千亿专项维修金沉睡：全国最高使用率仅有1.47%

　　这是一笔属于全体业主的财产，但知道它在哪里的业主却寥寥无几;这是一笔购房时必须缴纳的费用，但支取时却困难重重;这是一笔数以千亿计的庞大资产，但受惠者却屈指可数……

  根据北京市住房公积金管理中心官方网站发布的数据，截至2013年5月31日，北京已累计归集商品住宅专项维修资金(以下简称专项维修金)346.19亿元，使用仅为5.1亿元，比其产生的利息还要少，而北京1.47%的使用率却已在全国遥遥领先。

  北京市住建委相关人士接受《华夏时报》记者采访时表示，专项维修金的转账、使用确实存在手续过于繁琐的问题。“针对这个问题，不久前北京市住建委内部还曾推出过一份新规定，但在内部征求意见阶段阻力太大，最后搁浅了。”据本报记者了解，这份已经夭折的内部文件为了简化专项维修金的使用流程，让物业公司也拥有了调用资金的权利，最终因担心会损害业主的利益而最终摒弃。

  据官方统计数据显示，截至2012年6月30日，仅北京、上海、深圳、广州、哈尔滨、合肥、长沙等已公开归集资金总额的17座城市，归集资金总额已超过一千亿元，但使用率却不足1%。如何让这笔巨款物尽其用，如今已成为了业主和管理者共同的心病。

  转不走的维修金

  6月26日，作家北野在自己的实名微博 中写道：“办理专项维修金转存，用了一年半没办成!制度设计加大业主维权难度是不对的。”北野是北京莱蒙湖小区业主委员会秘书长，同时，他也是北京市住建委的顾问。一位规则制定的参与者，在运用规则时却对这份规则产生了质疑。

  北野在接受《华夏时报》记者采访时表示，“相关部门的出发点肯定是想维护业主的利益，所以北京才会成为全国率先可以将专项维修金转至业主大会名下保管的城市，因为这样可以让业主享受到资金管理带来的收益。但当规则自下而上运行的时候，遇到的阻力却是难以想象的。”

  据了解，2006年2月15日，北京市建委等部门联合下发京建物(2006)2号《关于发布北京市专项维修资金使用管理办法(试行)的通告》(以下简称(2006)2号文)。至此，业委会在业主大会的授权下可以将属于广大业主的维修资金划转到业委会在指定的7家银行设立的账户。

  据北野介绍，莱蒙湖社区共有专项维修金一千多万，从开始酝酿将这笔钱转到业主大会账下算起，他们已经用了一年零九个月的时间，但至今依然没有成功。主要障碍一方面来自银行，另一方面是手续繁琐。

  “我们最开始想把钱转存到小区旁边的中国银行裕祥路支行，可是到了转账的时候，银行却一直无法完成相关手续。一问才知道，他们根本没有办理相关业务的经验。”对此，中国银行裕祥路支行工作人员对本报记者表示，该行根据莱蒙湖社区提供的资料确实建立了专用账户，但何时能转账、是否能转账，主动权仍在北京市住建委及北京市专项维修金总账户所在的光大银行花园路支行。

  据莱蒙湖社区业委会负责日常事务的秘书王春浩介绍，北京市住建委、顺义区住建委、中国银行、莱蒙湖业委会曾就该问题在莱蒙湖社区内专门组织过现场办公会议解决此问题，各方总结的原因是中国银行相关工作人员对操作系统不熟悉导致，并建议莱蒙湖小区选择对该系统更熟悉的光大银行建立新账户，接收这笔资金。

  作为北京市住建委顾问，北野对该系统的开发背景有所了解，他说：“这个系统就是光大银行和北京市住建委一起开发的，这样做设立技术门槛有为光大银行谋利的嫌疑。”

  “顺义目前只有天竺花园社区业委会一家成功将专项维修金转到业主大会账户，但也用了两年时间。而顺义从2008年设立专项维修金管理部门至今共5年，也只成功办理过这一个转存业务。”王春浩对专项维修金管理部门的工作感到失望。

  使用率不足1%

  将专项维修金转到业主大会账户直接管理，并不是专项维修金的重点，如何更及时、更合理地使用好这笔资金才是业主们最关心的问题。

  据悉，专项维修金最初始于1990年代的房改时期，1998年建设部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第一次将专项维修金写入国家政策。该办法规定，住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金按照房款2%的比例征收，征收工作由房改单位或商品房开发商代征。2008年2月1日，建设部、财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，从国家层面对征收专项维修金进行了规范。在这一规定实施后，不缴专项维修金的业主将拿不到房屋产权证。该办法出台后，各地方政府相继出台了地方性办法规范专项维修金。北京市最主要的改动是，将此前以总房款的2%交纳标准，更改为：多层住宅拟为每平方米100元，高层全现浇结构拟为每平方米150元，高层框剪结构拟为每平方米200元。

