房租逐年持续上涨 市场有需求群租问题屡禁不止

　　2010年8月26日晚，朝阳南磨房派出所联合多部门，对辖区内沿海赛洛城小区的群租房进行检查，督促中介拆除易发生事故隐患的房屋隔断。资料图片/新京报记者 秦斌 摄

　　历时一年，北京出租房屋人均居住面积标准终于出台，群租的认定首次有了具体的面积标准，这对于治理群租问题无疑是一个好消息。但是，群租问题由来已久，有着很深的社会原因和市场原因，管理层面曾经遇到诸多难题。仅仅依靠一个“5平米”的标准无法彻底解决群租问题，政府和社会需要做的还更多。

　　群租根源

　　人口与住房供应的矛盾

　　其实，早在2009年，北京市公安局、市规划委等八部门就联合下发关于出租房屋安全管理通告相关规定，要求将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断。可以看出，北京从几年前就开始治理群租了，但是从实际情况看，群租仍然屡禁不止，治理效果并不明显。

　　专家认为，群租问题有着深刻的社会原因，北京城市人口，特别是外来人口的快速增长，使得房屋的需求量持续快速增加，外来人口中的很大一部分的需求，都集中在群租上。

　　“群租的市场很大，在一定程度上存在混乱和无序的状况。究其根源，是城市人口和住房供应之间的矛盾造成的。城市人很多，规模很大，提供的住房却有限。另外，在城市中居住的成本与承租人收益之间的差异，都会促使群租房现象大量存在。”首都综治办流动人口工作处处长刘玉成说。

　　根据2011年公布的北京市第六次全国人口普查公报，截至2010年11月1日零时，北京市常住人口为1961.2万人，其中外来人口在常住人口中占35.9%，较2000年又提高17个百分点，10年外来人口增加447.7万，平均每年增加44万多人，占常住人口增加总量的74%，成为全市人口总规模较快增长的主因。

　　市场现状

　　房租逐年持续上涨

　　导致群租问题的另一项重要原因，则在于近些年来，房租快速上涨的压力始终无法解决。

　　一家房屋租赁中介的网站数据显示，房屋租赁的价格越高，可供租赁的房屋数量也越多。租金在1500元以下的房子目前仅找到3147套;租金在2000元-3000元之间的房子有18359套;租金在租金在5000元以上的房子是最多的，达到了41793套。

　　据北京市统计局发布最新数据显示，2013年5月份北京居住价格同比上涨6.9%。其中，住房租金上涨了7.4%，环比上涨0.5%。

　　目前已经到了毕业季，租房客的一个重要来源就是刚毕业的大学生，但对于刚毕业收入不高的大学生来说，四环内一套一居室就要高达3000多元的租金明显支付不起，因而选择合租甚至群租。

　　管理困境

　　执法操作曾缺政策保证

　　对群租问题的管理者而言，一直面对着管理难、执法难的问题。

　　刘玉成认为，过去，北京在对群租问题的管理，特别是执法的具体操作上遇到一些障碍，缺乏政策上的保证。

　　市公安局人口管理总队副总队长张晓月说，此前，公安机关也对一些群租房房主的违规出租行为进行了处罚。“但说句实话，处罚是比较难的，取证难的问题非常严重，执法成本高。这个问题一直以来都困扰着我们。”他认为，如今出台了群租的界定标准，这使得公安机关的执法有了法律保障和依据。

　　这次出台的新规，对群租问题的管理也明确了属地监管责任和部门联动机制。同时，新规还明确了各相关部门的责任，如住建部门要对违反出租房屋面积标准限制条件和出租存在建筑安全隐患房屋的行为进行查处，并会同相关行政部门加强对中介机构违法违规行为的综合治理。

　　治理前景

　　仍面临“认定难”问题

　　即便是出台了界定标准和明确了部门职责和管理机制，也并不意味着治理群租就“水到渠成”了。

　　市住建委副主任王荣武表示，标准的明确将有利于群租综合治理工作的推进。“但同时，政策出台后，将面临群租治理过程中‘进门难、认定难、执行难’的问题，尤其是对个人或‘二房东’打隔断分割出租行为。”

　　按照相关法规，承租人使用租赁房屋时，损害公共利益或妨碍他人生活时，将警告和责令整改，逾期不改正的，处200元以上500元以下的罚款。张晓月说，对于这类问题，公安部门处理主要还是来自居民的举报，“如果有人举报、报警，我们就可以去调查了解，如果确实影响到他人生活，我们会警告、规劝，令其改正，确实不改正，再走正式的程序，进行处罚。”

　　对于群租的认定，市住建委市场处副处长林少华认为，5平米的人均标准针对的是居住面积，这就无法从房产证上的面积数字来推算，因此从平米数上的认定需要实际的测绘，操作层面会比较复杂，相比之下，每个房间的居住人数则更加好认定。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波教授认为，即便进门难、认定难的问题都解决了，执法威慑力不够强也会无法杜绝群租现象。他举例说，自己在英国留学时，同学4人就曾经合租，当时他们想租住一套一居室，租金是400英镑，但房主说4个人住一居室违法。他们提出将租金加到600英镑，房主仍然不同意，原因是他将被罚款3个月的房租。“如果我们遇到群租，只是警告和规劝，或是罚个200到500元，这无法形成威慑。”

　　专家建议

　　公租房建设比例应提高

　　“实在地说，一个规章只能解决一部分问题，或是很多问题中的一个。想通过一个规章就把群租问题都解决了，也不实际。”楼建波说，只要是租房市场的供需矛盾得不到缓解，群租仍然会有市场。

　　北京市房协秘书长陈志认为，解决这一问题的途径只能是引导增加租赁市场的供应，缓解供需矛盾，同时也起到抑制租金快速上涨的作用。

　　“政府应去鼓励和引导房屋持有者将手中的房源拿到租赁市场里来，”陈志说，比如目前的规定是出租房屋必须要登记，而且要按房租的一定比例缴纳房屋租赁税，但实际上缴税的寥寥无几。“政府何不直接就暂时免除这项税费，鼓励更多的房屋去出租。”

　　另一方面，公租房是一种政府掌控的租赁资源，陈志建议，保障房中公租房的建设比例应该提高，而且均应掌握在政府手中。同时，公租房的面向人群也更应该向刚毕业的大学生和新就业人群倾斜，出台并放宽外地人申请公租房的条件，将这类人群更多地纳入到公租房中，群租的需求自然会减少。而另一方面，公租房在大量增加并在租赁市场占到一定比重时，它可以影响租金价格。

　　■ 政策梳理

　　●2009年

　　北京市公安局、市规划委等八部门就联合下发关于出租房屋安全管理通告相关规定，要求将房屋隔成若干居室对外出租的，应当拆除隔断。

　　●2011年2月

　　住建部发布新版《商品房屋租赁管理办法》规定，出租住房应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不低于当地政府规定的最低标准。

　　●2011年5月

　　《北京市人民政府关于修改〈北京市房屋租赁管理若干规定〉的决定》实施，出租人违反出租房屋限制条件情节严重的可处5000元以上3万元以下罚款。

　　●2013年7月

　　北京市住建委等发布《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》，规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米。