房企扎堆停牌引发再融资猜想 调控反思窗口来临

　　几经传言，又屡屡遭否的房企再融资，终于迎来了开闸的关口。继此前多家上市房企或壳资源扎堆停牌，引发再融资重启猜想，且证监会并未否认后，昨日新华社罕见的连发四篇稿件，称房企再融资开闸在即，这一举动也被外界解读为“授权”为再融资造势。然而，面对几乎是板上钉钉的再融资开闸，业内除了有“以经济调控代替行政调控”的声音外，也有不同意见，即在房价屡屡攀高之后，本就不差钱的房企一旦获得再融资的机会，是否会给调控带来不利影响。

　　口风：监管层确认审核启动

　　针对市场传言，证监部门至今还未松口承认。不过，市场发现，证监部门对于该问题的口风已经逐渐转变。

　　6月28日证监会新闻发言人表示，根据国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》和2013年《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

　　该发言人表示，“证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率”。

　　尽管仍然是重申态度，并且不少分析人士认为这是否认再融资开闸，但细心的观察者还是发现，如今官方的态度与政策刚出台时比有了微妙的变化，实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。

　　区别就在“证监会在进行相关审核时”。据了解，2010年10月证监会表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，之后证监会内部发文，为配合国家房地产调控政策，对房地产企业的上市、再融资和重大资产重组一律关死。但现在特别强调“在进行相关审核时”，则意味着证监会已经准备接收房地产企业的上市、再融资和重组申请，并启动已经暂停三年多的审核程序。

　　现象：房企扎堆停牌引发再融资猜想

　　除了监管层口风的转变外，房企扎堆停牌也成为本轮再融资传言兴起的根本。

　　当金丰投资停牌后，绿地集团董事长张玉良的“有这个可能”让市场对房企“再融资放开”充满期待。

　　“再融资通道封闭一定程度上抑制了优质房企的发展规模，且对保障性住房工程的整体推进不利。在此背景下，决策层开始考虑适当、有条件地放开房企再融资，也不是不可能。”业内人士分析，以金丰投资停牌为标志，房企再融资及重组审批的松动迹象愈发明显。此后6个交易日内，共有5家房企因重大事项停牌，分别是宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股及中弘股份。如此密集地停牌让人不得不猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。而有确切消息表明，已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。有分析指出，上述公司在去年的销售增速均在30%以上，而净负债率均在80%左右，负债水平较高，不得不加快融资步伐。另据消息，国内某知名券商营业部行政负责人透露，该营业部已有领导接触房企再融资和IPO业务，“主要做的是再询价，希望早点抓到客户，抢滩房企IPO第一单”。多家上市公司也表示，目前若国土部在30日内未向证监会给出核查意见，在审房企的再融资申请就可以继续推进。而此前，国土部更多是反对或没有回音。

　　此外，一些涉房企业陆续披露再融资方案，但其资金投向与房地产无关。如宏润建设定增募资不超过4亿元，投资BT项目及补充流动资金;中茵股份再融资，用于黄金采选和连锁医药零售等新业务。

　　时机：调控反思窗口来临

　　作为一项政策，政府采取严控开发商的资金来源手段调控楼市具有一定历史背景，但当前一些情况已经不复存在，因此其重启的时机已到。

　　民生证券的一份研报认为，2010年以前投资投机需求占比较高。为满足此类“不合理”需求的“不合理”供给，政府要抑制开发商的投资。但新一届管理层上任以后，房地产调控思路已经发生转变，多次强调增加供给，加强保障房建设，近期提出加快推进棚户区改造工作。当抑需求转向增供给时，对于房地产企业融资需求的再限制已无必要。“通过资金支持加快开发商手中的库存周转将是未来政策的大方向，房地产企业再融资的开闸也符合新的调控思路。”

　　此外，还有分析指出，新一届政府对经济增长的容忍度有所提高，但经济数据连续低于市场预期，地产投资成为当前政府惟一投入小、收益大的手段。从“稳增长”角度出发，确实存在着放松房地产融资需求的政治可能性。

　　方式：保障房建设量或成考核重点

　　当口风、信号、时机兼备之时，业内的讨论焦点开始由传言本身向开启方式转变。在调控无法明确放松的当下，最为一致的判断是“有无保障房开发项目”成为一个房企再融资重启的重要审核依据。

　　“政策层有意为保障房项目给予金融支持，而这既增加了供应，也不会违背调控本意。”统计显示，上市房企中，拥有较多保障房开发项目的企业包括大龙地产、北京城建、中天城投、福星股份、天房发展等。其中，北京城建32亿元定增方案曾在2010年11月公布，但最终停止实施;中天城投近16亿元定增方案在2010年6月公布，同样停止实施。

　　除了保障房的硬性指标外，融资载体也很重要，而绿地所选择的壳资源也被看做是很好的条件。“一些上市房企近年来几乎不拿地，也没什么营业收入，且长期和短期负债都很少。他们想做什么?在等什么?这种壳资源非常珍贵，存在投资机会。”

　　融资大门重启 各方影响几何

　　金融机构：有望压缩影子银行

　　房地产行业是典型的资金密集型、高杠杆的行业，房企在资本层面的渠道与成本因素，会影响甚至决定其业绩表现，甚至能决定企业的生死存亡。

　　但从2009年9月世荣兆业的定向增发方案获批后，几乎再无房企再融资计划获批，房企的正常融资渠道全面被关上大门。不过，这并没有彻底堵上房企的融资之路，而迫使亟须资金的房企去借更“贵”的钱。

