北京七月高端住宅市场“开闸” 现房成销售主角

　　7月下半月，北京预计还将有11个高端项目入市，包括远洋·万和公馆等。

　　7月过半，北京高端住宅市场一改上半年供应稀缺状态，开始集中推盘放量。据机构统计数据与记者了解，除7月3日开盘的四合上院项目外，下半月预计有11个高端项目入市，包括当代MOMA·历峰、远洋·LAVIE、龙湖·双珑原著、金茂府、远洋·万和公馆等10个老项目后期，以及鸿坤·林语墅一个纯新盘。其中，现房将成销售主角。

　　上半月高端市场表现活跃

　　亚豪机构统计数据显示，7月上半月，北京高端项目(公寓豪宅+别墅)共实现成交224套，相比上月同期增加了4套，仍处于较高位水平。从单个项目情况来看，6月入市的公寓豪宅项目西山壹号院项目，截至上半月已实现成交23套，去化率为64%；别墅项目龙湖·双珑原著自开盘以来已实现成交22套，其首期推出的产品已几近消化完毕。

　　7月3日开盘的四合上院项目更出现“受捧”。据悉，该项目位于西城区宣武门外大街SOGO东南侧，为老项目三期，主打150平米三居和220平米四居大户型，均价55000元/平米，开盘即卖完。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，由于今年新颁布的“国五条”北京细则中，对二套、三套及以上购房需求在信贷政策上进一步加以限制，使得部分改善型需求不得不选择一步到位的高端项目作为改善型自住居所。同时，上半年高端项目总体入市量稀缺带来的供需倒挂现象，使得近期入市的高端项目几乎都取得了不错的销量。

　　当代节能置业股份有限公司华北区域公司营销总监明诗奇表示，高端楼市需求一直比较旺盛，虽然在获取预售证方面，上半年开发商受阻，但由于高端项目所具备的地段、品质等优势，开盘后的销售业绩却不断攀升，项目去化速度加快。

　　下半月高端住宅供应集中“开闸”

　　高端市场上半月的火热表现助长了开发商推盘的信心，7月下半月将迎来放量小高峰。

　　根据机构统计数据与记者了解，7月下半月，北京预计还将有11个高端项目入市，其中包括当代MOMA·历峰、远洋·LAVIE、龙湖·双珑原著、金茂府、远洋·万和公馆、五矿万科如园、世外桃源三期等10个老项目后期，以及鸿坤·林语墅一个纯新盘。

　　与上半年相比，7月份高端项目的放量开始出现明显上升，这个月北京市场将会有12个高端项目入市，而上半年6个月高端项目的入市量仅为26个。

　　业内普遍认为，受限价令影响，中低端普通住宅项目的价格升势被直接斩断，而高端产品价格调整的频率较低，受限价令的影响较小，因此房企多开始将高端项目作为“先锋军”推出市场，以缓和推中低端项目带来的影响。

　　另外，明诗奇说，近两年调控政策频出，尤其是今年上半年手段更为多样，一是开发商为避免下半年出台更为严苛的政策，赶在市场相对较稳定时集中放量，规避风险；二是7至10月是一年中的销售黄金时期，目前高端购房需求持续高涨，加之高端人群有更多资源规避限购令，在此推动之下，开发商加快推出高端项目，从而完成销售业绩，保障经营利润。

　　■ 产品分析

　　现房占据“大半江山”

　　7月入市的12个项目中，现房占据大半江山，当代MOMA·历峰、金茂府等项目都将携现房入市，现房产品将成销售主角。

　　高策地产服务机构董事长陶红兵认为，“限价令”几乎封死了以往期房豪宅“低开高走”的涨价空间，开发商只得采取拆分非毛坯或期房改现房入市等手段应对，一些原打算以期房入市的楼盘要么加快“期转现”，要么直接拿现房销售许可证。

　　据统计，去年8-12月，现房上市量仅占豪宅总供应数量的1/3，而今年前五个月北京共有10个公寓豪宅项目开盘，其中现房项目5个，占比达50%。

　　今年七八月预计入市的8个公寓豪宅产品中，现房产品就占了5个。从已公布预售价格的部分现房项目来看，大部分报价比上期开盘均价上涨2万元-3万元/平米。

　　虽然价格不断攀高，但现房产品依然获得购房者青睐。据了解，位于东直门香河园的当代MOMA·历峰项目将于7月推出二期产品，均价75000元/平米，目前认购率超过60%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，高端住宅项目由于其高单价、高总价的特性，对于资金的占用较大，因此购房方对于项目品质的要求也相对较高，而现房产品能够更好地展示项目社区与建筑产品的优势，因此高端项目多以现房的形式来呈现。而近期调控新规中对于“140平米以上大户型推迟发放预售许可证”的规定，将使得高端项目中现房占比优势更加明显。

　　■ 记者踩盘

　　高端产品移向四五环外，报价持续走高

　　近年来，随着房地产市场的不断发展以及市中心土地供应告急，城区外扩现象也愈来愈明显，单价5万元/平米以上的高端产品，也从城市核心区逐渐外移至四五环外。7月预计入市的12个高端项目中，除四合上院、金茂府以及当代MOMA·历峰位于三环内，其余9个项目均位于四环外，但入市均价却一路攀高。

　　从地铁5号线大屯路东出来，向东步行200米即可看到一瓶·四和院。作为区域内唯一入市的非毛坯现房，一瓶·四和院此次推出3号楼，主打88-98平米两居、119-128平米三居、179平米四居，以及180-360平米的复式户型，预计7月中下旬入市。预计入市价格55000元/平米，相比该项目上一期在2011年开盘时的定价高出了23000元/平米。“现在四环以内好的高端住宅项目很难找，我们楼盘虽然位于四环外，但靠近地铁、周围配套环境成熟，所以认购的消费者很多。”该项目销售人员说。

　　在大望京区域，远洋·万和公馆6号楼也预计在7月中下旬开盘。据了解，项目推出290平米四居、350平米五居，共46套房源，目前报价75000元/平米。

　　市场上半年的火热令即将入市的项目定价走高，加之现房价格相对不受管控，报价更高，也在一定程度上拉升了7月入市项目的均价。

　　■ 后市预期

　　下半年高端市场趋于稳定

　　亚豪机构副总经理高姗认为，受到需求坚挺以及下半年入市高端项目逐渐增多的影响，下半年高端市场的成交或将逐渐走高。

　　陶红兵则表示，虽然下半年市场总体回暖，但受到土地储备不足的影响，供应量难以有所突破，7月以后入市的项目均价也将趋于稳定。他认为，由于目前实体经济低迷，购房者资金压力大，高端项目今年下半年的销售情况将与上半年持平，同比增长会有所下降。

　　受土地供应影响，业内认为，今年下半年入市的高端项目中纯新盘比重将不断减少，老项目后期将发力。