环比跌33%。

  7月份新房价格创出新高，成交量却跌幅较大，这一有趣而异常的变化，让人充满好奇。很多时候，房价上涨则交易量上涨，即量价齐涨，说明市场比较活跃;房价下跌则交易量下滑，即量价齐跌，表明市场低迷。

  然而，这次房价与成交量却选择了相反的方向。值得注意的是，不仅北京楼市“价涨量跌”，7月份广州、秦皇岛等地楼市也是这种情况。

  这种现象值得我们关注。在笔者看来，此现象不外乎四种原因。

  其一，“价高杀量”。即房价过高就会对交易量有一定抑制作用。由于价格过高，买房者就会无奈地选择等待、观望甚至退缩。“买涨不买跌”心理在这时失灵了。

  其二，高价楼盘集中入市就会拉高住宅均价，同时由于高价房一般成交量小，就会拉低交易量。尽管很多地方之前采取了明限价、明限购、暗限售的调控手段，但据相关报道，最近很多高档项目被放行。如此，高档项目从限制入市变成集中入市，对住宅成交均价的拉升就会显现出来。

  其三，供需严重失衡就会导致“价涨量跌”。供应量偏少，不仅会导致成交量减少，而且还由于需求旺盛，导致房价被拉高。比如，北京某“受捧”楼盘的开发商日收入38亿元，创下单日单盘全国新纪录。这是供需严重失衡的一种表现。这些年来中国房价之所以“步步高”，归根结底都是因为供需失衡——不管需求是自住型刚需还是投资型需求。

  最后也是最重要的是楼市预期管理尚不到位。尽管楼市多年来频繁调控，今年还出台了“国五条”，取得了一定效果，但市场是检验调控成效的重要标准。房价持续上涨，说明市场依然普遍看涨房价，楼市调控还没有真正改变这种预期。要想改变房价上涨预期，关键在于中长期政策，比如对房产持有环节长期征税。另外，楼市政策走向不明朗也会影响购房者心理和开发商心理，导致购房者早买房，以防止政策大变;而开发商也会更注重眼前利益。

  所以，楼市政策还需要进一步明朗，究竟是稳定房价，还是让房价回归合理水平，或者说允许房价在“红线”范围内上涨。只有明确政策走向，楼市各方才能进行理性选择。