  而根据北京市住房公积金网的公开数据显示，北京专项维修金有6.34%成功地过户到了业主大会名下，但使用率仅为1.47%，却领跑全国。

  尽管除北京外的大多数省市没有设立定期的数据公布，但从可以收集到的信息来看，国内大多数城市已使用的专项维修金只占归集总额的不到1%。

  统计数据显示，截至2011年年底，西安市归集了55亿元维修资金，使用仅1386万元，使用率0.25%;截至2011年8月，武汉市归集近50亿元资金，使用约5000多万元，使用率1%;截至2011年8月，浙江省丽水市归集总额超过1亿元，使用仅20多万元，使用率0.2%;截至2012年1月，天津市归集145.4亿元，使用仅7753.5万元，使用率0.53%;截至2012年10月，广州市归集约81亿元资金，使用8000万，使用率0.99%;截至2012年年底，合肥市归集9.33亿元资金，使用125.8327万元，使用率仅0.13%……

  顺义天竺花园社业委会虽然2009年将专项维修金转到业主大会账下后，但至今从未动用过这笔资金。

  “资金用不了，我们更着急。”顺义天竺花园社区业委会副主任张兰说，“我们小区60%左右的房屋都发生过二手房交易，从理论上来讲，专项维修金是跟着房子走，不跟房主走的，所以当房屋发生交易后，原属于甲方的专项维修金，应随房屋转移至乙方。也就是说，甲乙进行二手房交易后，他们必须一起持相关证件到公共维修基金更改户主。但大部分业主没有这个意识，这就造成了房子是归了乙方，但能不能用房子的专项维修金却是甲方说了算。”

  目前，天竺花园小区内近50%的业主没有专项维修金使用的表决权，因此不可能凑够2/3业主同意的硬指标，自然也就无法使用专项维修金了。

  北京朝阳职工大学经管系教授凌效海对此表示，“这明显是不合法的。房屋产权变更后，新的产权人应具有所有的权利，政府部门应主动完成相关的变更工作。如果因为变更体系出现问题，导致所有权制度紊乱，侵害业主权利的话，管理部门应该负相应的法律责任。”

  在朝阳区新天第业委会负责人张大宪看来，专项维修金的系统漏洞远不止如此，他认为如果政策不能不断改进，专项维修金需要面临的问题会越来越多。“比如按照现在的规定，当余额不足30%时，专项维修金将被冻结，业主需重新缴纳专项维修金。这笔钱应由谁来收?还有，目前的专项维修资金也被称作‘大修资金’，是发生重大问题时动用的资金，但这笔资金的存在在某些地方却成为物业公司不作为的理由。比如电梯，物业公司应该尽到日常保养、检修的职责，但因为大修资金的存在，有些物业公司干脆直接等出了问题一起动用这笔资金。”

  “现在业主和物业对专项维修金的看法都有些畸形，业主认为这笔钱是房子的‘棺材本’，恨不得死都不能动;而物业公司则把这笔钱看做金库，平时电梯、门禁的小毛病不尽保养维修义务，等到出了问题，直接动用专项维修金换新的。”张大宪认为，双方均不能正确看待专项维修金，还有极低的使用率，都可以说明，专项维修金制度存在严重问题。

  对此，上述住建委人士向本报记者透露，北京市近年来一直在试图改变专项维修金的现状，不过收效甚微。“比如市建委从2006年开始，启动了专项维修金市场化改革，准许业主大会将资金转至自己的账下自行管理，参与管理的银行也从光大银行一家扩大为七家(现已扩大为九家)，但因为种种原因，超过90%的钱还在市政府账户上，转出来的那部分钱绝大多数也还都在光大银行手里，当时改革的两个目的都执行得不好。”该人士坦言。

  资金安全堪忧

  除了转存难使用率低，专项维修金的安全问题也是广大业主所担心的。

  张兰告诉记者，“2008年之前，政府没有对开发商上缴专项维修金的行为进行制约，因此2008年之前，许多开发商征收专项维修金之后，并没有妥善管理，而是挪作他用。”而张兰也是在办理她所在小区的专项维修金转存时才发现这一问题的，“如果不是这样，恐怕我们小区2008年之前的300多万专项维修金，至今还在开发商手里。”张兰说。因此，她认为同他们一样，北京超过九成业主至今依然存在被开发商盗用专项维修金，自己却蒙在鼓里的情况。

  张大宪所在小区也遇到了同样的问题。“我是第一个实现转账的业委会主任，也是许多业委会的顾问，但我自己所在的朝阳区新天第小区至今依然有部分专项维修金无法从北京市总账中转出。原因是我们小区改过名，我们之前只成功转账了改名后的那部分专项维修金，改名前的资金虽然同样属于我们小区，却无法转过来。”

  张大宪表示，因小区改名、开发商少缴瞒报等问题引发的转账难题，在北京相当普遍。

  事实上，不只北京存在维修资金管理规范的缺失问题，全国还出现多起挪用甚至侵吞维修资金的案例。2004年，广东省消协公布的房地产投诉分析表明，维修资金被挪用已成为购房者投诉的热点之一。据介绍，当时广州市开发商和物业公司共向业主收取维修资金至少有2.3亿元，而存入监督账户的只有4000万元。