　　这其中，影子银行、私募、信托以及民间融资，都成为了房企获得资金输血的路径，而有能力的大房企则在海外上市或发债，积极拓展海外融资渠道。

　　数据显示，银行资金加速流入房地产的情况并未改变。今年上半年，各家商业银行基本没给房企贷款，但房企到位资金57225亿元，同比增长了32.1%，资金到位率名列前茅。中国农业银行高级经济学家何志成指出，这中间大量资金来自影子银行。

　　虽然房企最终获得了钱，但融资成本大幅攀升。有业内人士指出，有的影子银行甚至以高达40%以上的借贷利率出借资金，但许多开发商却对此饥不择食、饮鸩止渴。过高的财务成本使得开发商自身利润低下，沦为银行的“打工者”。

　　“一方面，导致影子银行迅速膨胀，已经威胁到中国金融安全;另一方面，融资成本高企必然加大开发成本，最终都会转嫁到房价之中，由购房人承担”，上述人士表示。

　　国金证券分析师曹旭特指出，在经历了“钱荒”后，金融机构将主动压缩影子银行业务，社会融资总量在下半年会放缓。未来房企不仅面临融资成本上升，更多是项目无法获得启动资金，从而延缓开工，对行业的整体投资构成负面影响。昨日，新华社发文也指出，有条件放开房地产企业融资，让优质的房地产企业公平地享有正常融资渠道，是从行政化管制向市场化管理的转变，体现了市场化改革应有的题中之义。

　　房企：添花大房企 救命小房企

　　值得注意的是，从企业类型看，由于目前国内房企的分化已经非常明显，再融资的放开，对于大型房企与中小房企不可一概而论。对于大型房企来说，类似万科之类手握数百亿元的龙头企业，即便是确有B转H股的需求，但也并非十分急迫，A股市场放开再融资意义可能不会太大，顶多是锦上添花，让其在未来土地市场中更有底气而已;但对中小房企来说，再融资开闸可能就是一根救命稻草。

　　国内头号开发商万科从2009年之后就没有再在A股融资过。万科总裁郁亮曾表示，过去5年的情况说明万科不依靠资本市场融资也能发展。近日他提到房企再融资开闸时说，以当前万科的体量，融资100亿元是最起码的数字，在监管层未明确开闸的情况下，断然不敢提前设想，即便开闸，融资审批成本也足以让万科止步。

　　相对于国内的融资“沙漠”，香港市场无疑像一块“绿洲”。但对于广大中小型房企来说，低成本的海外融资遥不可及，银行优先贷款的政策优惠同样可望而不可即，而看似可行的房地产信托融资，高达15%-20%的成本也让很多企业望而却步。

　　近两三年来，在开发门槛不断提高的情况下，主要城市市场都成为一线大型房企的天下。中小房企在土地市场上运作能力有限，无力进入土地招拍挂环节，要靠自己的力量发展已经变得非常困难。在这种情况下，上市房企的再融资开闸可能就会成为他们缓解资金问题的救命稻草。

　　不过，一些业内声音认为，即使A股房地产再融资开闸，对于中小房企来说依然作用不大。“A股IPO融资环境持续恶化，再融资即使放开，也是有条件的放开。在目前的情况下，即使下半年房地产市场的情况持续明朗，中小房企的前景依然悲观”，方圆地产首席分析师邓浩志表示。

　　调控：铺路去行政化还是变相松绑

　　楼市调控十年、本轮调控三年以来，业内对于调控的反思一直未断。

　　有业内人士向北京商报记者表示，剥夺上市公司融资权，不符合市场化思路。放开房地产融资，实际上是开正门堵邪路，否则都去银行发信托了。

　　“房企融资开闸是让房地产企业融资回归市场化，有助于房地产市场的长期稳定健康发展。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，房企融资开闸与房地产继续进行调控并不相悖。“近年来业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”

　　绿地集团董事长张玉良也称，短期内房企融资后可能会推高地价、房价，但长期来看，房价最终是由供需关系决定。在张玉良看来，再融资开闸能扩大房地产的供给，对于市场化调节房价是有益无害的。“放开融资后，房地产企业获取资金，增加投资，反而有利于扩大供给，进而平抑房价。不仅如此，开发商资金不再紧缺后，除了增加居住地产供应外，还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目，对经济发展有积极推动作用。”

　　但也有不同的声音认为，在新“国五条”实施三个月后，仍然难以按捺房价上涨、各地“高价地”频出的情况下，如果对房企大开再融资之门，将对房地产市场宏观调控产生巨大的冲击和影响。

　　更有分析直指，在当前房地产形势向好、楼市调控压力依然较大的背景下，再融资一旦开闸，房企将会一哄而上，更加凶猛地拿地，从而再抬高房价，更为一个超级资产泡沫的滋生和膨胀提供温床，直接推动宏观调控前功尽弃，宣告失败。

　　房企开闸的市场信号

　　■官方：

　　◎目前，针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开，并购重组、借壳上市等亦都可以操作。

　　◎证监会新闻发言人在6月28日的新闻通气会上表示，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。发言人特别强调“在进行相关审核时”，被解读为房地产融资将有条件放开。

　　■房企：

　　◎进入7月以来，多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。市场猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。

　　◎有确切消息表明，已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。

　　◎金丰投资停牌后，绿地集团董事长张玉良回应市场传闻时称，“有这个可能”，让市场对房企“再融资放开”充满期待。

　　◎多家上市公司表示，目前若国土部在30日内未向证监会给出核查意见，在审房企的再融资申请就可以继续推进。而此前，国土部更多是反对或没有回音。