楼面起价大于地王价 转塘单元未出让已是区域新地王

7月12日，杭州市国土资源局发布杭政储出[2017]36-44号国有建设用地使用权挂牌出让公告，包括6宗涉宅用地和3宗商地，预计将于8月14日出让。

　　此次的挂牌出让规则有所改变，溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序，取消了溢价率50%需现房销售的门槛。

　　其中转塘单元XH1808-R21-01地块东至转塘中学项目，转塘第一幼儿园项目，南至转塘镇北路(灵龙路-沈家路道路工程)，西至横桥社区，转塘社区，北至横桥社区，转塘社区，沈家弄社区。地块性质为住宅用地，出让面积53264㎡(79.9亩)，容积率1.5，地上建筑面积79896㎡，起始价85561万元，楼面起价10709元/㎡。(ps：当达到最高溢价率70%时，楼面价为18205元/㎡)

　　如上图所示，红色标记区域为转塘单元XH1808-R21-01地块所在，房掌柜到达该地时，地块周边已有围墙圈起，地块内部树木丛生，未来拿地开发商将要进行一系列的处理工作。

临近主干道 地铁出行不便

　　地块紧邻镇北路(灵龙路-沈家路道路工程)、沈家路、长深高速，交通十分便利。

　　公交方面，地块距离横桥沈合苑公交车站约130米，520米处为方家畈公交车站，周边还有方家畈东站，可乘坐4路、840、1046路等多路公交直达。

　　但是地块距离最近的地铁站约2.1公里，周边没有其他地铁站，地铁出行较为不便。

教育资源丰富 医疗配套完善

　　教育方面，地块东对面就是转塘第一幼儿园(在建)和转塘中学(在建)，东面300米处为杭州市学军小学之江校区，1公里内还有转塘小学(万家路校区)、杭州市西湖区转塘幼儿园、中国美术学院、宝贝家园幼儿园等教育资源环伺，享幼、小、初一站式黄金教育链。

医疗方面，2公里内有西湖区第二人民医院、杭州枫上医院、浙江省康复研究所，2.4公里处为浙江省人民医院，地块周边还有不少医疗诊所和药房，可供日常生活所需。

　　商业配套完善 景观资源较好

　　商业配套方面，地块周边住宅底商发展较为成熟，品全超市、世纪华联等商超都在可步行范围内，地块850米处为绿城之江一号OneMall邻里商业中心，1.3公里处还有之江购物商厦。

　　OneMall邻里商业中心总体量为1.2万㎡，共计4层，地下1层，地上3层，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、人文艺术为一体的邻里购物中心，目前已经开业。

　　此外，地块2.5公里范围内还有象山国际广场、金街美地等商业配套，可驱车直达。

　　地块南面为象山，北面为西湖高尔夫二期用地，景观资源较好，且地块占地80亩，容积率较低，可打造改善住宅。

周边竞品少 未来竞争压力小

　　转塘单元东至绕城公路、科海路、狮子山东南侧山脚，南至规划镇南路、南侧山体山脚等高线，西至西湖区界及杭州市驾校西侧，北至之江国家旅游度假区及龙坞风景区界限，规划用地面积约14.56平方千米，定位为“杭州市文化创意基地，之江新城北部公共主中心，集文化创意、商业商务、生态人居等多功能为一体的城市新区。”

　　目前单元内在售的楼盘有绿城之江1号、中天之江诚品、东日晴好、中海定山府、融创瑷骊山、天阳云筑、钱塘梧桐燕庐，多为尾盘在售，总库存不足150套。

　　待售的项目有名宸浮山地块和三杭转塘地块，名宸浮山地块于2011年拿地，三杭转塘地块于2013年拿地，两个项目目前都暂无动作。

　　后续土地供应方面，根据2017年主城区读地手册显示，转塘单元2017年暂无土地供应。可以说，此宗宅地还是比较稀缺的。

　　起价大于地王价 未出让已是区域新地王

　　转塘单元最近的出让是宗商业用地，2017年6月5日，杭政储出[2017]20号，转塘单元一宗留用地出让，由杭州本邦实业有限公司竞得，溢价率0%。

　　最近的宅地出让是在2013年12月份，距离已有多年未有宅地出让，单元内最高楼面价为8042元/平米，2009年12月份众孚房产拿下，即如今的佳兆业玖珑山项目，目前该项目已基本售罄。

　　本次出让的转塘单元宅地起价为10709元/㎡，起价已经超出地王价(8042元/㎡)，未出让已经是单元内的新地王。

　　按照此次土拍的出让规则，取消50%现房销售，保留70%进入自持比例阶段，倘若地块进入自持投报比例阶段，按照70%的溢价率算则达到了18206元/平米。

目前地块周边在售的楼盘均价基本在20000元/平米左右，倘若地块进入自持比例阶段，楼面价为18206元/平米，基本与周边房价持平，对于部分房企来说拿地可能不太明智。

但目前土拍政策调整，取消溢价率50%现房销售政策后，不少房产圈人士纷纷表示：一场大战即将上演。目前土地市场仍旧火热，供需矛盾尖锐，没有了现房销售的限制，不排除开发商会以高价成交。

　　随着地铁6号线、杭富轻轨的建设，以及各大学校的入驻，商业配套的不断完善，转塘单元一系列利好接踵而至，目前土拍取消了现房销售，究竟转塘单元地块会拍出怎样的价格呢?届时，房掌柜将会进行现场直播，请大家敬请期待。