楼市开年步入盘整期：调控步伐未停歇 土地市场降温

作为楼市的传统淡季，今年春节假期所处的1月份，中国主要城市房地产交易呈现“休眠”状态。同时，全国土地市场继续降温，中原地产研究中心数据显示，1月份单宗成交10亿以上地块合计61宗，大部分热点城市土地成交溢价率明显降低。

楼市步入盘整期 春节成交显“冷清”

中国指数研究院报告显示，2017年楼市步入盘整期，1月份中指院监测的主要城市成交面积环比下降36.66%，同比下降27.34%。

“春节期间，中国主要城市房地产市场以‘休眠’为主，一、二线城市市场冷淡，而三、四线城市则以返乡置业为主流。”中原地产首席分析师张大伟坦言。

这一“传统淡季”的形成，一方面是办理网签、贷款的单位放假，购房周期顺延；另一方面也受到购房者节前观望情绪的影响。

以北京楼市为例，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖此前分析，“临近春节本就是北京新房市场的淡季，加之2016年10月来的政策收紧，北京1月份新房市场在需求端受限、供给端严控的情况下，出现了较大幅度降温”。

张大伟分析，春节假期大部分城市网签系统暂停，预期要到正月十五(2月11日)前后，才能回到1月上半月的网签水平，“相比2016年春节的政策刺激，今年春节前后市场处于政策重压下的平稳期”。

土地市场同步降温 “地王”概率或越来越低

同步降温的还有一线城市和热点二线城市的土地市场。

中原地产数据显示，1月份全国土地市场相比2016年第四季度继续降温，成交额单宗10亿以上地块合计61宗。且大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。超过10亿的地块中，溢价率超过100%的只有17宗， 而2016年平均单月超过30宗。

“土地出让的约束与限制条件增多，是导致土地市场数据降温的主因。”张大伟道，为避免地王频现，大部分城市都设置了土地交易环节的限价、限持有等条件，未来出现“地王”的概率会越来越低。

以2017年北京的首次土拍为例，三宗地块均属限价地，采用了“限房价、竞地价”模式；同时设置“企业自持商品住房面积预设比例”条款，防止出现100%自持的情况。分析人士甚至认为，这三宗土地的出让方式，或预示北京土地出让规则的微调。

调控步伐未停歇 深圳、重庆等城市开年上“新招”

年初至今，热点城市楼市调控步伐并未停歇，上海、重庆、深圳、济南等城市接连发布楼市收紧政策。

1月7日，上海住建委发文称，会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，此间暂停此类项目的网签；1月19日，深圳再次加强商品住房价格管理，要求首次申请预售的项目，其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价；2月4日，重庆发文规范房企的商品房预售及抵押融资，要求抵押房地产不得用于预售，预售商品房不得用于抵押，并规范在建建筑物抵押登记等内容。

据统计，从2016年9月30日至今，楼市调控政策已经出现在28个城市，累计出台相关房地产新政超过70次。

“今年楼市降温是趋势，但由于供需结构难以全面改变，信贷收紧幅度有限，因此，整体市场趋势还是以量跌、价微跌为主。”在张大伟看来，地方执行的调控政策仍有收紧可能。